不動産投資のおすすめ地域はどこ？注目エリアと危険エリアをチェック！

不動産投資におすすめの地域の選び方や具体的な地域を紹介します。合わせて、こんなところでは不動産投資をしない方がいいという危険エリアも取り上げます。これから不動産投資をしようという方は、ぜひ記事の内容を参考にして、間違いのない地域を選んでください。

不動産投資におすすめの地域の選定ポイント

不動産投資をする場合は、失敗したくありませんから、地域選びが非常に大切になってきます。皆さんもどんな地域を選べばいいか、あれこれ考えることでしょうが、その際の参考になるように地域選定のポイントを解説します。

人口の多い地域

不動産投資を行う場合は、人口が多い地域を狙いましょう。

人口が少なく、需要も低い地域では、入居者も集めにくいですから、安定した家賃収入が得にくくなります。

人口が多いことだけが条件ではありませんが、まずは第一候補になるでしょう。

賃貸派が多い地域

地域によって、持ち家派が中心なところと賃貸派の方が多くなっているところがあります。不動産投資では物件を貸して、家賃収入を得ることが目的ですから、選ぶとすれば、当然賃貸派が多い地域です。

では、具体的にどこがおすすめの地域かというと、総務省統計局が発表した「都道府県別でみる住宅状況」というデータが参考になります。次のようなデータが示されています。

持ち家住宅率の高い都道府県　　　　　　　　　　　　　 　　　持ち家住宅率の低い都道府県

                                     　（％）　 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 　　　（％） 　　　　　　　　　

	2018年		2008年			2018年		2008年
1	秋田県	77.3	78.4(1)		1	沖縄県	44.4	50.2(2)
2	富山県	76.8	77.5(2)		2	東京都	45.0	44.6(1)
3	山形県	74.9	75.5(4)		3	福岡県	52.8	53.6(4)
3	福井県	74.9	77.4(3)		4	大阪府	54.7	53.0(3)
5	岐阜県	74.3	73.9(5)		5	北海道	56.3	57.2(5)

持ち家住宅率の低い都道府県は、上から順に沖縄県、東京都、福岡県、大阪府、北海道となっています。他の条件との兼ね合いがありますが、ひとまず狙いたい地域です。

単身世帯が多い地域

賃貸住宅を利用する人はファミリー世帯よりも単身世帯の方が多いです。ファミリー世帯の場合、賃貸住宅よりも所有住宅に住みたいという気持ちが強くなるためでしょう。単身世帯では、住宅を所有するという意向は低くなります。

そのため、不動産投資を行う場合は、単身世帯が多い地域が狙い目、需要も高く、入居希望者も集まりやすいですから、安定した賃料も入りやすいです。

アクセスのいい地域

これは不動産投資の地域選定で当然のポイントになりますが、アクセスのいい地域の方が悪い地域よりも人気があります。通学・通勤でもアクセスのいい地域は便利だし、レジャーに行く際もアクセスが悪いと、面倒です。

アクセスを見る上でチェックしたいのが、都心からの距離や路線状況だけでなく、今後の変化。地域によっては今後新しい交通網の発展があり、今まで以上にアクセスがよくなりそうな場所があります。

そのようなところは収益が上がりやすい地域ともいえるので、選定しておきたいですね。

周辺に生活施設が揃っている地域

周辺に生活施設が揃っている地域は注目の的になりやすいです。アクセスと同時に入居希望者がチェックするのが周辺の利便性だからです。

スーパーマーケット・コンビニ・銀行・郵便局・病院などの施設は生活に欠かせません。賃貸に出す物件から近くにこのような施設がないと、入居を渋る人もいます。

入居希望者を集めようと思ったら、生活施設から近い投資用物件を選ぶ必要があるでしょう。

住みたい街にランクインされている地域

住みたい街にランクインされている地域も選んでみたい地域です。アンケート調査などの結果はできるだけ目を通しておいた方が良さそうです。

住宅不動産の代表的なサイトであるSUUMOでも「SUUMO住みたい街ランキング2023」を発表しています。面白い結果が出ています。まず首都圏から。

駅ランキングでは、6年連続1位になったのが横浜。2位は吉祥寺、3位は大宮、4位は恵比寿、5位は新宿でした。

関西の駅ランキングでは、梅田が2年連続1位、西宮北口が2位、神戸三宮が3位、なんばが4位、天王寺が5位となっています。

同ランキングでは駅ランキングの他、「住んでみたい自治体ランキング」や「穴場だと思う街ランキング」「住みたい沿線ランキング」なども紹介されていますから、ぜひチェックしてください。

