駐車場経営の税金は高いのか？メリット・デメリットと節税のポイント

余剰土地の活用方法として、初期費用の安さやリスクの低さから始めやすいとされているのが駐車場経営です。

しかしながら、高い固定資産税を始めとした税金の優遇措置のないことから、駐車場経営に二の足を踏んでいる方も多いのではないでしょうか。

ここでは、駐車場経営と他の土地活用法を比較し、メリット・デメリットと税金について解説しています。

駐車場経営にかかる税金の節税方法についても言及しているので、ぜひ参考にしてください。

駐車場経営の税金は高い

空いた土地で駐車場を経営した場合、税金が高くなると思っている方は少なくありません。実際は高くなるわけでなく、税金の優遇措置を受けられないため安くはならないということです。

たとえば、空いた土地を住宅用地として使用した場合、固定資産税と都市計画税の軽減措置を受けられます。

けれども、駐車場は雑種地として登録されるため、軽減措置の対象外となってしまうのです。

軽減措置は固定資産税が1／6、都市計画税が1／3です。

したがって、駐車場の場合、基本的に住宅用地の6倍の固定資産税、3倍の都市計画税がかかってしまいます。

駐車場経営のメリット　

駐車場経営の税金が住宅用地の6倍だからといって、そのまま遊ばせておくのは勿体ない話です。

6倍は最大倍数であり、面積によっては3倍程度、6倍まで至らないケースがほとんどでしょう。

税金の高さを差し引いても挙げておきたい駐車場経営のメリットを4つ紹介します。

それぞれについて解説します。

1.土地形状を問わない

駐車場経営は土地の形状に関係なく、車1台分の駐車スペースさえあれば始められます。

この手軽さは大きなメリットです。

一般的には、普通乗用車1台あたりの駐車スペースは4.5坪といわれています。

出入時のスペースを考慮したとしても、合計で9坪あれば駐車場としての機能を果たすでしょう。

15坪もあれば2台は駐車可能です。

もちろん、道路からの出入の安全確保は最優先されなければなりません。

土地の活用方法としては、アパート経営やコインランドリーなど他にも候補がたくさんあります。

しかしながら、いずれもある程度の広さや適する土地の形状が求められます。

駐車場経営なら、どのような土地でも始められるでしょう。

2.初期投資が少ない

駐車場経営は初期投資の少なさもメリットの一つです。

しっかりした駐車場なら舗装や車止め、区割りなどの工事が必要ですが、それでも100坪あたり200〜500万円程度ですみます。

場合によっては、舗装せずロープによる区割りだけでも始められるでしょう。

アパート・マンション経営やコインランドリー経営との初期投資の差は歴然としています。

また、コインパーキング経営のように業者が一括借り上げしてくれるケースもあります。

土地活用法の優先的な候補として念頭においておくとよいでしょう。

3.災害リスクが小さい

災害リスクの小ささも駐車場経営のメリットです。

駐車場は基本的に平面利用となり、建物を建てるわけではないので、地震や土砂災害による倒壊の危険性はほとんどありません。

最悪、土地の隆起や陥没があったり、駐車場機材の故障や立体駐車の損壊があったりしても、他の活用法と比較すると微々たるダメージです。

すみやかな復旧が可能でしょう。

災害リスクの小ささは、管理やメンテナンスの容易さにもつながります。

事実、駐車場経営の管理は週一程度の機器点検や清掃くらいです。

したがって、駐車場経営は災害リスクが小さく、管理の手間もコストもさほどかからない、極めて有効な土地活用法といえます。

4.転換が容易

駐車場経営は短期間でも可能であり、すみやかに他の活用法に転換できるメリットがあります。

なぜなら他の活用法と違い、設備も少なく土地の改良工事などもほとんど行われないからです。

駐車場経営で収益が上がらなかったとき、あるいは他の活用法のニーズが高まった場合などすみやかに転換できます。

駐車場は解体するものがほとんどないため、すぐに次の工事へ着手できます。

解体費用がかからないため、土地の売却や相続に関しても時間を待たずに話を進められるでしょう。

駐車場経営のデメリット

駐車場経営のデメリットは以下の2つに集約されます。

収益率は土地の広さに比例するため、立体的に土地を活用するマンションやアパートには到底かなうべくもありません。

しかしながら、場所によっては高い利益を上げることは可能です。

税金の優遇措置がないために「税金が高い」というイメージですが、大切なのはコストと収益とのバランスです。

駐車場経営のデメリット2点について解説します。

1.収益率が比較的低い

駐車場経営は平面土地としての活用になるため、土地の利用効率は極めて低くなります。

利用効率に応じて収益率が落ちるのは当然でしょう。

