固定資産税はいくらかかる？支払い方法や計算方法などを解説していきます

家を買ったら払わなければならない固定資産税。金額や平均額が気になるところですよね。

最近では、新築住宅の固定資産税の軽減措置が2024年まで延長され、多くの新築住宅購入希望者が待望しているところです。今回は、基本的な固定資産税の計算方法と、節税の方法をご紹介します。

固定資産税とは？

固定資産税は地方税の一つで、不動産などの固定資産に課される税金です。土地や家屋などの不動産を購入した後、毎年納めます。一戸建ての場合、土地にかかる固定資産税と建物にかかる固定資産税の合計を支払う必要があります。

不動産を持っている人は都市計画税も必要

不動産を所有している場合、固定資産税の他に都市計画税が必要になります。都市計画税は、市街化区域にある土地や家屋の不動産に対して課される税金です。都市計画税がかからない不動産もありますが、居住用不動産の多くは市街化区域にあるため、この2つの税金はセットで考える必要があります。

また、都市計画税は市町村が課税し、課税標準は固定資産税と同じく不動産の評価額で、土地と建物で別々に税額が計算されます。

都市計画税は、制限税率として0.3％と定められています。市町村は0.3％以下の範囲内で独自に税率を設定しています。自治体によっては、0.25％や0.2％といった低い税率を設定しているところもあるので、各自治体のホームページで自分が負担する税率を確認することが大切です。

さらに、控除を受けるためには各地域の不動産関連法に精通していることが重要です。固定資産税は頭の痛い問題ですが、持ち家で家計への負担を減らしたいなら、保険の見直しも効果的です。

固定資産税を決める際の固定資産税評価額の仕組み

ここでは固定資産税を決める際の固定資産税評価額の仕組みについて解説していきます。

固定資産税評価額は実勢価格に比例して変化する

固定資産税評価額は、市場の実勢価格に比例しています。つまり、固定資産税の額は毎年変動するのです。変動の要因はさまざまですが、物件の劣化のほか、周辺環境や経済状況の変化でも課税額は変わります。

例えば、重要な新規開発の建設が承認されたり、政府が特定の場所への投資を奨励したりすると、該当する不動産の価値が上がり、後に、税率も上昇する可能性があります。一方、地域の人口が減少したり、地域経済が悪化したりすると、不動産の評価額が下がり、結果的に、固定資産税が減少することがあります。

固定資産税の金額は原則下がっていく

建物は老朽化により年々価値が低下していきます。このことから、固定資産税課税額も年々減少していくのが一般的です。所有することで課税額は減りますが、一方で維持費が増え不動産を売却したときに手元に残るお金は少なくなります。

また、固定資産税の負担は必ずしも長期的に減少するわけではありません。例えば、東日本大震災（2011年）直後に不動産価格が下落した時期に購入した物件が、2013年から2018年頃に発生した東京オリンピック特需により、購入時と比べて市場価値が急激に上昇した事例があります。

これは、その地域の地価の上昇が税法上の不動産評価額の下落を上回ったことに起因しています。したがって、人口増加により地方によっては資産価値が高くなることもあり、固定資産税は必ずしも需要と供給の法則に従うわけではないことに注意が必要です。

固定資産税を決める要素

ここからは固定資産税を決める６つの要素、

• 築年数
• 構造
• 面積
• 立地
• 適用される税率
• ⑥地価の推移

について紹介していきます。

①築年数

戸建住宅やマンションの建物の固定資産税評価額は、時間の経過とともに減少していきます。時間の経過に伴う価値の減少スピードは一般の方が思っている以上に早く、戸建住宅では約20～25年、マンションでは約40～45年で価値がほぼゼロになると言われています。

このような価値の低下はインフラの摩耗や安全性の低下により、長期的には修繕費や買い替え費用が増加することが原因です。このような変動要因は、不動産の価値に大きな影響を与えるため、不動産所有者は不動産の維持に関わる費用を考慮しより適切な判断をする必要があります。

