不動産投資関連のトラブルに要注意！代表的な手口と回避するポイントを解説

現在「将来のために不動産投資をしたい」と考える人が増えていることに伴い、不動産投資関連のトラブル件数も増加傾向にあります。

はっきりとした詐欺事件というものは実は少なく、ほとんどが悪質な業者・営業マンによる説明不足や契約書の内容の認識齟齬が原因です。

こうしたトラブルを回避するためには営業マンの話を鵜呑みにしないことや、適切な知識を身につけることが重要になってきます。

この記事では不動産投資におけるトラブル事例や詐欺の手口、トラブルを回避するための方法を紹介します。

不動産投資関連のトラブルが増えている？

未公開株や集団投資スキーム、デリバティブ取引、その他勧誘時に元本保証をうたった投資関連の犯罪やトラブルは「利殖勧誘事犯」と呼ばれます。

不動産関連の詐欺トラブルも利殖勧誘事犯に分類されることが多いです。

不動産に限らず投資をする際には犯罪に巻き込まれないよう注意しましょう。

投資関連の相談件数が増加中

令和4年の利殖勧誘事犯での検挙数は37件でしたが、相談受理件数は2584件とはるかに多いです。このことから明確な事件ではないものの、投資関連で何かしらのトラブルに見舞われた人がたくさんいることが伺えます。

さらに利殖勧誘事犯に関する相談受理件数は過去5年で増加傾向にあります。

コロナ禍などの社会情勢による影響を受け「将来の不安に備えて投資」と考える人が急激に増えました。こうした理由によって相談件数も増えた可能性が考えられます。

特に20代を中心に不動産詐欺が増加している

さらに利殖勧誘事犯に関する相談当事者の年齢層が過去5年で変化しているのも注目すべき点です。

以前は投資関連の相談は高齢者によるものが多かったのに対し、近年は20代の若者によるものが増加傾向にあります。

投資関連のトラブルは全体としては減少傾向にあるにも関わらず、不動産関連のトラブルは若者を中心に増えているため注意が必要です。

特にマンションを購入することでの家賃収入や売却益が得られるとうたった投資案件にまつわるものが多く、契約後の相談が多いです。

コロナ禍などの影響を受けた一時的な傾向である可能性も否めませんが、成人年齢が18歳に引き下げられたこともあり、今後も変動を注視していく必要があります。

社会情勢による今後の不動産市場の見通しについてはこちらをご参照ください。

実際に不動産投資をしたことがある人の割合

国土交通省が令和元年に個人投資家を対象に行ったアンケートでは、12.6％が不動産投資経験があると回答しています。

また、不動産投資の経験がある人のうち41.5％が会社員です。

ちなみに同アンケート調査結果では不動産以外で投資を行っている投資家も会社員が最も多いです。そのためこのアンケートでの個人投資家は半数近くが会社員であることも考えられます。

さらに男女別では男性の方が経験者が多く、地方別では関東に集中する傾向があるという結果も出ました。

不動産投資経験がない理由については、「1位：まとまった資金がないから」「2位：不動産知識がないから」「3位　不動産投資は損をしそうで怖いから」といったものがあげられました。

主な不動産投資詐欺の手口5つ

以下では不動産投資詐欺の主なパターンを5つ紹介します。

手付金詐欺

契約時に支払った手付金を持ち逃げされるといった詐欺被害のことを「手付金詐欺」と呼ぶことがあります。

「この不動産は儲かる可能性が高い」

「人気の不動産だからすぐに契約しないと他の人に買われてしまう」

といった文言で契約を迫り、契約締結後受け取った手付金を持ち逃げするといった手口です。

契約後に「怪しい」と感じ調べてみたら勧誘してきた不動産会社・営業マンや投資対象の不動産が実在しなかった……といったケースも存在します。

あくまでも手付金は「証拠金」「契約解除時のため」といった目的のために支払うお金であるため、支払ったからといって物件を取得できるわけではありません。

また、手付金は契約を解除したい場合に放棄することで契約解除が可能になるという性質があり、手付金詐欺はこうした性質を悪用した上で成り立っています。

手付金詐欺被害を回避するためには、営業トークを鵜呑みにしないことや、不動産会社についてスマホを使ってその場で調べるといった対策が有効です。

また、手付金は一般的に購入不動産の10％が相場とされているため、相場よりも高い金額を要求された場合は特に注意しましょう。

満室偽装詐欺

空室リスクは不動産投資特有のリスクであるため、すでに入居者が多いマンションなどに投資したいと考えるのが一般的です。

こうしたリスクを回避したいという心理を利用し、満室を偽装した上でマンション投資を持ちかけるのが満室偽装詐欺です。

満室偽装詐欺では手口としてはサクラに入居させ満室を偽装した上で勧誘し、契約締結後に入居していたサクラが次々と退去するといったものがあります。

「実際に物件を見れば問題ない」

「入居者の契約状況等を確認すれば問題ない」

と考えがちですが、投資を検討している投資家が実際に物件を見にきた時だけ電気やガスを使用したり、入居者の契約状況等の資料が改竄されていることもあるため見抜くことが非常に難しいとされています。

