不動産投資で「やめとけ」と言われる理由｜リスク回避方法を解説！

不動産投資をしてみたいと思っているけれど、それを人に伝えたり、ネットで情報を調べたりすると、「やめとけ」という声や情報が多くて、戸惑っていませんか？

せっかく十分な資金があるにも関わらず、そういった声で出足をくじかれてしまうと残念な気持ちになりますよね。

ですが、不動産投資にはリスクが多いのも事実です。「やめとけ」と言われても仕方ないリスクがたくさんあるため、ネガティブな声が多くなっているのです。

そこで、本記事では、不動産投資で考えられるリスクを洗い出した上で、成功のコツを伝授します。

リスクに備えるには、その正体を知るのが1番です。

リスクを把握した上で、不動産投資はどうすれば成功できるかを一緒に見ていきましょう。

【基本】不動産投資で起こりがちな7つのリスク

不動産投資で起こりがちなリスクは全部で7つあります。

ここでは、その7つのリスクとして以下の内容を紹介します。

空室リスク

不動産投資におけるリスクとして1番に挙げられるのは、空室リスクです。

空室リスクとは、以下のようなときに起こります。

上記のように、入居者が決まらない状況が長引いた場合、リスクは大きくなります。

不動産投資とは、所有している物件を貸し出して、入居者から家賃を回収することで収入を得る仕組みです。空室が続くと、収入が入らない状況も継続してしまいます。結果、賃貸経営も苦しくなります。

空室対策のポイントは、2点あります。

1つは、信頼できる管理会社に管理を依頼することです。

たとえば、日ごろから賃貸物件の入居率を開示し、入居者から退去の連絡があった場合は、逐一、オーナーに報告してもらえるなど、報連相のしっかりした管理会社を選ぶことが大切です。

2つ目は、物件の建っている現地の調査や分析です。

物件の近くにライバル物件がないか、今はなくとも使用されていない土地があり、将来そこに住宅が建つ可能性がないかなど、入念に現地調査、分析しておくことも重要となります。

投資物件を決める前に、その物件のある地域の賃貸需要、人口や世帯数の推移を調べて分析しておくことで、ある程度リスクを予見できるのです。

経年劣化リスク

次に、不動産投資でオーナーの頭を悩ませるのは、経年劣化リスクです。

経年劣化リスクとは、建物の修繕や設備費用が発生するリスクです。建物に経年劣化や老朽化が起きると、家賃を低くせざる得なくなったり、建物の修繕や設備交換が必要になったりします。

たとえば、以下のような修繕や設備の取換えで、コストが発生します。

• 配管の交換
• 外壁や屋根の塗装
• 室内のリフォーム
• エアコン、給湯器の取り換え

その他、入居者の入退去のタイミングで、原状回復工事が必要となる場合もあります。

経年劣化リスクへの1番の対策は、修繕費用を事前に収支計画に盛り込んでおくことです。

経年劣化は月日を経れば必ず起きるものです。建物内の修繕に関する定期的な経費や、大規模修繕に備えた経費を事前に予測し、計画に織り込むようにしましょう。

家賃滞納リスク

次に、不動産投資のリスクとして発生し得るのは、入居者の家賃滞納リスクです。家賃滞納リスクとは、入居者がいるけれど、家賃を払ってくれない状況を指します。

不動産投資の収入源である家賃の回収ができないだけではなく、入居者は住み続けているため、新たな入居者の募集もできません。

家賃を払わないのであれば、その入居者を速やかに退去させれば良いと思うかもしれません。しかし、入居者は「借地借家法」という法律で手厚く守られています。

立ち退き要請には、3か月以上の滞納実績が必要となり、簡単には退去させられません。

入居者と交渉しても解決しないなど最悪の場合、訴訟を起こして、強制退去させることも可能ですが、弁護士報酬などの費用が発生します。

つまり、家賃滞納は、不動産オーナーを悩ませる大きな問題となります。

1番の対策は、入居審査を徹底して行う管理会社を選ぶことです。入居者の属性審査なども厳しく行う会社が良いでしょう。その他、入居者に連帯保証人をつけてもらう、家賃保証会社に加入してもらうなどの方法もあります。

