オーナーチェンジ物件とは？購入のメリット・デメリットを紹介！

賃借人がそのままでオーナーだけ変わるオーナーチェンジ物件というものがあります。今回は、このオーナーチェンジ物件を購入するメリット・デメリットを紹介するとともに、選定ポイントなども見てみましょう。オーナーチェンジ物件は投資対象としてもおすすめなので、上手に選ぶポイントを解説します。

オーナーチェンジ物件とは？

オーナーチェンジ物件とは、貸し主/賃貸人であるオーナーがチェンジする(変わる)投資用物件のことです。オーナーは変わりますが、賃借人(入居者)自体の入れ替えはなく、以前と同じ賃貸契約のまま入居し続けます。物件の所有権のみ元のオーナーから新しいオーナーに移ります。

なぜオーナーは物件を売却するの？

なぜ、元のオーナー(売り主)は物件を売却して、新しいオーナー(買い主)に引き継がせることになるのでしょうか。理由を考えてみましょう。理由によっては注意すべきものもあります。

不動産投資を続けにくくなった

貸し主.であった元のオーナーが物件を売却したくなる理由の1つ目が「不動産投資を続けにくくなった」というものです。

中古物件で不動産投資をしているオーナーが何らかの事情で不動産投資を続けられなくなることがあります。病気、引っ越し、高齢などの理由が考えられるでしょう。

このような場合は、それ以上物件を維持できなくなるので、売り払って別なオーナーに引き継いでもらうことになります。

不動産運用というと、管理自体は管理会社に任せることができるのですが、様々なやりとりも生じるし、確定申告も作成しなければいけないなど、いろいろな業務が発生します。

しかし、上記のような理由がある場合は、そのような業務を継続しにくくなるので、物件を売ることになるのでしょう。

絶好な売却タイミングだった

貸し主であった元のオーナーが物件を売却したくなる理由の2つ目が「絶好の売却タイミングだった」というものです。

不動産投資で収益を得る方法は、家賃収入か売却益です。家賃収入でも儲けが得られますが、タイミング良く売却すると、より大きな収益が発生することがあります。

そのような好機を得たオーナーが中古物件を売ることもあるのです。

他の物件に買い換える

貸し主であった元のオーナーが物件を売却したくなる理由の3つ目が「他の物件に買い換える」ことです。

他の物件に切り替えるということで、中古物件を売って、次のオーナーに引き渡すこともあります。

区分投資から一棟投資への変更などでよくあるパターンです。

まとまった資金が必要になった

貸し主であった元のオーナーが物件を売却したくなる理由の4つ目が「まとまった資金が必要になった」というものです。

このようなときに、所有している中古物件を売るオーナーもいます。

例えば、住宅購入時や起業時。一時的に大きな資金が必要になり、物件の売却益を回すのです。

不動産投資では一定の家賃収入は入ってきますが、額が限られています。大きな資金が必要になったときは家賃収入だけではカバーできないことがあるので、オーナーも物件を売却します。

経営が成り立たなくなった

貸し主であった元のオーナーが物件を売却したくなる理由の5つ目は「経営が成り立たなくなった」というものです。

不動産運用がうまくいかず、経営が成り立たなくなったので、物件を売るというオーナーもいます。

ただ、このような物件を売却され、引き継ぐことになる新しいオーナーは大変。同じように経営不振になることも考えられるでしょう。

経営が成り立たない物件というのは、条件が悪いことも多いですから、手を出さない方が無難です。

買取業者にだまされた

貸し主であった元のオーナーが物件を売却したくなる理由の6つ目は「買取業者にだまされた」場合。

「今なら売り時ですよ」「お得に買い取りますと」という謳い文句に誘われて売ってしまうのですが、蓋を開けてみると相場より安い金額での買取だったということもよくあります。

オーナーチェンジ物件を購入するメリット

オーナーチェンジ物件を購入すると、いくつかのメリットがあるのでまとめてみましょう。

家賃がすぐに入る

オーナーチェンジ物件の場合、オーナーがチェンジしても、賃借人自体はそのままで出て行くことはありません。つまり、賃借人の家賃収入はすぐに入ってくるということです。

新しく不動産投資を始めた場合は、賃借人を募集しなければならず、空室（くうしつ）のままでは出費ばかりかさみ、損をしてしまいます。

オーナーチェンジ物件ではそのような苦労はなく、賃借人が入ったままなので、空き室にはなりません（ずっといるというわけではありませんが）。そのため、確実な家賃収入が保証されます。