満室詐欺被害では契約後に退居が相次ぎ、家賃収入が得られないまま空室だらけの物件を持て余し、賃貸経営が立ち行かなくなる……といった被害に遭うおそれがあります。

海外不動産詐欺

海外不動産詐欺は「対象不動産が海外にあるため実際に見ることは難しい」という物理的な事情を利用し、実在しない不動産に投資させることで金を騙し取るというものです。

「とりあえずは実在したものの実際にはひどい状態の不動産だった」

といったケースも存在します。

近年円安の傾向もあり、海外不動産に関するトラブルも増加しています。

他にも実際の相場よりも高値で購入させたり、本来ならば不要な手数料を支払わせるケースも珍しくありません。

海外の物件であっても、できれば現地で不動産を確認することをおすすめします。それが不可能な場合は本当に信頼できる不動産会社かどうかを調べるようにしましょう。

サブリース詐欺

不動産を丸ごと借り上げたサブリース会社を介して不動産経営をする、サブリースの仕組みを悪用した詐欺も存在します。

サブリース契約には家賃収入の最大化が難しく、物件を管理するための手数料などを支払わなければならないといったデメリットがある反面、空室リスクを回避しながら家賃収入を得られるというメリットがあります。

入居者の有無に関係なく一定の賃料保証が受けられる契約が交わされることが多く、アパート・マンション経営にかかる手間とリスクを省きながら安定的に家賃収入が得られることから人気も高いです。

サブリース詐欺ではこうしたサブリースの性質を悪用し、契約後に保証されていた賃料を一方的に大幅に引き下げるといった手口が使われます。

被害防止のためには、契約書の内容をしっかりと確認する必要があります。特に「最長⚪︎年保証」なのか「⚪︎年は確実に保証」なのかといった細かい文言は必ずチェックしましょう。

婚活・デート商法詐欺

「デート商法詐欺」は宝石や現金を騙し取られるイメージを持つ人も多いですが、不動産をはじめとする投資関係で被害に遭う人も珍しくありません。

不動産投資でのデート商法でも最初から勧誘してくるのではなくデートを重ね、親しくなった頃に話を持ちかけてきます。

特に不動産投資でのデート商法では、

「自分たちの将来のため」

といった多用される傾向があり、怪しいと感じる部分があったとしても好意を寄せている相手との幸せな未来のイメージや「嫌われたくない」という不安のために断れないまま契約してしまうのです。

そして契約後相手と連絡が取れなくなり、「おかしい」と気づいたころには契約を解除できるクーリングオフの期間が過ぎてしまっているため契約を解除するにも違約金を支払わなければならない状態になっているという流れの手口です。

気がつかないうちに自分が詐欺案件の当事者になっているパターンも存在する

自分が被害者になるケースだけではありません。不動産投資関係のトラブルでは気が付かないうちに自分が犯罪に加担してしまっているケースも存在します。

例えば金融機関からより多くの融資を引き出すために実際の契約書とは別に金融機関用の契約書を作成する二重売買契約は、契約に慣れていない人が巻き込まれることの多いトラブルです。

相手が素人であることを利用し、何食わぬ顔で「とりあえず必要なので2箇所に押印してください」などと説明し、内容の異なる2通の契約書を作成した上で金額の高い方の契約書を金融機関に提出する悪質な営業マンによるものが事例として存在します。

知らなかったとは言え押印してしまった以上責任を負わなければなりません。二重売買契約が明るみにでた場合は借入金の一括返済を求められる恐れがあります。

入居者とトラブルになるケースも少なくない

アパート・マンション経営には入居者に関するトラブルリスクも存在します。仲介管理会社が入居者関連のトラブルに対応することも多いですが、オーナーが対応しなければならない場合も絶対にないとは言い切れません。

どんなアパート・マンションであってもマナーの悪い人や家賃を滞納する人が入居してしまう可能性はつきまとうものです。

こうしたトラブルをできるだけ回避するためにも、管理会社選びは慎重に行うようにしましょう。入居者トラブルに対し丁寧に対応できる管理会社に依頼することで、トラブルを回避しながら賃料収入を獲得できます。