家賃下落リスク

家賃下落リスクとは、なんらかの理由で物件の家賃を下げないと入居者を確保できない状況を指します。

家賃を値下げせざる得ない状況としては、物件の築年数が経過してしまうことなどが考えられます。

経年劣化による家賃の下落は、ある意味、避けられません。住宅の経年劣化による家賃の下落率は、年率に換算すると1％程度と言われているからです。

（出典：借家家賃の経年変化について）

よって、対策としては、最初から家賃のある程度の下落を収支計画に織り込むことが必要となります。

その他、周囲にライバル物件が多く、そのエリアの利便性が低いなどが原因で、入居者が見つからず、家賃を下げざる得ない場合もあります。

物件の設備を増やすことで、周囲のライバル物件と比べて見劣りしないものにするなど、なんらかの対策が必要となります。

事件・事故リスク

次に起こる可能性があるのは、物件で事件や事故が起きるリスクです。

いわゆる事故物件とは、自殺や他殺など自然死以外の死が発生した物件、特殊清掃が必要となる死が発生した物件のことを指します。

自然死であっても、特殊清掃が発生した物件は、事故物件となります。

心理的瑕疵が伴う物件も、事故物件です。たとえば、ネガティブな事象が起きて、心理的に「ここには住みたくない」と思わせる要素があれば、心理的瑕疵が伴うと言えます。

管理会社は、入居者との契約の際に、事故物件であるという事実を知らせる義務があります。よって、物件で事件や事故が起きると、下記の問題が発生する可能性があります。

対策としては、あらかじめ、自殺、他殺、孤独死などに対応している火災保険に加入しておくという方法があります。

保険に入っておくと、被保険者が原状回復費用や事故対応費用を負担した場合にその補填がされます。

参考：個人用火災総合保険『THE すまいの保険』

その他の対策として、入居者属性審査を厳格に行うことなどもありますが、限界もあります。万が一を想定して、保険に加入しておくのが適切と言えるでしょう。

天災・災害リスク

天災・災害リスクはその名の通り、自然災害が起きて、不動産投資の減収が起きるリスクです。自然災害という特性上、いつ何時どこで起こるか予想しにくいのが難しいところです。

天災・災害リスクには、たとえば以下のような状況があります。

特に、日本は地震大国であるため、数年に一度、大地震が起きると言われています。そこで、物件選びの際に気を付けるべき点は、建物の耐震基準です。

耐震基準とは、建物の地震に対する強度を示す指標です。基準を定める「建築基準法」では、1981年に大きく改正され、下表のようになりました。

以下のように、1981年6月以降に適用されるよう定められた新耐震基準は、それ以前の基準よりも補強されました。

1981年以前に建てられた物件は、新耐震基準が適用されないため、投資に選ぶ際は注意が必要です。

旧耐震基準	1981年6月以前	・1950年から施工 ・震度5強程度の中規模地震に対して倒壊しない ・震度6強〜7の大地震に対しては規定なし
新耐震基準	1981年6月以降	・震度5強の中規模地震で軽微なひび割れ程度にとどめる ・震度6強〜7の大地震でも倒壊しない

地震以外の災害も多くあります。たとえば、火災、風災、水害、落雷などです。どれも、避けたくとも、避けようがない場合がほとんどです。

よって、金融機関の中には、不動産投資のローンを組む際に、火災保険への加入を必須としているところもあります。リスクヘッジのために、火災保険・地震保険に加入しておくのが賢明と言えるでしょう。

金利上昇リスク

不動産投資には、金利が上昇するリスクも存在します。

不動産投資をする場合、金融機関からローンを組む場合がほとんどだからです。

金利が上昇すると、利息が増えて返済額が増加します。そのため、家賃収入だけでは間に合わず、ローン返済が滞ってしまう懸念があります。

最近では、インフレ対策のためにアメリカが積極的な利上げを行っています。日本では、金融緩和を続けているため、今の段階では利上げは行われていませんが、今後のことは誰にもわかりません。

金利上昇リスクに対応するために、3つの対策があります。

1つ目は、ローンを組む際、5年ルールと1.25倍ルールの適用がある金融機関を選ぶことです。

5年ルールとは、返済額の見直しを5年ごとに行うルールです。よって、5年経過する前に金利が変動しても、5年間の返済額は変わりません。1.25倍ルールとは、金利が上昇し、5年が経過しても、返済額の上昇が1.25倍内に抑えられるというルールです。

2つ目の対策は、繰り上げ返済です。

繰り上げ返済をすると、早めに元金（借り入れた金額）を減らせるため、金利が上昇したとしても、利息額の増加を抑えることができます。

3つ目の対策は、金利の種類の変更です。

変動金利型でローンを組んでいる場合は、固定金利型に切り替えるというのも手段です。

たとえば、日銀が金融引締め（利上げ）を行うと知ったタイミングで、固定金利に変更すれば、金利上昇リスクを減らせる可能性があります。

金利上昇リスクは、借りたお金をなかなか返済できないという事態を引き起こします。よって、金利上昇が起こるかもしれないことを念頭において、金融機関選びは慎重に行うようにしましょう。