銀行の融資を受けやすい

オーナーチェンジ物件を継承した場合、銀行の融資を受けやすいのはメリットです。

銀行が不動産関係の融資を行う場合にチェックする項目は以下のような点です。

オーナーチェンジ物件の場合、これまでにも安定した収益を維持していることが多いので、収益性の項目はクリアできます。資産価値もあるでしょう。

そのため、銀行のローン査定でも高評価になりやすく、融資が行われやすくなるのです。

ただし、これは条件次第です。家賃が安い、賃借人が不十分で収益性が低い、立地や物件の状態が悪くて資産価値が低いと判断されれば、融資を受けにくくなります。

価格が安い傾向にある

低い家賃設定になっているオーナーチェンジ物件の購入価格は、安く済みます。オーナーチェンジ物件の価格を決める要素の1つが家賃収入だからです。

オーナーチェンジ物件は、自分の居住用の物件にもなりにくいので、購入費が安くなる面もあります。

先の計画を立てやすい

オーナーチェンジ物件では、先の計画を立てやすいのがメリット。

まず築古物件になっていることが多いので、家賃の変動が大きくなることがなく、今後の収支計画の見通しを立てやすくなっています。

次に空室リスクがないことが大きいです。賃借人が現れるまでの空白期間が生じないので、一定の家賃収入が保証されます。安定した収入が得られ続ければ、その後の計画も立てやすくなるでしょう。

3つ目は、元のオーナーの経営ノウハウを継承できること。一から不動産の投資をするとなると、その後の計画策定も大変ですが、元のオーナーのやり方を継承できるオーナーチェンジ物件では、経営計画も策定しやすくなります。参考になる情報を直接伺うことができますね。

賃借人募集の必要がない

オーナーチェンジ物件の最大のメリットは賃借人募集の必要がないことです。以前の賃借人を継承できるので、新たに募集する必要がありません。

賃借人募集ともなると、手間も時間もかかります。賃借人が現れるまでは空き室状態で、家賃収入も入ってきません。もし空室状態が長引けば、出費ばかりが増え、得なこともないです。精神的にも不安になるでしょう。

オーナーチェンジ物件ではそのような心配や苦労をする必要がなく、引き継いだその日から健全経営ができます。

オーナーチェンジ物件を購入するデメリット

オーナーチェンジ物件を購入するメリットを見てみましたが、デメリットの方はどうなっているでしょうか。実際に購入するかどうかは、メリットとデメリットの両方を検証してからにしないといけません。

室内の状況を把握しにくい

オーナーチェンジ物件の困ったところは室内の状況を確認しにくいこと。賃借人がいる状態で、室内にまで立ち入って細かく調査をするのは難しいものです。

賃借人によっては室内をひどく傷めたり、ゴミ屋敷状態にしたり、設備を壊したりなどのケースがあるかもしれませんが、中に入らないとわかりません。

室内状況に関する情報を仕入れるとしたら、過去の修繕履歴を元のオーナーや管理会社にヒアリングしてみるなどの間接的な手法になるでしょう。間取りや外観の様子などは書類でもわかるでしょうが、室内の調査は思うようにできません。

住宅ローンを使用できない【不動産投資ローンは可】

オーナーチェンジ物件は投資用の不動産になるので、自分の居住用として利用することになる住宅ローンは適用できません。仮に自分でオーナーチェンジ物件に住むとしても、状況は変わりません。

代わりに不動産投資ローンが利用できますが、不動産投資ローンの方が住宅ローンよりも金利が高いのがデメリットです。

空室リスクが0というわけではない

オーナーチェンジ物件に入居していた人が絶対に退去しないという保証はありません。何らかの事情により退去することもあるでしょうから、そうなれば空室が発生します。オーナーチェンジ物件だから空き室リスクは無しと思い込んでいると、当てが外れることもあります。

賃借人の情報を事前に確認しにくい

オーナーチェンジ物件を購入する際のデメリットの1つが、賃借人の情報を事前に把握しにくいことです。どのような賃借人が住んでいるのか、貸し主であった元のオーナーや管理会社から詳しく伝えられないケースもあります。

賃借人の人数や世帯構成くらいはわかるかもしれませんが、詳細は把握しにくいです。

もし貸し主であった元のオーナーの入居審査基準が緩いと、トラブルメーカーや部屋を汚し放題にしている人や部屋を毀損させている人などが入居しているかもしれません。

かといって、部屋の内部の状況は確認しにくく、その賃借人が退去後に問題が発覚することもあります。

そのような賃借人が入っている物件を継承してしまうと、厄介な種を受け継ぐことになるでしょう。

現在の賃借人の条件を変更できない

オーナーチェンジ物件を継承後、現在の賃借人の条件変更をするのは非常に難しいことです。「オーナーがチェンジしたから、入居条件を変更しますよ」というわけにはなかなかいきません。

