【やってはいけない】不動産投資のよくある失敗事例7選｜成功の秘訣とは？

モノの値段が高いインフレ時代になりつつあります。

そんななか不動産投資を行えば、物件が値上がりすることでキャピタルゲインを得られるのではないかと期待する人が増えています。

現金だと目減りしていく一方であるため、不動産で儲けを出せるのであれば、ぜひチャレンジしてみたくなりますよね。

不動産投資は、株式や債券と比較しても、相対的に利回りが高い点、また、定期的な家賃収入（インカムゲイン）を得られる点も魅力です。

さらにローンを組んで投資すれば、レバレッジの原理で、少ない資金で高い利回りが期待できる可能性もあります。

しかし、同時に不動産担当者の言われるがままに物件を購入し、結局は赤字を出してしまう例も後を絶ちません。

不動産投資に対する知識が不足していれば、投資を行っても結局は失敗（赤字）に終わってしまいます。

本記事では、不動産投資におけるありがちな失敗をピックアップしました。これから不動産投資を始めたい人は、ぜひ最後まで読んでご自身の投資に役立ててみてください。

不動産投資の失敗とは

不動産投資の失敗事例を紹介する前に、そもそも不動産投資における失敗とは、どういう状況のことなのかについて説明します。

不動産投資における失敗とは、一般に儲け（利益）を出せなかった状況を言います。

つまり、最終的に、家賃収入（インカムゲイン）と売却益（キャピタルゲイン）が、当初の投資額を下回ってしまう状況は失敗と言えます。

家賃と不動産の売却分の収入を合わせて、不動産購入時の金額を上回らなければ、金額としては損したことになるからです。

なお、利益が出ている状態の場合、成功・失敗は個人が最初に立てた目標により決まります。

数百万円以上の利益を出して、投資の規模を拡大していきたいのか、節税対策のための投資なので少しの儲けが出るだけで良しとするのか、それは人それぞれです。つまり、月の利益が数万円でも当初の計画通りであれば、成功と考えてよいでしょう。

次からは、結果的に利益を出せなくなるにいたる、よくある失敗事例をご紹介します。

不動産投資の失敗事例7選

ここからは、不動産投資における失敗事例を7つ解説します。

順番に見ていきましょう。

不動産投資の失敗事例1：相談する不動産会社を1社に絞ってしまった

不動産投資に関する相談を特定の不動産会社1社のみに対して行うのは危険です。

株式の投資をする際も分散投資することが重要であるのと同じように、不動産投資の場合も、1つの会社のみに依存してしまうのはリスクがあります。

理由としては下記の2点が挙げられます。

〇情報の偏り

1社のみに相談すると、どうしても情報が偏ってしまいます。加えて初心者の場合、間違った情報を聞かされたとしても、他に判断材料がないため、なかなかその誤りに気付けません。

情報の偏りは、相談する不動産会社を複数にすることで防げます。たとえば、会社によって異なることを説明された場合など、「A社では〇〇と言っていたけれど、B社ではなぜそのように考えるか教えてほしい」など、詳しく話を聞いてみるのもひとつの手です。

このように、複数の不動産会社からさまざまな情報を収集して、ときに疑問点や違和感にツッコミを入れ、自分なりの客観的な視座を獲得できるとよいでしょう。

〇不動産会社には得意分野とそうでない分野がある

不動産会社にも得意な分野と不得意な分野があります。投資家の希望と不動産業者の得意な分野が合致しない場合、よい物件に巡りあえないかもしれません。

また、投資家自身の意向を無視して、得意分野の区分ワンルーム投資のみ売り込むなどの事例も起こりがちです。

したがって、不動産会社1つだけで、不動産の購入するかどうかなどの重要事項を決めてしまうのは、リスキーと言えます。

ちなみに、不動産会社が契約を取るにあたって、セールストークにのみ注力しがちなのは、不動産会社の主な収入源が、売買契約成立時に発生する仲介手数料であるためです。

仕組み上、営業マンが契約をより多くより早く成立させたいと考えることは仕方のない部分ではあります。

これから始める方はこの点にも留意して、できれば不動産会社以外の詳しい人にも色々な話を聞いておくのがベターでしょう。

不動産投資の失敗事例2：実質利回りではなく、表面利回りで判断してしまった

不動産投資をする際に知っておくべき重要な指標として、表面利回りと実質利回りがあります。

初心者がついつい行いがちなのが、表面利回りでシュミレーションしてしまうことです。

物件検索サイト（「健美家」「楽待」など）で利回りを指定して検索をかけ、候補物件の結果を出すことができます。しかし、サイトに表示される利回りは、表面利回りのことだと覚えておきましょう。