【物件別】不動産投資のリスク

ここでは、物件別に起こる可能性が特に高いと考えられるリスクを紹介します。

マンション投資

マンション投資で特に考えられるのは、以下のリスクです。

マンション投資は、ワンルーム投資であることがほとんどであるため、入居者が見つからなければ、収入はゼロとなります。

空室リスクが起きやすいのは、周辺に新しいマンションが建ったなどの事情がある場合です。このような変化が起こると、空室が続いてしまい、家賃を下げて、入居者を見つける必要が生じてしまいます。

その他、マンションの場合、10年から15年に1度は大規模な修繕が必要となります。その際、修繕費、管理費のコストが発生します。

このコストは、家賃に上乗せして、入居者に請求するか、固定費を増やしてオーナーが負担するかの二択を迫られます。事前に十分な検討が必要です。

マンション投資を行う場合、空室リスク、家賃下落リスクともに、完全に避けるのは難しいため、それらリスクを織り込んだ資金計画を立てると良いでしょう。

戸建て投資

戸建て投資で特に注意したほうがよいのは、修繕やリフォームの費用が高額となり、利回りに悪影響を及ぼすというリスクです。

物件にもよりますが、古い戸建てを購入した場合、賃貸用に貸出できるようになるまでに、大きなリフォームをする必要があります。

内装・外装ともに業者に依頼した場合は、およそ300万円程度の費用がかかる場合もあるようです。また、最初は問題なくとも、後から雨漏りが起きたり、シロアリの被害が判明したりする場合もあります。業者に依頼すると、そこでまた大きな出費となります。

修繕・リフォーム費用が大きくかかると、その分だけ利回りが下がるなどのデメリットにも繋がります。

対策は、すべてを業者に依頼せず、自分で出来るところは自分で行ったり、DIYで修理したりすることです。たとえば、以下のような作業は、自ら行うのも手段の1つです。

• 清掃作業
• クッションフロアの張替
• 壁の塗装
• 設備の交換

DIYの手法は、ネットや書籍など様々な方面から情報収集ができます。また、設備の交換もネットやホームセンターで選んで自分で行うと安上りな場合があります。

戸建ての運用は、さまざまな手間はかかりますが、自分で行えば行うだけ、コストを減らすことができるのが魅力と言えるでしょう。

アパート投資

アパート投資で考えられるリスクは、入居者からのクレームなどのトラブルです。

集合住宅で、人が複数名同じ建物内に居住する以上、どうしてもクレームはつきものと考えたほうがよいでしょう。

たとえば、1例とはなりますが、下記のようなクレームが考えられます。

これらへの対策として1番重要なことは、管理会社との連携です。

オーナーと管理会社同士が、逐一報告、連絡、相談をし合えば、迅速な対応ができるからです。

また、管理会社を選ぶ際に、その会社の管理実績が豊富かどうかをチェックすることも重要です。クレーム対応は、数々の現場を知り、問題解決を多数行ってきた経験値の多い会社のほうが有利だからです。

アパート投資は、トラブルも多いかもしれませんが、問題を1つ1つ解決すれば、オーナーとしての信頼を勝ち得ることができます。

不動産投資は「やめとけ」と言われる人の３つの特徴

ここからは、不動産投資は「やめとけ」と言われる人の3つの特徴を紹介します。自身に当てはまる特徴はないかご確認ください。

資金が少ない人

不動産投資は、他の投資方法と比べて、元手が大きいのが特徴です。よって、不動産投資は、自己資金が少ない人には向いていない投資方法となります。

たとえば、金融機関から融資を受ける際、1,000万円の物件であれば、200万円から300万円の頭金が必要となります。物件価格の2、3割を自己資金として保有しておく必要があるのです。