災害リスクが少ない地域

近年の日本では大規模な災害が起きることが増えましたが、不動産投資をしようというのなら、少しでも災害リスクが少ない地域を選んでください。災害リスクが高い地域を選んでしまうと、入居者の命に関わりますし、物件の維持の問題も生じます。

入居者が安心して暮らし、物件を長持ちさせようと考えたら、災害は避けたいところ。もちろん完全に災害リスク0という地域はありませんが、各自治体が発表しているハザードマップなども参考に地域選定をしてみましょう。

将来性のある地域

不動産投資の成否に大きく関係するのが地域の将来性。将来発展しそうな地域で投資をすれば、成功率も高まります。

地域の将来性を占う上でポイントになるのが再開発事業の計画です。再開発事業によりマンションや商業施設が建設されることになっている地域では、人口も増え、需要も増し、入居者も集まりやすくなるでしょう。

治安のいい地域

不動産投資をする上で譲れない条件の1つが治安の良さです。治安が悪い、あるいは悪いと悪評が立っている地域では、入居者が集まりにくくなります。

そうなると、空室リスクも生じ、期待したとおりの賃料が入ってこない恐れがあります。

賃貸物件を借りる方の気持ちになっても、治安が悪い地域には住みたくないもの。最近の情勢をよく確認した上で、地域選定を進めましょう。

ニッチな地域に興味を持つ人も

不動産投資の地域選定ポイントを紹介してきましたが、中にはニッチな地域に興味を持つ人もいます。そんな地域で物件を準備してもいいでしょう。

ただ、ニッチな地域だとうまくいかない場合もあるので、リスクはあります。

用途地域から見る不動産投資におすすめの地域

土地には用途地域というものがあり、特定の用途ルールが定められています。用途地域によっても不動産投資におすすめの地域があるので、チェックしてみましょう。

第一種・第二種低層住居専用地域は非常に閑静

第一種・第二種低層住居専用地域とは、低層、つまり高さ制限がある住居用地域ということで、10または12mまでの高さの建物しか建てられません。

第一種は一戸建て、低層マンション用地域で、第二種は広さ制限はありますが、コンビニや飲食店も建築できる地域です。

第一種・第二種低層住居専用地域は非常に閑静で、落ち着いているので、不動産投資にはいい地域なのですが、高層マンションなどは建てられないので、用途が限られています。

中高層住居専用地域と住居地域は生活利便性が高い

中高層住居専用地域と住居地域は中高層、つまり高さ制限がない地域です。そのため、高層マンションも建設できるほか、大学・病院などの建設も可能です。条件次第ではスーパーマーケットも作れます。

そのため、利便性の優れた地域であり、不動産投資に向いた地域といえるでしょう。

アパート経営に向いた準住居地域・工業地域

準住居地域は幹線道路沿いの地域。工業地域は工場を建てられる地域ですが、住居や店舗も建てられます。

道路沿いの便利なアパート経営をするのにふさわしい地域です。

都市部と地方のどちらがおすすめ？

不動産投資をする場合、選択肢が2つあります。都市部の物件か地方の物件かいずれかを購入して、賃貸に出すことです。

それぞれメリット・デメリットがあるので、おすすめがどちらか考えてみましょう。

都市部で不動産投資をするメリット・デメリット

都市部で不動産投資をするメリットとして大きいのが需要が高いこと。日本は少子高齢化の時代を迎えていますが、都市部に限っては人口も流入し、人の数も多いです。

単身者もたくさんいて、賃貸用不動産を探している人はいくらでもいます。そのため、都市部の便利な地域で物件を用意しておけば、入居者が絶えることも少なくなり、空室リスクも避けられるでしょう。