ただし、土地には築年数という概念がないため、建物部分の価値がゼロになっても敷地面積に対して固定資産税が課され続けることになります。

②構造

前述のように、マンションは鉄筋・鉄骨造が中心であるのに対し、戸建ては木造が中心であるためマンションよりも戸建ての方が早くゼロになります。このことから建物の構造によって価値下落のスピードは大きく異なります。法定耐用年数は、構造ごとに安全に使用できる年数を定めたもので、戸建住宅は以下のように最長50年、鉄骨鉄筋は70年、木造はわずか20～30年です。

また、前述の数値は、建物の使用状況や運用状況、通常の損耗、定期的なメンテナンス、構造変更などによって変動することがよくあります。また、気温、季節、風、雪、雨の異常気象も建物の価値を低下させる要因となっています。したがって、住宅所有者は不動産を購入する前にこれらの側面を考慮することが不可欠であり、さもなければ建物の価値の切り捨てまたは加速度的な下落に直面する可能性があります。

構造	法定耐用年数
軽量鉄骨プレハブ造(厚さ3mm以下)	19年
木造	22年
軽量鉄骨プレハブ造(厚さ3mm～4mm)	27年
重量鉄骨造(厚さ4mm以上)	34年
鉄筋コンクリート造	47年

③面積

同じ場所、同じ築年数であれば、土地や建物の面積が広いほど固定資産税評価額は高くなります。理由としては、面積が広いほど評価額が高くなるためです。しかし、広すぎる不動産は一定の価格では使いにくいことが多いため、実は人気がないケースも多いです。

広すぎる不動産を購入する場合、多くの消費者は分割された不動産を選択します。この場合割高感が解消され、購入希望者が必要とする土地や建物の大きさに見合った価格交渉を行うことができる場合が多いです。

また、大きな土地を複数の小さな土地に分割することで、同じ場所の評価額を大幅に上げることができることも注目すべき点です

④立地

地価は都市部で高く、郊外や地方で低くなる傾向があります。  同じ面積・構造の戸建て住宅でも、首都圏の都市部に建てる場合と郊外に建てる場合とでは固定資産税が10倍近く変わることがあります。

これは、都市部と地方の地価差によるところが大きく、都市部は一等地を求める企業にとって魅力的であるため地価が高くなり、結果的に都市部や首都圏の物価が高くなるのです。

⑤適用される税率

固定資産税の税率は年1.4％ですが、全国一律ではなく、1.4％以外の税率を採用している自治体もあります。税率は通常、予算や全体的な税制、さまざまな要因に基づいて地元の市議会が毎年決定します。税率によって納付額が大きく変わるので、市区町村の窓口で確認することがおすすめです。

都市計画税の税率は0.3％とよく言われますが、この数字は最高税率であり、自治体によって異なります。例えば、ある地域では法律家が資産家に対して最大税率である0.3%の課税を選択することもあれば、0.15%とさらに低い税率を設定する地域もあります。固定資産税の税率を正しく理解するためには、市町村の窓口で最新の税率を確認することが重要です。

⑥地価の推移

固定資産税評価額のベースとなる地価が変動すれば、課税価格も予想以上に変動します。地価が変動する要因としては、需要と供給、インフラの整備、快適な生活へのアクセス、経済成長、政治的安定性などが挙げられます。

要因	例
周辺環境の変化	新駅・道路の開通など
経済情勢・金融情勢の変化	大地震や景気悪化、ローン金利の変動など
需要の高騰・減少	不動産投資家の殺到、商業施設の開発、住宅街としての人気など

地価は激しく頻繁に変動する性質のものではありませんが、上記のような理由から、多くの人が理解している以上に変動しやすいものであり、念頭に置いておくことが賢明でしょう。

固定資産税は平均でいくら？

固定資産税の課税額は、どのような不動産を所有しているかによって異なります。  例えば、戸建住宅を所有しているか、マンションを所有しているかによって、平均額が異なるので注意が必要です。ここでは、戸建住宅とマンションの課税額を紹介します。

戸建ての場合は平均で10~12万

戸建て住宅の固定資産税は平均10万円～12万円程度で、マンションや土地に比べ高い。  戸建て住宅の課税価格が高い理由は、建物＋敷地で2つの物件の評価額が合算されるからです。  