その他、年収が高いほうがローン審査で有利となります。年収が低い場合は、金融機関による融資が通らなかったり、高い金利が採用されたりする可能性があります。

多忙で知識を習得する時間がない人

不動産投資は、あまりに多忙な人にも向かない投資方法となります。なぜなら、不動産投資に関して学習する時間が取れないからです。

不動産投資は、始めるとなると以下のようなことを行う必要があります。

不動産投資では、上記を行うための情報収集、事前準備など勉強しなければいけないことが山ほどあります。

本業で忙しくなくても、上記の事柄について情報収集したり、勉強したりする事に対して、抵抗がある人は、不動産投資には向かないと言えるでしょう。

キャッシュフローの計算が出来ない人

不動産投資においてのキャッシュフローの意味合いは、手残り額のことです。

• キャッシュフロー＝家賃収入ー（ローン返済額+運営経費+税金）

よって、不動産投資では、キャッシュフローをプラスにしておくことが非常に重要です。

キャッシュフローがマイナスになると、自己資金からの持ち出しが必要となります。つまり、給与所得や貯金を使用せざる得なくなります。

たとえば、入居者が入らず、空室となってしまった場合は、家賃収入はなくても、ローンの返済をしなければなりません。急な修繕費用、設備の故障が発生するなど、思いもよらない事態となる可能性もあります。

そういった場合が起きても、キャッシュフローをプラスにするには、事前に様々なシュミレーションを行ってみることが大切です。その上で、適切な価格帯の家賃を設定する必要があるでしょう。

不動産投資が向いている人の3つの特徴

では、次に不動産投資に向いている人の3つの特徴を紹介します。

安定した収入を得られる職業に就いている人

不動産投資では、ほとんどの投資家がローンを組んで物件を購入します。その際、金融機関はローンを組もうとしている相手に「返済能力があるか？」を審査して見定めようとします。

よって、安定した収入を得られる職業に就いている人がローン審査に有利となる傾向があります。以下は、審査される際に重要視される属性項目です。

上記の項目から、業績の安定している大手企業に勤めており、勤続年数が長いこと、保有資産が多く、今後も安定して働けそうかどうか、過去にカードの返済が滞ったなどの金融事故がないことなどが重視されていることがわかります。

よって、もし転職を検討中であれば、転職をする前のほうが融資は受けやすいと言えます。

几帳面で計画的な人

不動産投資の難しいところは、長期（数十年）に渡ってキャッシュフローの様々な数字を把握する必要がある点です。

よって、収支管理を細かく、かつ、計画的に行える人が不動産投資に向いています。

キャッシュの収入、支出などを始めとするすべての項目をExcelなどを使用して手入力で管理していく方法や、ツールや不動産管理ソフトなどを上手く活用する方法があります。

どちらの方法を取るにせよ、1年ごとにキャッシュフローとして以下を把握する必要があります。

上記以外にも、毎月必須ではありませんが、修繕やリフォーム代を支出として予測することも必要となります。

とはいえ、絶対に慣れることができないほど、難しいものではありません。

最初に徹底したシュミレーションを行い、様々な項目を洗い出して、後はその流れに沿って運用を行っていけば問題ないでしょう。

不動産会社や不動産コンサル会社を上手く活用できる人

最後に挙げる不動産投資に向いている人の特徴は、不動産会社を上手く活用できる人のことです。

不動産投資には、リスクがたくさんある上、ローンを組んだり、収支やキャッシュフロー、税金など、多くの計算・事務作業があります。空室対策、管理会社との連携、修繕やリフォームなどもあります。挙げていくと、きりがないくらいたくさんのことを行う必要があります。

不動産投資を初めて行う人が、最初からそれらすべてを漏れなくだぶりなく、すべて独力で行うのは、限界があると考えてよいでしょう。

そこで、必要となるのが、不動産コンサルを始めとする不動産会社と良い関係を築くことです。

たとえば、不動産取引物件の取引経験が豊富な不動産会社を選べば、自分よりも経験値の高い担当者による、緻密な資金計画や収支計算、回収期間の予測などができます。

また、不動産コンサル会社は、融資に関する知識が豊富で、審査に通りやすい的確な金融機関を紹介してくれる場合があります。

不動産投資のリスクをしっかり学んだ上で、自身の知識や専門性の弱い部分を補うものとして利用すれば、きっと上手く不動産会社や不動産コンサル会社を活用できるはずです。

不動産投資を成功させる4つの方法

ここからは、不動産投資を成功させる以下の4つの方法について説明します。

物件の種類とエリアを慎重に行う

不動産投資の成功の鍵は「物件の種類」と「エリア」を適切に選べるかどうかです。

どんなに資金計画の立案や収支計算を上手くできても、最初に適切な物件やエリア選びができないと問題が生じます。たとえば、自分に合わず辛くなったり、想定以上に利回りが低くなってしまったり、入居者が入らず空室が発生したりするなどです。

まず、物件の種類選びを慎重に行うには、自己分析が重要です。自分自身が、どのような物件の投資に向いているのかを把握する必要があります。

たとえば、コンパクトなマンションのワンルーム投資が良いのか、アパート1棟で大きく利益を出したいのか、手間がかかっても良いので、古い戸建てを購入して利回り重視の投資をしたいのかなどです。