都市部の場合、家賃も一定水準をキープしやすいので、安定した収入が得られるのもメリットです。

一方、都市部での不動産投資のデメリットは、物件価格が高いこと、利回りが低いことなど。都市部で物件を入手しようとすると、かなりの資金を用意しておかないといけません。利回りも低いので、安定した賃料は得られますが、最終的な利益が期待していたほどにならないことがあります。

地方で不動産投資をするメリット・デメリット

地方で不動産投資をするメリットは、物件価格が都市部よりも安いことです。物件価格が安くて、賃料が得られれば、利回りは高くなります。

地方での不動産投資のデメリットは入居希望者の総数が少ないこと。人口が都市部よりも少ないですから、入居希望者を集めにくく、空室リスクも高まります。

利回りの高さを期待できる地方部ですが、入居者がいなければ、結局損をしてしまいます。

不動産投資におすすめの地域はここ！

不動産投資におすすめの地域をいろいろと考えてみましたが、結局どこを選べばいいのだろうと思っているかもしれません。具体的な地域を教えてほしいと考えている人も多いでしょう。

そこでここはおすすめの地域だという具体的な都市名を紹介することにしましょう。ここに示す地域が全てではありませんが、有望な候補であることは間違いありません。

東京23区

東京23区は不動産投資に最もおすすめの地域ともいえます。理由はこうです。

「不動産投資におすすめの地域の選定ポイント」で紹介した条件が多く備わっているのが東京23区。

なんといっても、人口が集中していますから、入居希望者も集めやすいです。企業や大学もたくさんあり、単身世帯も多いことから、賃貸物件に住んでみようという人がいくらでもいます。

持ち家率が低いのも東京23区。土地価格が高いので、住宅を購入できず、賃貸物件に住む人も多いです。それだけに、賃貸物件の需要は高いですから、不動産投資に向いた地域といえるでしょう。

再開発が活発に行われているのも東京23区です。将来性の高い地域であり、今後の不動産投資の動向にも期待が持てます。

横浜市・川崎市

神奈川県の横浜市・川崎市も不動産投資におすすめの地域です。理由はこうです。

横浜市・川崎市も人口が集中している地域ですから、賃貸物件の需要が高いです。しかも、都市へのアクセスもよく、便利な地域ということもあり、人気も高いですね。

それでいて、東京23区よりも賃料相場が低いので、多くの人にとっての狙い目地域となっています。

東京23区ほどではありませんが、横浜市・川崎市でも再開発事業が進行中。新路線の開通に伴う開発事業もあります。

大阪市

関西地方で不動産投資をするのなら、大阪市がおすすめの地域です。理由はこうです。

大阪市は関西を代表する大都市であり、商業圏。企業の数も多く、人口も集中しています。賃貸物件を求める人たちもあまたいます。

JR大阪駅周辺では、2027年に向けて大規模な再開発が進行中。今後の動きには大きな期待ができるので、これからの不動産投資向きの地域です。

名古屋市

東海地方で不動産投資をするのなら、筆頭候補は名古屋市です。おすすめする理由は以下の通りです。

東海地方で1番人口が集中しているのが名古屋市。賃貸物件の需要も高いです。

名古屋市は東京と大阪の真ん中に位置し、それぞれの地域へのアクセスが良好なところもメリットです。

名古屋市で不動産投資をする場合、比較的安い価格で物件が入手しやすくなっています。他の大都市圏よりも初期費用が安く済むでしょう。

賃料が安いということは、入居者を集めやすいということ。入居者に満足してもらいやすくもなります。

仙台市

仙台市は東北地方の要衝。東北6県の人口が集まっています。

仙台市の物件価格は上がり気味ですが、入居率が90％前後と安定した賃料が得やすい地域です。採算も取りやすいでしょう。

福岡市

福岡市は九州の中心地で、賃貸物件への需要も高い地域。

物件価格は安く、不動産投資初心者でも手が出しやすくなっています。

人口が増加しているのも福岡市で、2035年にはピークを迎えるともいわれています。人口増加ということなら、賃貸物件への入居希望者も増えるでしょうから。不動産投資におすすめです。

