駐車場経営は土地さえあれば始められる手軽さからサラリーマンの小遣い稼ぎとしても、不動産入門としても人気の副業です。ただ収入の安定性などにメリットがある一方、税金や経営方法などに落とし穴が多い投資形態でもあります。そんな駐車場経営の4つの魅力と6つの注意点について、簡単に解説します！
駐車場経営の3つの魅力
サラリーマンの副業としてアパートやマンションなどの不動産投資を始める人は多くいます。
その中でも特に人気なのが駐車場経営。
月極駐車場とコインパーキングの2種類がありますが、どちらも他の不動産投資に比べて初期費用が少なく、管理会社に任せる業務も多いため手間が少ないことから、現物投資の入門編として始める人も増えています。
そんな駐車場経営の魅力について、以下に3つ簡単にまとめたものをご紹介します。
安定した収入を見込める
駐車場経営の大きな魅力の一つが安定した収入を見込める点です。
特に月極駐車場の場合は契約が取れれば、給与と同様に毎月収入をえることができます。
またコインパーキングを選ぶ場合でも立地が良い場所であれば、多くの車が利用するため月極駐車場よりも高い利益を得ることが珍しくありません。
給与以外に新たな収入を得られるのは他の副業でもいれることではありますが、その額が数万単位と比較的大きなものになることが多いのも魅力と言えるでしょう。
建物の構造を考える必要がなく、狭い土地でも始めやすい
数万単位の収入を毎月得られる副業ならアパート経営など他の不動産経営でも成り立つのではと思う方も多いかもしれません。
しかし、建物を伴う投資の場合は電気や水道、ガス、インターネット回線といったインフラの状況や日当たり・間取りといった建物の構造など考えなければならないものが多いです。
特に住民トラブルなどは解決に時間がかかるものも多く、場合によっては本業の時間を減らして考えなければならないことも珍しくありません。
また建物を建設する場合はある程度の広さも必要となり、建物やインフラ工事のための整地作業も欠かせません。
こうなると数千万円ほどの初期コストが必要になることがしばしばで、また資金に余裕があっても土地の条件が悪く希望にあった物件が建てられない可能性もあります。
しかし駐車場の場合は自動車を置くスペースさえあれば始められるため、三角形や台形の土地など整地ができておらず建造物を設置できない場所も活用できます。
規模についても自動車数台分、月極に至っては1〜2台分（約4~8坪）というスペースで始められます。
このことから駐車場経営は低いコストで始めやすく、不動産投資の入口としてぴったりといえるでしょう。
管理会社を選べば手間も省ける
不動産投資において重要になるのが土地や建物の経営方法。
駐車場経営においてもスペースの清掃や利用者への集金、機械の点検など土地を習得した後もさまざまな業務があり、この時間を確保するのは一般のサラリーマンが行うには厳しいと思う方も多いかもしれません。
ただ駐車場経営においてはタイムズなどの専用の管理業者がいくつか存在するため、それらを利用すれば付随業務の多くを行ってくれます。
（タイムズのコインパーキング経営については、こちらの記事をご参照ください。）
支払う手数料などの関係で収益は減少してしまうデメリットもあるものの、機械故障や未払いなどのトラブルに対し時間を割くこともなくなります。
信用できる管理業者を選べば手間なく時間をかけずに経営できる、というのは大きな魅力と言えるでしょう。
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駐車場の経営方式
駐車場経営は、土地の準備や管理業務を行う主体に応じて、以下の3種類に分類されます。
- 個人経営：土地の準備から点検、集金業務に至るまで全ての業務を自分自身で行う
- 管理委託：駐車場の準備までを自分で行い、その後の点検や集金を専門業者に委託する
- 一括借り上げ：駐車場事業者に土地を貸し、賃料を収益とする
一般的に月極駐車場の場合は管理委託や自宅の近くであれば個人経営を選ぶことが多いですが、専用の機器が必要なコインパーキングの場合は管理委託または一括借り上げの方式を選ぶことが多いです。
駐車場経営を始める初期コストの目安
駐車場経営を始める際にかかる初期費用は形式によって異なります。
最も安いのは自分の土地を一括借上げ方式で行う場合で、自分の所有資産を貸し出す形なので費用は全くかかりません。
そのためこの方法は、オフィスビルや商業施設の近くなど乗用車の駐車ニーズがある場所に余っている土地を持っている人には、おすすめといえるでしょう。
ただ管理委託形式や個人経営で行う場合は、土地整備やライン引き、車止めの整備などで費用がかかります。広さにもよりますが土地整備の場合は1平方メートルあたり300〜4,500円、ライン引きや車止めについては一台あたり合計で11,000円ほどかかります。
またコインパーキングを整備する場合は精算機代で約50万円、照明で約20万円、ロック板で1台あたり10万円、看板で約10万円などハード投資だけでも少なくとも90万円以上。
約50万円ほどかかる工事費や最近は設置されていることが多い防犯カメラの設置などを想定すると、数百万円以上の出費がかかることは決して珍しいことではありません。
このようにご自身で駐車場経営を行おうとすると、数百万円〜数千万円ほどの費用がかかってしまい、始めるにはハードルが高いと思う方もいらっしゃるでしょう。
ただ、コインパーキングなどでは初期費用を管理会社持ちにしてくれる場合もあります。
そのため、初心者の方が副業で駐車場経営を始められる場合は、そのような管理会社をうまく活用することをおすすめします。
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駐車場経営を副業にする際の6つの注意点