これは、マンションや土地が商品化され標準的な方法で評価されるため、課税に比較可能性が生まれるのに対し戸建住宅は個別性が高く、所有者ごとに独自の評価がなされるからです。住宅のカスタマイズに費やされた費用や材料は、近隣の住宅との比較で予想される以上の評価額の格差をもたらす可能性があります。

マンションの場合は平均で8～10万円

マンションの固定資産税は平均8万円から10万円で、戸建住宅より低くなっています。  マンションの敷地は一般的に部屋の専有面積に応じて区分所有されているため、価格が低くなっています。  固定資産税評価額に対する土地評価額の割合が小さいため、納税者にも大きなメリットがあります。

固定資産税を支払うには？

固定資産税は、毎年1月1日現在で土地や建物を所有している人が支払います。年の途中で他の人に売却した場合は、所有期間の割合に応じて元の所有者と現在の所有者が折半して支払うのが一般的です。毎年4月から6月頃に自治体から固定資産税の納付書が届きます。支払いは、6月、9月、12月、翌年2月の年4回に分けて行います。現金のほか、口座振替やクレジットカードでの支払いに対応している自治体も多いようです。クレジットカードで支払うと、ポイントが貯まりお得です。

固定資産税は年数を重ねるごとに減っていく

建物は築年数が経過すると、劣化などにより価値が低下します。そのため、耐用年数として年数ごとに劣化軽減額を決定します。木造戸建て住宅の場合は約22年です。鉄筋コンクリート造の建物は、約50年で価値が下がると言われており、素材によって耐用年数が異なります。

また、建物の価値の低下とともに壁に弱点が生じたり、基礎が古くなったり、定期的なメンテナンス不足で不安定になったりと、建物の構造的な健全性も低下します。建物の価値が時間の経過とともに減少すると、建物にかかる固定資産税が減額されますが、ゼロになるわけではありません。

固定資産税の基本的な計算方法

固定資産税の計算方法は少し複雑ですが、理解しておくと出費に備えることができます。固定資産税は土地と家屋の建物の両方に課税されるため、以下では固定資産税の種類ごとに基本的な計算方法を説明します。

土地の固定資産税の計算方法

土地の固定資産税の計算方法は、「固定資産税評価額（課税標準額）×税率（標準は1.4％）」が基本です。土地の固定資産税評価額（課税標準額）は、実際の購入価格の70％程度と言われています。例えば、2,000万円で購入した土地の70％は1,400万円です。

この1400万円が固定資産税評価額（課税標準額）で、これに税率1.4％をかけると19万6000円になり土地の固定資産税分となります。ただし、実際の土地の課税標準額は、路線価で決まります。

路線価は原則3年ごとに見直されますが、あまり変動しないところが多いようです。郊外など大きな道路がない場合は、地域ごとに決められた倍率で路線価を算出します。

建物の固定資産税の計算方法

建物の固定資産税の計算方法は、「固定資産税評価額×税率（標準は1.4％）」が基本です。固定資産税評価額とは、実際の建物の評価額を算出し、税率を乗じる前に軽減税率の調整を行ったものです。

建物の固定資産税評価額は、「再建築価格×経年減額補正率」で算出されます。再建築価格とは、新築時の概算工事費のことで、一般的には建築やリフォームを担当する会社が算出します。経年減額補正率は、経年劣化により構造物の価値が低下するため、それに応じて価値を減額する割合です。

新築の場合、建築費の約60％が評価額といわれ固定資産税の算出に使われます。例えば、建築費が1,500万円の場合、60％である900万円が固定資産税評価額となり、1.4％の税率を適用すると126,000円と算出されます。また、評価の正確性を期すため、3年に1度、すべての固定資産の見直しを行っています。

固定資産税を減額や節税するには？

固定資産税を減らすにはどうしたらいいのか、お悩みの方もいらっしゃるのではないでしょうか。一定の条件を満たせば、固定資産税評価額を減額する特例を申請することが可能です。

特例は通常、住宅所有者の経済的困難、不動産の状態、現在の市場価値と比較した固定資産税の評価額、または納税者が直面している他の特別な状況に応じて認められます。特例が適用できない場合でも、固定資産税の負担を軽減する方法はあります。