表面利回りは、その名の通り、表面的な利回りのことを指します。年間の家賃収入を物件の購入価格で割ったものが、表面利回りとなります。

一方、実質利回りは、年間の家賃収入から年間の諸経費を引き、物件の購入価格に購入時の諸経費を足したもので割ります。

表面利回り	年間の家賃収入 ÷ 物件の購入価格×100＝表面利回り
実質利回り	（年間の家賃収入－年間の諸経費）÷（物件の購入価格＋購入時の諸経費）×100＝実質利回り

つまり、表面利回りのみで計画を立てると、以下を度外視した利回りが算出されるのです。

購入前の諸経費	年間諸経費
・印紙税 ・登録免許証 ・司法書士報酬 ・仲介手数料 ・固定資産税 ・火災保険料 ・不動産所得税など	・リフォーム代 ・クリーニング代 ・広告料（客付け） ・修繕費 ・火災保険料 ・管理費（自分で行う場合は不要）

上記の中では、特にリフォーム代や修繕費が高くつきます。また、年間の家賃収入も、どう想定するかによっていかようにも変わる数字となります。入居者が退去して、空室の期間が発生する場合もありますが、表面利回りのパーセンテージは、そういった空室時の場合を想定していません。

万一、不動産会社が表面利回りのみで話を進めてくるようでしたら、実質利回りについても詳しく聞く必要があります。

また、物件情報サイトで物件を探す場合も、単純な表面利回りだけではなく、実質利回りも考慮してシュミレーションすることが必要となるでしょう。

不動産投資の失敗事例3：節税効果に目を奪われて、不動産投資の仕組みを理解していなかった

不動産投資には、節税効果があります。

確定申告の際、帳簿上で不動産所得が赤字になれば、損益通算することで、赤字と黒字が相殺できるので、合計課税額が低くなります。その結果、所得税と住民税が安くなります。

注意しなければいけないのは、不動産投資で節税するのに向いている人は、給与所得が高い人である点です。所得税・住民税率は、所得額で決まるからです。

たとえば、年収1,400万円で課税所得が900万を超える場合は、所得税・住民税率は約33％となるため、100万円以上の節税ができる可能性が高い傾向にあります。

しかし、年収1200万円で課税所得が700万円の人の場合、3,000万円の物件を購入したとして、減税できる額は多くて年間60万円前後です。

所得税・住民税率が低いと、節税面での恩恵はあまり期待できないと考えるとよいでしょう。

また、そもそも節税は不動産投資におけるオプションであるべきです。なぜなら、節税を主軸に運用すると、利益を出さない方向へと向かい、事業が尻すぼみになってしまうからです。

赤字を経費計上して節税することは魅力的に聞こえるかもしれません。しかし、不動産投資で赤字を計上できて、確定申告後に還付がされたとしても、自己資金の支出が増えれば、キャッシュフロー（儲け）は少なくなります。

よって、節税をメインの目的にする不動産投資はあまり強く薦められるものではありません。

不動産投資において、目指すべきは節税効果ではなく、不動産投資においてキャッシュフローを増やすことであることを忘れないようにしましょう。

不動産投資の失敗事例4：他人任せで自分の見極め力を養えなかった

不動産投資は、投資というよりも一つの事業です。事業を行うためには、緻密な計画を立てるための膨大な情報収集や学習が必要となります。

定期的に不動産会社の営業社員とコミュニケーションを取っていけば、必要な不動産に関する知識が自然とつき、相場観が養われて、物件の目利きができるようになるということは、絶対にありません。

ちなみに、不動産投資で1番NGなのは、物件を割高で購入してしまうことです。高く買ってしまうと、後々家賃収入というインカムゲインを得られたとしても、それだけでは回収できない、売っても赤字が出てしまうという状況に陥る可能性が高いです。

では、不動産を安く購入できるようになるにはどうしたらよいでしょうか。

それには、他人任せではなく、自分の見極め力を養うことがポイントです。

まずは、良い物件が出たら自分ですぐにそれに気づけるようになること、自身の相場観を養うことが必要です。他人任せだとそれらは得られません。

不動産会社の担当者に任せきりではなく、たとえば戸建てを購入するときは、価格交渉ができるくらいまで、自分のレベルを上げる必要があります。

具体的には、以下を行い、日々自分の相場観を養い、不動産の数字に慣れていく必要があります。

事業の準備をするつもりで、不動産投資に関する本やブログ、物件検索サイトの「楽待」「健美家」その他の大家さんのコラムを読み込み、疑問点やわからないことを都度解消していくことが大事です。