不動産投資でのトラブルに巻き込まれないための対策

以下では不動産投資関連のトラブルを未然に防止するための具体的な方法を紹介します。

不動産投資に関する適切な知識を身につける

不動産に限らず全ての投資に言えることですが、適切な知識を身につけることはトラブル回避の王道と言えます。投資をするからには必ずその分野についての適切な知識を身につけるようにしましょう。

詐欺や悪質な営業マンは相手の無知を利用しようと企んでいます。勧誘トークの中で「こんなことも知らないならこれくらいは騙せる」と考えているものです。

そのため基本的な単語の意味を辞書的に理解できるようになるだけでもかなり効果があります。相手に侮られることを防げるだけでなく、契約書も抵抗なく読めるようになるため不動産投資をする際には関連する用語を理解するようにしましょう。

また、適切な知識を身につけるためにも不動産投資関連のセミナーに参加する、本を読むといったことをおすすめします。

対象の不動産の情報は徹底的に調べる

不動産投資関連の手続きは不動産会社の事務所内で完了させることも多いです。しかし投資を検討している不動産はできるだけ実際に見るようにしましょう。

内見やその地域を実際に歩いてみることで、本当に投資に成功する物件かどうかが分かります。

入居者の自殺、自然死、殺人などの心理的瑕疵のある物件の場合売主・貸主には相手への告知義務がありますが、周辺地域の治安や将来性ついての情報については自分で調べなければ分からないことも多いです。

また、必ずしも売主・貸主が都合の悪い情報を隠蔽しているとも言い切れません。

どうしても実際に見ることが難しい物件の場合は、その物件についての情報を徹底的に集めた上で、信頼できる不動産会社かどうかを徹底的に調べた上で契約するようにしましょう。

複数の会社を比較する

同じ物件でも取り扱っている不動産会社によって価格が異なることは珍しくありません。トラブルを回避しつつ、安全に不動産投資をするためにも複数の不動産会社を比較した上で契約するようにしましょう。

複数の不動産会社を比較することで相場を把握できるというメリットもあります。自身の相場感が養われることでより精度の高い判断ができるようになるでしょう。

また、不動産会社の評判やスタッフの対応も比較すべきポイントです。不動産投資はある程度期間を見据えた上で行うものであるため、担当スタッフとの相性も成果を出す上で重要になってきます。

契約書はしっかりと確認する

実際に契約をする前に、必ず契約書の内容は確認するようにしましょう。「話しが違う」と感じたものの、実際に契約書を確認すると不本意ではあるものの確かに書かれていることだったということは珍しくありません。

営業マンが契約書に書かれている内容を独自の言い回しで説明したために認識がずれてしまうこともあります。

不動産投資関連のトラブルは必ずしも詐欺や相手の不動産会社が悪質だったということが原因ではありません。

購入する側の契約書の確認不足が原因であることも多いです。

トラブルを回避するためにも契約書は必ず自分で読んで確認するようにしましょう。

「絶対に儲かる」はあり得ないということを理解する

不動産に限らず全ての投資に言えることですが、「絶対に儲かる」ということはありえません。どんな投資にも必ずリスクがつきまとうものであるということをよく理解した上で行うようにしましょう。

信頼できる営業マンは「絶対に儲かる」といった言い回しをしません。そうした言い回しや文脈を感じる営業マンは信用しないよう注意しましょう。

不動産投資関連のトラブルは「詐欺」ではないケースも多い

実は不動産投資において営業マンがわざと嘘をつき、金を騙し取るといった「詐欺」と呼ばれる事件はまれです。ほとんどのトラブルは詐欺ではなく悪質な業者・営業マンによるいい加減な説明が原因となっています。

契約締結後に怪しいと感じ問い合わせたところ

「契約書に書いてある」

と返事をされ、改めて契約書を読んでみたら確かに書いてあった……といったトラブルが非常に多いです。

こうしたトラブルの原因は営業マンによるいい加減な説明や、都合のいいところばかりをやたらと強調し都合の悪いところをあやふやにするトークにあります。

どんな人にとっても自分にとって都合のいい話は心地よく響くものです。悪質な営業マンはこちらを酔わせ、正常な判断ができないようなトークを繰り広げます。

不動産投資は大きな買い物だからこそ、冷静に判断する必要があります。契約書は必ず確認するのはもちろんのこと、営業マンが話したことを鵜呑みにしないよう注意しましょう。

不動産投資詐欺の見抜き方

以下では不動産投資詐欺を回避するためのポイントを紹介します。

詐欺だけでなく不動産投資に関するトラブル全般を回避にも役立つものであるため、これから不動産投資を検討している人は参考にしてみてください。

「自己資金不要です」というセリフには要注意

なぜ自己資金が0でも不動産投資が始められるのかというと、投資先の不動産を購入するためにフルローンを組むためです。

「自己資金不要」は一見不動産投資はとても気軽に始められる印象を受けるセリフですが、一般的にデメリットの方が大きいと認識されています。

フルローンは自己資金がある人に比べて金利が高くなります。それに加えて返済しなければならない金額が実際の不動産価格よりも高くなるということでもあるため、フルローンを組む場合はじっくりと収支をシミュレーションしなければなりません。