住宅用地の場合

一般住宅の場合、200平方メートル以下の土地は小規模住宅用地となり、固定資産税や都市計画税が軽減される。1坪は約3.3平方メートルなので、200平方メートルは約60坪となり、約60坪の住宅は概ねこの範囲に入ることになります。

新築住宅の場合

2022年3月31日までに新築された住宅については、新築後3年または5年を限度として、床面積120m2まで固定資産税評価額が2分の1に減額されます。また、認定長期優良住宅については床面積にかかわらず、新築後5年間、マンションの場合は7年間、固定資産税評価額が2分の1に減額されます。

減額率は築年数に関係するため、新築以外の場合は住宅の状態によってある程度減額されるようです。リフォームの場合は、工事内容によって異なりますが床面積が100～120平方メートルの場合、評価額が2分の1～3分の1程度に減額されます。

災害による減免制度

風水害、火災、地震の災害により被害を受けた場合、納税期限を過ぎていない場合は、免税が受けられる場合があります。  適用を希望する場合は、適用要件を確認し、免除の申請を行う必要があるでしょう。

また、適用される税金や非課税割合など、適用要件は自治体によって異なります。そのため、申請を希望する自治体で利用できる具体的な要件を把握しておくことが重要です。免税の申請を希望される方は、お住まいの地域の市町村役場にお問い合わせください。

自治体によってはクレジットカード払いが可能

固定資産税は、自治体によってはクレジットカードで支払うことができます。多額の固定資産税の場合、ポイント還元率の良いクレジットカードで支払うことでかなりのポイントを貯めることができるかもしれません。

とはいえ、支払いの際に手数料がかかったり、カードの限度額によっては利用を止められたりすることもあります。このことからポイント還元率や決済時にかかる手数料、カードの限度額などから、獲得ポイントを抑えることができないか考えてみましょう。

固定資産税を支払う際のポイントや注意点

以下は固定資産税の支払い方法になります。

• 納付は通知書を元に支払う
• 支払い方法は現金振り込みかつ分割払い
• 金額が予想よりも高い場合は審査を申し込むことも可能

ここでは固定資産税を支払う方法について学びましょう。

納付は通知書を元に支払う

固定資産税は、不動産を所有している限り毎年支払うことになります。固定資産税の金額や支払い時期は、毎年4月から6月にかけて自宅に届く「納税通知書」に記載されています。

自治体の予算や不動産の評価額によって、この金額は変わることがあるので、毎年納税通知書をよく確認することが重要です。

支払い方法は現金振り込みかつ分割払い

固定資産税の納付は、金融機関やコンビニエンスストアのATMから銀行振込で簡単に行うことができます。また、各地域や州の税務署が用意した売店では現金やカードで納付することが可能です。

さらに、固定資産税は基本的に月4回の分割払いですが、希望により一括払いに変更することができます。

金額が予想よりも高い場合は審査を申し込むことも可能

通知書に記載された固定資産税評価額が予想より高い場合、課税対象額も応じて高くなります。 評価額が予想以上に高い場合、固定資産評価審査委員会に審査を申請することで、評価額を下げることができる場合があります。 

これは、評価額が公正で自分の価値や支払うべき税金が膨らんでいないことを確認するために納税者が行う一般的な措置です。申請を行うには、評価額の基礎となる基準地価を理解することが重要ですが、すべての土地に付けられているわけではないことが多いです。このため、評価額が実際の価値よりも高い可能性があるかを特定するのは難しいかもしれません。

それでも、評価額がわずかに高すぎるだけでも、税金を大幅に減らすことができるのですから、検討する価値はあります。審査に合格するためには、納税通知書を受け取ってから60日以内に審査請求をすることが重要です。

固定資産税はよく理解し、確認しておくことが重要！

固定資産税の計算制度は少し複雑ですが、しっかり確認することが大切です。利用できる制度があれば漏れなく申請できるように準備しておきましょう。物件を購入する際には、税金の計算方法や利用できる制度についてよく理解しておくことが少しでもお得に取引を成功させるためのポイントです。

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