家賃改定の条件も厳しいです。借地借家法第32条による規定もあり、簡単には変えられません。要件としては次のようになっています。

入居条件を変更したい場合は、更新時に提案するか、現賃借人が退去して、新賃借人が入ったタイミングになるでしょう。

オーナーチェンジ物件を購入したときに引き継がれること

オーナーチェンジ物件を購入し、元のオーナーから継承したときに引き継がれる権利と義務があるので、解説しましょう。

引き継がれる権利

オーナーチェンジ物件を継承すると、元のオーナーから次のような権利が引き継がれます。

物件から得られる収入を得る権利はそのまま継承されます。

引き継がれる義務

オーナーチェンジ物件を継承して、引き継がれる義務は次のようなことです。

オーナチェンジ物件は築古物件であることも多く、そのようなときは修繕しなければいけないケースもよくあります。

敷金については元のオーナーが預かったものですが、賃借人が退去するときに新オーナーが返還しなければいけません。売主から買主へ敷金返還義務が引き継がれる格好になります。

オーナーチェンジ物件を選ぶポイント

オーナーチェンジ物件を購入して、収益を上げたいと思ったときに、大事になるのが選び方です。質のいいオーナーチェンジ物件を選ばないと、収益どころか損失が発生することがあります。そこで選び方のポイントを解説しましょう。

契約内容を確認する

オーナーチェンジ物件を継承するときにしなければいけないのが、賃貸借契約書の確認。契約内容を確認しないで、物件を継承するのはリスクが大きすぎます。次のような契約内容の項目は要チェック事項です。

現地確認をする

どのようなオーナーチェンジ物件なのか、現地確認してから購入手続きに進みましょう。

賃借人がいる場合は部屋の中は確認できませんが、外観や共有部分の状況だけでも見ておく必要があります。空室がある場合は、部屋の中も確認しておきましょう。

レントロール(家賃明細書)を見せてもらい、周辺相場と照らし合わせる

レントロール(家賃明細書)とは、各部屋の賃貸借条件を一覧表にしたものです。レントロールには次のような内容が記載されています。

レントロールに決まった書式はないので、記載されている項目は各オーナーの作成状況により変わります。

借り主が一人しかいない物件、例えば区分マンションや戸建て賃貸などの場合は、賃貸借契約書を見れば契約内容を確認できるので、レントロールが作成されないことがよくあります。

しかし、一棟賃貸マンションやアパートのように借り主が複数いる場合は、レントロールが作成されることが多いです。

ただ、レントロールの作成は元のオーナーの義務ではありませんから、ないからと言って問題があるというわけではありません。

もし、元のオーナーがレントロールを作成しているのなら、見せてもらって内容を確認してみましょう。その際に調べたいのは次のような事項です。

元のオーナーが設定した家賃が周辺相場と照らし合わせて、不自然な点がないかレントロールで確認しましょう。もし周辺相場よりも家賃が高い、低い場合は、その理由をしっかり聞いておく必要があります。

空室がある場合は、レントロールの欄が空欄になっています。オーナーチェンジ物件は、賃借人がいる場合は部屋の中の確認がしにくいので、空き室はチェックのチャンスです。

賃借人の入居日も見ておきたい点。長く入居している人はどのくらいの時期から入居しているのか、長期賃借人の人数が何人くらいか把握しておきたいところです。

長期賃借人が多いということは、住み心地に満足しているということでもあり、質のいい物件である可能性が高いです。また、長期賃借人の家賃は高くなる傾向があり、収益も上げやすいのがメリットでしょう。

過去の運営状況をヒアリングする

オーナーチェンジ物件を購入し、継承する場合にしておきたいのが元のオーナーに過去の運営状況を聞き取っておくことです。過去の状況が分かれば、継承後の運営に活かせます。

例えば、決まりにくい部屋があったとすると、なぜなのか聞いておくことで次なる施策が打てるでしょう。

元のオーナーの売却理由を確認する

元のオーナーが物件をなぜ売却することになるのか理由を確認することは、非常に重要です。理由によっては、要注意事項もあるからです。

次のような理由の場合は、問題はないと考えられます。

まず地主大家が物件を売却する場合は、新築物件も多く、建物もしっかりしているものです。物件に問題があるから売却するというケースは少ないので、比較的安心して購入できるでしょう。

相続で売却する人がいる場合は、相続税対策ということが多いです。それなら、物件自体が悪い状態になっているということもないでしょうから、購入しても大丈夫でしょう。

所有してから5年超経って売却するのは税金対策の場合があります。5年を超えて物件を売却すると、税金が安くなるためです。そのため、物件に問題があるからということでもないでしょうから、これも購入に問題のないケースです。