また、残債が多ければ多いほど売却も困難です。

もし自身の収入が減り、キャッシュフローが立ち行かなくなったとしてもフルローンで購入したため不動産を売却できない……という事態になりかねません。

「自己資金不要です」という文言にはそうしたリスクが潜んでいるということを忘れないようにしましょう。

都合のいい部分をやたらと強調して話す

営業マンの中には自分に都合の悪い部分を隠すために都合のいい部分をやたらと強調して話そうとする人もいます。

このような営業マンは詐欺にはあてはまらないものの、本来必要な契約書に関わる説明を省く傾向があります。

また、「節税」や月々の収支など、目近の利益について熱心に説明する人も多いです。

このような営業マンによるトークを聞いていると、どうしても目近の利益に集中してしまい、長期的な視点を見失うため最終的に「思っていたのとは違う」といった事態に陥る恐れがあります。

将来的な変動について丁寧に説明しようとしない

投資である以上不動産投資にもリスクがつきまといます。所在地の産業や人口の変化によって価値が大きく変動する可能性がある不動産も少なくありません。

こうした将来的な変動についての説明をしようとしない営業マン・不動産会社から不動産を購入することにはリスクがあります。

将来的な変動について話さない理由は都合の悪い話だから伏せている可能性もあれば、そもそも適切な知識を持っていない可能性もあるため、将来的な変動について説明を省こうとする業者には注意しましょう。

損切りも大事であることを理解する

購入当初予想していなかったような価値の下落が起こるリスクが不動産投資にはあります。価値が下落した場合に状況が好転するのを待つことも重要ですが、損切りも非常に重要です。

当初想定していたようなキャッシュフローが得られないマンションや、赤字続きの物件は手放した方がいいこともあります。

特に不動産投資では「当初想定していた利益が得られない」という事態に陥る原因は、投資を始めた時点での予測や計算が間違っていた疑いがあります。金融商品などとは異なり待っていても状況が改善する可能性が低いため、手放すという選択肢も重要です。

また残債がある場合もこのまま残債が減るまで待つか、今売却すべきかなど改めて収支シミュレーションした方が適切な判断ができるでしょう。

キャッシュフローについて詳しく知りたい方はこちらの記事もご参照ください。

こちらの不安をやたらと煽ってくる

老後のことや社会情勢の変化による生活に対する不安など、やたらとこちらの不安を煽ってくるようなトークをする営業マンも少なくありません。

不安ベースで物事を判断するのは非常に危険です。今ある金銭面での不安を解消するために不動産投資を検討している場合も、不安ベースで決断することは避けましょう。

さらにやたらと不安を煽ることで契約を迫る営業マンは説明がいい加減な傾向があります。そうした営業マンの話を信用してしまうと十分な理解がないまま契約してしまう恐れがあるため不安を煽ってくる営業マンには要注意です。

万が一トラブルに巻き込まれた場合の相談先

不動産投資をする中で万が一トラブルに巻き込まれてしまった場合は以下の機関に相談することで解決できる可能性があります。

弁護士など

弁護士に相談することでトラブルを法律的に解決することが可能です。

実際に弁護士に相談する際には契約書や営業マンとのやりとりの証拠となる録音音声・メールなどを持っていくとスムーズに状況を説明できます。

「相談すべき弁護士事務所が分からない」

「費用がない」

と行った場合は法テラスを利用するのもおすすめです。

法テラスは正式には「日本司法支援センター」であり、「全国どこでも法的トラブルを解決するための情報やサービスを受けられる社会を実現する」という理念のもと国が設立した機関です。

法テラスを利用することで問題解決の糸口が掴めるかもしれません。

国民生活センター

国民生活センターは、

「国民生活の安定および向上に寄与するため、総合的見地から、国民生活に関する情報の提供及び調査研究を行うとともに、重要消費者紛争について法による解決のための手続を実施すること」

を目的として運営している機関です。

不動産関連トラブルは現在増加傾向であることもあり、国民生活センターの情報は国土交通省を始めとする各機関から非常に重視されています。

そのため国民生活センターに相談することでトラブル解決のサポートが受けられるかもしれません。

まとめ：不動産投資は適切な知識を身につけた上で始めよう

詐欺事例が少ないということは契約書の認識齟齬が原因のトラブルが多いということでもあります

大きな買い物でもある不動産投資は、適切な知識を身につけた上で始めるようにしましょう。

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