駐車場経営は安定した収入と始めやすさに魅力があるものの、注意点も多く存在します。
他の不動産投資でも共通するものも多いですが、手軽さゆえに忘れられてしまうこともあり注意が必要です。
重要と思われる6つのポイントを以下に解説します。
適切な料金設定と事業計画：減額も想定
駐車場経営において重要なのが適切な料金設定です。駐車ニーズは立地と料金によって決まると言っても過言ではなく、前者が所有している土地の都合上変更するのが困難な以上、より柔軟に対応できる後者を武器に経営することが望まれます。
ただしあまりにも安くしすぎると売上が少なくなってしまうので、周辺の相場を見てそれより少し安い程度で始めてみましょう。
また稼働率や契約台数が少ない場合はさらなる値下げも求められることが多く、一括借上げ方式で管理会社と契約する場合は多くの場合年を追うごとに賃料が下がってしまいます。
そのため、受け取れる取り分が減少することも想定した収益シュミレーションも立てるようにしましょう。
パートナー選びは慎重に
不動産投資、特に初心者が副業として始める場合の駐車場経営において重要なのが管理会社との関係です。
管理会社は後述する初期費用の投資負担やトラブル解決、清掃、集金など頼りになる部分も多いですが、一方で契約をよく見ないままチェックしたために自分の取り分が少なくなり経営が行き詰まってしまう可能性もあります。
特に一括借上げ方式においては、賃料が年々下がってしまい気づいたらほとんど儲からなくなっていしまうということも。
不利な契約を結んだ管理会社との契約を解除しようとしても、解約条件の制約でできずに泣き寝入りというケースも珍しくありません。
そのようなトラブルを避けるため、パートナー選びは契約条項を細かく見た上で決めるようにしましょう。
特に1年ごとの賃料の値下げ基準や契約解除方法についてはよく注意して確認するようにしてください。
近隣住民とのトラブルに注意
アパート経営など他の形態でも同様のことが言えますが、不動産経営において頻発するのが近隣住民とのトラブルです。
駐車場経営においては以下のようなトラブルの事例が頻発します。
- 排気ガスの臭い
- エンジンの排気音やドアの開閉音などによる騒音
- 看板の照明の明るさによる睡眠障害
- マナーの悪い利用客による治安の悪化
これらの課題を放置させてしまうと簡単には解決できず、手軽に始めた副業とは到底言い難いほどの時間を費やし、本業に支障をきたすことも珍しくありません。
また管理会社を活用している場合は、相談すれば対応してくれる可能性も高いので積極的に活用するようにしましょう、
競合相手はチェック
駐車場経営は土地さえあれば手軽に始められる一方、実践している人も多く競合も激しい経営方法でもあります。
そのため自身が所有している物件の近くにある駐車場の動向を見て、どのような人や企業が参入しているか、稼働状況や価格はどの程度なのかを詳しく分析する必要があるといえるでしょう。
また参入している人が少ない場合でも、ご自身や近所の人がどの程度自動車を利用しているかを把握するなど、エリア内での自家用車や社用車のニーズを調べることが必要です。
さらにはご自身が駐車場を設置した後に、将来的に別の人や企業が新規参入をしてくる可能性も否定できません。
そのため競合調査は定期的に行い、状況に応じて値下げするなどの対策をとるようにしてください。
駐車場経営に関わる税金：固定資産税は要注意
駐車場経営は手軽にできるとは言え不動産であるため、以下のように通常の給与収入とは異なる税金が多数適用されます。
- 利益への消費税
- 土地少輔に対する固定資産税
- 都市計画税
- 駐車場設備に対する償却資産税
- 規模や経営形態に依存して課税される事業税
- 賃料による所得税
（それぞれについての詳しい解説はこちらの記事をご参照ください。）
他の副業と比べても収入が多くなるために課税対象も多く、駐車場を経営する際にはこのことも考慮して事業計画を立てるようにしましょう。
特に固定資産税については、マイホームなどの住宅用地とは異なり更地扱いとなるため、小規模宅地の減税特例が受けられません。
このため住宅を壊して駐車場を作るとなるとかかる税金は約6倍増加してしまいます。
古くなった実家を解体してから始める場合などには注意してください。
確定申告が必須になることが多い
副業となると重要なのが毎年の確定申告で、サラリーマンの場合は会社からの給与（本業）以外で年20万円以上の所得を得た場合に必要となります。
駐車場経営の場合多くは月数万円単位での取引となるため、ほぼ必須と言えるでしょう。
上述通り多くの税金が関係するため計算は容易ではありませんが、確定申告をしなければ次の年にはペナルティが適用されて課税額が大幅に増加してしまうので、わからないことがあれば税務署や税理士にご相談の上で進めるようにしましょう。
駐車場経営を始めて間もない頃は白色申告を行うため税額控除を受けられる可能性は低いですが、駐車場台数が50台以上あり事業所得として認められる場合など条件によっては青色申告を行って、年10〜65万円の税額控除を受けられることもあります。
こちらの記事を参考にしてチェックしてみてください。
ただし青色申告の場合は、白色申告に比べて項目も多くより複雑な計算が必要になることには注意が必要です。
まとめ｜駐車場経営の副業は会社経営と同じ感覚で行うべき
駐車場経営は土地があれば始めやすいために忘れられがちですが、一人のオーナーとして事業を持っている点では、会社の経営者と変わりません。
そのため競合分析や価格設定、複雑な税務処理などを行う必要があります。
安定した収入を狙うのであればサラリーマンの副業として行う場合であっても、会社を経営する、起業するという意識を持った上で行うようにしましょう。
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