元のオーナーが修繕履歴を残しているということは、物件を大事に扱ってきたということです。そのような物件なら状態もいいでしょうから、購入に向いています。

では、元のオーナーの売却理由で注意すべき点は何かというと、次のようなことです。

元のオーナーと賃借人が裁判中であるからといって、継承した新オーナーが裁判を引き継ぐことはありませんが、それでも厄介な物件であることは確かです。このような物件は購入を見合わせた方が無難でしょう。

裁判中の物件では、賃借人が家賃を法務局に供託している場合もあります。

賃借人が元のオーナーに対して賃料減額交渉をしていた物件がありますが、これも要注意。そのような物件を継承してしまうと、継承後すぐに家賃交渉を引き継ぐことになります。

引き継いで実際に家賃を下げてしまうと、当初見込んでいた家賃収入が得られず、収益が減ってしまいます。賃借人の家賃減額交渉自体面倒なことですから、このような物件も購入しない方がいいでしょう。

賃借人の中にトラブルメーカーがいる物件も購入しないのが得策。例えば、次のようなトラブルメーカーを引き継いでしまうと、後々厄介なことになります。

空室が埋まりにくい物件には何らかの理由があります。部屋の形が悪い、日当たりが極端に悪い、交通アクセスが良くない、物件が古すぎるなど。

空き室が埋まりにくい物件を売却しようとしているオーナーがいたら、購入しないことです。後で空室を埋めるのに苦労することになるからです。

信頼できる業者から購入する

オーナーチェンジ物件は信頼できる業者から購入しないといけません。悪質な業者もあるからです。

悪質な業者の例として、サクラを住まわせておき、「賃借人がいるので、家賃収入はすぐに得られますから、お買い得ですよ」と提案してくるというもの。ところが、そのような物件を購入後サクラはすぐに退去してしまい、空室ばかりが残って、その後の経営がうまくいかないということもあります。

悪質な業者は収益性の低い物件をさも収益性が高いように装い、売却してくれるので、だまされたら大変です。

そこで、オーナーチェンジ物件を売りに出している業者が信頼できるかどうかのチェックポイントを見ておきましょう。

悪質な業者にだまされず、信頼できる誠実な業者からオーナーチェンジ物件を購入できるようにくれぐれも注意してください。

オーナーチェンジで売りやすい物件

オーナーチェンジ物件を購入する際は、将来売却するときのことも視野に入れて、売りやすい物件を選びたいところ。そこで、どのような物件なら売りやすいのかを解説しましょう。

築年数が浅い

築年数が古い物件は資産価値も低くなり、将来売りにくくなります。購入時にすでにかなりの築年数になっていると、その後売りに出しても買い手がつかないかもしれません。

今後売却することも念頭に置くと、築年数の浅い物件を購入するのがおすすめです。

ワンルームタイプ

ファミリータイプよりもワンルームタイプのオーナーチェンジ物件の方が売りやすいです。理由は、ファミリータイプでは利回りが低くなりやすいからです。

どうして利回りが低くなりやすいのかというと、ファミリータイプの広い部屋の場合、広さに応じた家賃にならないことがあります。

ワンルームタイプとファミリータイプで面積が3倍違っても、家賃が3倍高くなるということはあまりありません。ファミリータイプは面積の割に収益率が低めです。そのため、ワンルームタイプのオーナーチェンジ物件の方が将来売りやすくなっています。

立地条件がいい

立地条件がいいオーナーチェンジ物件は売りやすいです。これは考えるまでもないことですが、立地条件が良ければ、家賃も高くできるし、賃借人も常に入るしで、高い収益性が保証されるからです。

売りに出したときも、購入希望者が現れやすいでしょう。

空き室リスクが低い

不動産投資をする上で怖いのが空き室リスク。空き室が多く生じれば、収益どころか損をしてしまいます。

そのため、オーナーチェンジ物件を売りに出す場合、空き室リスクの低いものなら売りやすいです。安心して運営ができるということで、購入したいという人も出てくるでしょう。

まとめ｜オーナーチェンジ物件で投資をしてみよう

今回は。不動産投資で利用できるオーナーチェンジ物件の説明をしました。

オーナーチェンジ物件には他の物件にはないメリットがいくつもあります。もちろんデメリットもありますが、メリットの魅力も大きく、購入してみる価値はあります。

ただ、ポイントになるのがどのようなオーナーチェンジ物件を購入するか。選択を間違えると後で困ることにもなりかねませんから、この記事の内容も参考にしながら上手に選んでみてください。

そうすれば、オーナーチェンジ物件で大きな収益を上げられるようになるでしょう。

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