そして、物件を決めるのも自分です。良い物件が出たらその良さを見極め、迅速に購入できるようになる必要があります。また、相場よりも高く買わないためには、自らの感覚、相場観を養う必要があります。日々、物件検索サイトをチェックして、不動産の数字の動きに慣れていくしかありません。

たとえ不動産会社がイチ押ししてきても、その不動産が高いのか安いのか、自分自身でその価値がわからないうちは、まだ買い時ではありませんので、注意しましょう。

不動産投資の失敗事例5：思わぬリフォーム費用がかかってしまった

掘り出し物の物件を見つけて、まずまずの家賃収入を得ることが出来たとしても、建物は形あるものですので、日々経年劣化し、どこかのタイミングで必ず修繕が必要となってきます。

たとえば、戸建てで注意しなければいけないのは、大きなリフォーム費用がかかる下記のようなトラブルです。

重要なのは、上記のような予想外の出費を事前に想定して、シュミレーションを行い、事業計画に組み込んでおくことです。

不動産は、高値掴みしてしまうとその後の利回りと儲けが低くなってしまいます。そのため、安さ重視で築古物件を見つけて購入したい人も大勢います。

しかし、どんなに安く物件を購入しても、上記のような費用が後から発生すれば、予想以上に費用がかさみ、結果的にキャッシュフローが悪化します。また、不動産会社の営業担当者がこれらのネガティブな要因を一切説明しないことも考えられます。

これらのリスクを回避するために、長期修繕計画とそれが織り込まれたシュミレーションを行ってから、購入を決めるようにしましょう。

不動産投資の失敗事例6：空室が出てしまった

不動産投資のリスクとして最も多いのは、空室が出てしまうことです。

ワンルームマンションや戸建ての場合は、空室や家賃滞納が起きると、家賃収入がゼロとなるので、資金繰りが悪化します。

そもそも空室率の高い物件を購入しないのも対策の一つとなります。

物件を選ぶ段階で、以下を考えておく必要があります。

特に、ローンを組んで物件を購入する場合、空室が発生しても無理なく返済できるかどうかを考えた上で、物件の契約を決意することは非常に重要です。

入居者が退去した場合、すぐ次の入居者が決まると想定しがちですが、実際には3ヶ月から半年空室のままとなる場合もあり得ます。

事前にシュミレーションを行い、最終的な赤字とならないかどうかをしっかり見極めるようにしましょう。

中には、空室対策へのリスクヘッジとして、空室保証のサービスを利用したり、サブリース契約を行ったりするオーナーもいます。

サブリース契約とは、賃貸住宅をオーナーから一定額の保証賃料でサブリース会社が借り上げ、入居者へ転貸することを言います。

空室保証は、空室時の家賃収入を保証するサービスです。

しかし、入居賃料の10％から20％の手数料がかかる場合がほとんどで、長い契約の中で保証賃料が減額されたり、契約を突然打ち切られたりするリスクもあるようです。また、解約したくても出来ないなどのトラブルも発生しています。

サブリース契約を利用するのは、空室対策の一つの手段ではありますが、慎重に考えて契約する必要があります。

不動産投資の失敗事例7：自分に合わない物件を選んでしまった

不動産の投資には、さまざまな種類があります。それぞれの特性を理解する前に物件を購入すると、後から「思っていたのと違う」と感じる状況に陥ってしまいます。

たとえば、本業で多忙な人が、利回りだけに惹かれて、築古戸建の物件を選んでしまうと、後々必要となる管理や修繕、リフォームなどを手間に感じるかもしれません。

築古戸建てへの投資は、時間に余裕があると同時に体力に自信のある人であれば、努力した分だけ収益に繋がる可能性はあります。しかし、そうでない人にとっては、現実的な投資手法ではないといえます。

一方、大きく稼ぎたいと思っているのに、営業担当者の言う「新築区分マンションは労力がかからないからおすすめ」という言葉を鵜呑みにして、購入してしまう失敗もあります。その場合、管理も業者に任せることができる点で手間はかかりません。

しかし、新築マンションでは購入時点での価格が高く、利回りが低くなってしまうため、後からの挽回のしようがありません。

後から「こんなはずじゃなかった…。」と後悔しないためにも、物件を購入する前に、自分自身の得意・不得意や、不動産投資や運用に対して使える時間を自己分析しておくことをおすすめします。

不動産投資で失敗しない秘訣

次に、不動産投資での失敗を防ぐ秘訣について解説します。

秘訣1：情報収集を行う

不動産投資で失敗しないための秘訣は、情報収集を徹底して行うことです。

不動産会社の営業担当者に勧められるがままに購入した、という状況に陥らないために、自分で、本、ブログ、Youtube、セミナーなどを積極的に活用して勉強しましょう。