不動産投資におすすめできない危険エリア

ここまで、不動産投資におすすめの地域を紹介してきましたが、逆におすすめできない危険なエリアもあります。こんな地域は避けた方がいいというところがあるので、よくチェックして物件購入を控えてください。

人口が少ない

人口が少なく、特に減少傾向が続いている地域は危険エリアであり、不動産投資におすすめできません。

人口が少ない地域では、賃貸需要も伸びません。そうなると、空室リスクも高くなり、空室を無理に埋めようとすると、家賃を下げざるを得なくなります。それでは、当初予想した収益も得られないでしょう。

場合によっては、家賃を下げても空室が埋まらないということもあり、大きな損失を生みます。最終的に不動産投資から撤退ということも考えられます。

人口が少ない、減少気味の地域は将来性も期待できないので、これから不動産の投資をしようという人には不向きでです。

自治体が起死回生の人口増加策を実施し、人口が増えることがあるかもしれませんが、期待しすぎない方がいいでしょう。

各地域の人口推移を確認したい場合は、総務省統計局が発表する「住民基本台帳人口移動報告書」を見てみましょう。同報告書では、住民基本台帳に基づき、月々の国内における人口移動の状況を明らかにし、全国、都道府県、21大都市別の転入・転出者数を提供しています。

不動産投資に適した人口推移になっているか、同報告書で確認してから取りかかれば、安心です。

駅から遠い

駅から遠い地域での不動産投資もおすすめできません。

賃貸物件を探している人が求めるのが通勤・通学・外出に便利な部屋。早く駅に着いて、目的地に向かいたいと思っています。

仮に自転車を利用して駅まで行くにしても、あまり距離があると、自転車をこぐのも大変です。バス停から遠く、バスで通う時間が長いという地域も嫌われます。

それだけに、駅から近い物件でなければ、不動産投資の対象から外しておく方が無難でしょう。

アクセスが悪い

駅から近くても、地域の中心部へのアクセスが悪いと、危険エリアといえます。

列車の本数が少ない、乗り換えが多い、車で市街地に行くルートが遠い、ルートが常に渋滞しているなどの場合は、不動産投資には向きません。

誰しも交通の便のいいところに住みたいので、アクセスのよい悪いは重要なポイントです。

近くに生活施設がない

近くに生活施設がない賃貸物件は人気が低く、需要も低いです。例えば、次のような施設があるところでないと、入居希望者が集まりにくいでしょう。

ファミリー向けの物件で不動産投資をする場合は、以下のような施設の場所もカギになります。

災害リスクが高い

災害リスクが高い地域は最も危険なエリアです。

災害が起こりそうなところに住もうという人はいません。持ち家だと、多少危険性を承知しながら購入する人もいますが、賃貸住宅ではそのような人はいないでしょう。

災害のうち、地震については予想ができませんが、活断層の存在や液状化しやすいかなどに関しては確認ができます。地震による被害が起こりやすそうな地域での不動産投資は避けたいところです。

水害リスクについては、各自治体でハザードマップを作成しています。そのハザードマップも参考にしながら、不動産投資に適した地域を探すこともできます。

生活環境が悪い

賃貸物件を借りて住もうと考えている人が気にすることの1つが生活環境です。騒音被害が生じないか、治安が悪くないか、密集しすぎた地域ではないか、隣近所はいい人かなど様々な点をチェックしたくなるものです。

もし生活環境が悪い地域の物件を購入し、不動産投資をしようとすると、入居希望者が現れない可能性もあります。

そのため、物件選びをする際は周辺の生活環境を自分でも確かめてからにしましょう。

慎重に地域を選んで不動産投資を成功させよう

今回は、不動産投資におすすめの地域に関する情報をお届けしました。

不動産投資が成功するかどうかは、どの地域の物件を選ぶかにかかっています。便利で安全性が高く、入居者が現れやすく、空室リスクも避けられる地域の物件を選ぶことが大事。

皆さんも慎重に地域を選んで物件を探し、不動産投資を成功させてください。

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