物件の種類が決まったら、次に重要となるのが立地です。立地によっては、空室率が高くなる場合があるからです。ポイントは、以下です。

自分が選ぶ物件の種類によって、重視しなければいけない地域情報も異なってきます。どのような入居者が入るかをしっかり想像して、適切な立地を選ぶようにしましょう。

シュミレーションを緻密に行う

不動産投資を成功させるための2つ目の方法は、シュミレーションを緻密に行うことです。後々になって予想外のことが起きて慌てないためにも、細かなシュミレーションが必要となります。

必要となるのは、投資物件に関する具体的かつ詳細な情報を集めることです。

その上で、収支計算などのシュミレーションが必要となります。最低限必要となる項目は以下です。

特に、頭を悩ませることになるのが諸経費率です。

諸経費率には、管理費、修繕費、固定資産税などが含まれます。いつ何時、諸経費が発生するかすべて予測するのは難しいため、余裕を持ったシュミレーションが大切となります。

その他、家賃収入に関するシミュレーションも行う必要があります。

シミュレーションは、全部自身で手入力しなくとも、専用のツールやソフトを使う方法もあります。

以下のようなものもありますので、参考にすると良いでしょう。

楽待CF（キャッシュフロー）シュミレーション

収益・投資物件　簡易シュミレーション

不動産投資シュミレーション　Ke!san

ネットや書籍から知識を習得する

不動産投資を成功させる方法の3つ目は、ネットや書籍を利用して、必要なさまざまな知識を習得することです。

特に、土地、物件、地域に関する情報収集にはネットを駆使し、最終的には、実際の物件や、不動産業者の元に足を運んで情報を得ることが望ましいと言えます。

ただ、不動産投資初心者の人の場合、最初はネットで何の情報を調べればよいのか迷うことが多いかもしれません。

そんな場合におすすめなのは、不動産投資の入門者向けの本を読むことです。入門向けの本は、不動産の第一人者や専門家が執筆したわかりやすく総合的な情報を網羅した書籍である場合が多いため、正確な知識の習得に役立ちます。

また、どのような物件の種類が自分に合うかがわからない人にも、入門書はおすすめです。

たとえばワンルームマンション、アパート一棟、戸建てなどのメリット、デメリットが解説されている本であれば、物件の種類を選ぶ助けになります。

投資する物件の種類が決まれば、次にどんな本を選べば良いかもわかりやすくなります。書籍は、おおまかにワンルームマンション投資、アパート投資、戸建て投資の本に分けられるからです。

書籍は系統立てて集約された知識の習得に効率的です。先人の知恵やノウハウが、1冊にまとめられていますので、効率的に学習したい人にはぴったりと言えるでしょう。

コンサル会社を活用する

不動産投資を成功させるための方法、4つ目はコンサル会社を活用することです。

不動産会社があるから、コンサル会社は不要なのでは？と思う方もいるかもしれません。しかし、「不動産会社に1から教えてもらえばよい」というのは危険な考え方です。

なぜなら、不動産会社は不動産契約の際に、手数料として不動産売買価格の何パーセントかを徴収するというビジネスモデルであるからです。

よって、どうしても「契約すること」に前のめりになりがちで、結果的に、会話の中でポジショントークが多くなりがちです。

その点、コンサル会社であれば、何よりも投資家自身のニーズのヒアリングを重視した上で、土地、地域、物件選び、シュミレーションの仕方、管理会社選び、修繕、リフォーム、経営の資金繰りなど、総合的かつプロの視点でアドバイスが得られます。

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本やネットの情報を読んでもわからないことがあれば、1人で悩まずぜひ相談してみてください。

まとめ：より深めたい方はまずは無料資料請求を！

本記事では、不動産投資の7つのリスク、物件別のリスク、不動産投資に向いている人、向いていない人の特徴、不動産投資を成功させる方法について解説しました。

読者のみなさんの中には、リスクや学習が必要なことの多さに圧倒されて、不動産投資をする自信がなくなってしまった方もいるかもしれません。

しかし、ここまでお読みいただいたという時点で、かなり多くのことを知り、理解を深めているはずです。

中には、本記事で紹介したリスクの中で、もっとより深く知りたい、理解したいという箇所が出てきた方もいらっしゃると思います。

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ご自身の気になるエリアや物件の種類を始め、イメージしている収益についてお伝えいただくと、適切なアドバイスを受けることができます。