不動産投資は、優勝劣敗の世界です。投資というよりは、不動産事業を行う覚悟で、様々な勉強を行う必要があります。

たとえば、投資不動産サイトの「楽待」の楽待不動産投資新聞コーナーでは、「初めての不動産投資」コーナーが充実しています。また、テキストだけではなく、Youtubeで全20回の「世界一わかりやすい不動産投資の授業」が配信されています。

「不動産投資相談室」では、不動産投資の始め方から、物件探し、融資についてなど、さまざまなお悩みを税理士や弁護士、コラムニストに相談できるのが魅力です。

もう一つの投資不動産サイトの「健美家」でも、不動産投資コラムからニュース、ブログまで幅広い情報を扱っています。

健美家では、不動産投資セミナーも開催しており、無料のものがほとんどです。またオンラインセミナーも充実しています。

「全国大家の会」では、全国の大家の会が紹介されています。会に参加することで、仲間づくりもできますし、先輩オーナーのリアルな声を聞くこともできます。

最初は、書籍や情報サイトの説明を読んだり、Youtubeを視聴してもわからないことが出てくるものです。お仕事で多忙ゆえに、大家の会などに参加することが出来ない人もいるでしょう。その場合に不明点を相談するのにぴったりなサービスです。

上述のサービスを活用して、不動産会社の営業担当者と互角に投資について話が出来るくらい、自分のレベルを高めることができれば、後々の失敗やトラブルを回避できるでしょう。

秘訣2：想定できるすべてのリスクを考慮する

不動産投資を成功に導く秘訣の2つ目は、想定できるすべてのリスクを考慮することです。

事前に、リスクを踏まえたシュミレーションを行うことで、買うか買わないか、購入してよいのかダメなのかの判断が自分で出来るようになります。

ポイントは、甘いシュミレーションではなく、厳しいシュミレーションを行うことです。そのほうが、後々予想と違う収支になってしまったという事態を防げます。

また失敗事例の紹介の箇所でも前述しましたが、くれぐれも、実質利回りではなく、表面利回りのみで判断してしまわないようにしましょう。

シュミレーションの際には、管理清掃費・固定資産税・修繕費など、発生する経費をすべてピックアップしておくのがポイントです。

また、高利回り、築浅であろうと、空室リスクは常にあります。空室率が20％以上となった場合、金利が2％上昇した場合などに、手元に残るお金がどれくらいになるかも事前に把握しておきましょう。

急な設備の修理や交換が必要となった場合、空室や家賃滞納など突発的な出来事に対して、不動産投資で得た利益のストックで賄える計算となっているかが重要です。

もし赤字が続いてしまい自己資金が枯渇すれば、金融機関への融資の返済が滞ってしまいます。また、不足分の返済を本業の給与所得や貯金から持ち出さなければいけなくなると、精神的にもストレスがかかります。

さらに、シュミレーションが甘いと、最悪の場合、自己破産に繋がるリスクもあることを想定しておく必要があるでしょう。

秘訣4：信頼できるプロに相談する

ここまでで、お読みいただく中で、あまりに自分で学習しなければいけないことが膨大で、ちょっと圧倒されてしまった方もいる人も多いのではないでしょうか、

初心者のうちは、本やWebサイトの情報を読んでも、用語自体がわからなく、上手くポイントを吸収できないという悩みも起こりがちです。また、日中仕事をしているなどの理由で、不動産投資の勉強をとにかく効率的に行いたいという人もいるかもしれません。

1番良くないのは、わからないことがそのままになることで、書籍やネットの情報を読んでもうまく吸収できない状況が続くことです。読書にかけた時間のわりに、理解が進まない、つまり費用（時間）対効果に見合わないからです。

このような状況に陥った人は、不動産投資のメンターを探して、わからないこと、躓いているところを相談し、不動産投資への理解を効率的にすることを検討してください。

前述した「全国大家の会」では、全国の大家さんと繋がることができます。さまざまな会に参加し、仲間づくりをすることを通して、よいメンター探しをしてみると良いでしょう。

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最初は、コンサルサービスを上手く活用して、二人三脚で不動産投資を行おう

本記事では、不動産投資における失敗とは何か、失敗事例にはどのようなものがあるのか、不動産投資の成功の秘訣は何かを解説しました。

不動産投資は、非常に勉強しなければいけないことが多いのが特徴です。さまざまな勉強方法もご紹介しましたので、ぜひ参考にしてみてください。

とはいえ、大家の会などで人脈を作る時間がない、急いでいるので、効率的かつスピーディに知識を習得したい、わからないことが多すぎるので手取り足取り疑問の解消のお手伝いをしてほしいと考える人も多いのではないでしょうか。

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