対して、アパートやマンションの場合、2階、3階と立体的に土地を利用するため、土地面積の2倍3倍の収益を上げることが可能です。

あくまでも比較しての評価ですが、駐車場経営はもっとも収益率の低い活用方法といえます。

2.税制の優遇措置がない

税金の優遇措置がないことは、駐車場経営最大のデメリットといえます。

なぜなら、多くの人は税金対策のために余った土地の活用を考えるからです。

駐車場経営は雑種地扱いとなり、住宅地のような固定資産税および都市計画税の優遇措置を受けられません。

住宅地における税制優遇措置は、土地面積に応じて以下のように区分されます。

土地面積	固定資産税の特例率	都市計画税の特例率
200m²以下の部分（小規模住宅用地）	評価額の1／6	評価額の1／3
200m²超の部分（一般住宅用地）	評価額の1／3	評価額の2／3

これらの優遇措置を受けられない駐車場経営は税制上、賢明な土地活用とはいえないかも知れません。

しかしながら、広域になると特例率は下がり、アパート・マンションの建築物や設備に対しても固定資産税が発生します。

駐車場経営に税金の優遇措置はありませんが、総合的に判断する必要もあるのではないでしょうか。

駐車場経営と他の土地活用法を徹底比較

余剰土地を上手く活用するには、駐車場経営の他に以下のような方法があります。

それぞれのメリット・デメリットを表で比較してみましょう。

活用方法	メリット	デメリット
駐車場	狭小地可初期投資が安い災害リスクが低い転用容易	税優遇がない収益率が低い
看板用地	狭小地可管理不要転用容易	収益率が低い
自動販売機設置	狭小地可初期投資が安い	税優遇がない設置が縮小傾向売上によっては撤去
アパート・マンション	収益率が高い税優遇有り	狭小地不可初期投資が高い管理費用が高い転用困難
トランクルーム	狭小地可転用容易	税優遇がない収益率が低い
コインランドリー	狭小地可安定収入の可能性	税優遇がない認知まで時間がかかる初期投資が高い管理費用が高い転用不可
ソーラーパネル設置	狭小地可買取による節約・収入導入の優遇措置有り	不安定初期投資は高い反射光によるトラブルの可能性
売却	すぐに現金化できる維持費不要税負担の軽減	売れるとは限らない売却コストがかかる後悔する可能性

土地活用には相応しい時期があり、将来設計や個々の思惑も絡んできます。

慎重な判断が必要でしょう。

駐車場経営にかかる税金の種類

駐車場経営には以下6種類の税金が課せられます。

それぞれについて解説します。

利益への消費税

消費税は、商品やサービスの対価に発生する10％の税金です。

基本的に駐車場利用者が負担しますが、納付するのは駐車場経営者です。

ただし、何の設備も施していない青空駐車場や土地貸しの場合は消費税は発生しません。

消費税の有無について以下表にまとめました。

消費税あり	舗装や設備導入した駐車場「一括借り上げ」の施設貸し駐車場「管理委託方式」による駐車場
消費税なし	無設備の青空駐車場「一括借り上げ」の土地貸し駐車場

基本的に、土地そのものの貸し付けに消費税はかかりません。

しかしながら、舗装や何らかの設備投資をしてしまうと課税されます。

土地所有による固定資産税

固定資産税は毎年1月1日時点での、土地や不動産の所有者に課せられる税金です。

地方税に分類されますが、税率は全国的にほぼ1.4％で統一されています。

固定資産税の評価額の約70％にあたる課税標準額に税率1.4％を乗じて算出されます。

住宅用地のような税制優遇がないため高額になるイメージですが、実際には評価額の高騰に対する負担調整措置などの利用が可能です。

「高い」とイメージするほどの大きな差はないといえるでしょう。

都市計画税

駐車場の場所が市街地の区域内である場合、都市計画税が課税されます。

都市計画や区画事業を目的とした税金であり、居住地域によっては課税されません。

課税対象者は固定資産税と同様、毎年1月1日時点での土地所有者です。

税率は自治体によって異なりますが上限は0.3％、評価額のうちの課税標準額に乗じて算出されます。

固定資産税と同じように、住宅用地に対する税制優遇措置があります。

駐車場設備への償却資産税

償却資産税とは固定資産税の一種です。

機械や設備など、建物や土地以外の固定資産に課税されます。

駐車場設備としては、アスファルト舗装やフェンスなどが該当します。

ただし、償却資産の標準額が150万円に満たない場合は、課税対象とはなりません。

税率は固定資産と同様の1.4％、償却資産の課税標準額にかけて税額を算出します。

償却資産は年ごとに減価償却されるため、課税額は減っていきます。

規模や経営形態による事業税

駐車場の規模や形態によっては事業税が課税されます。

事業税の課税基準は以下です。

• 建築物または機械設備を設けた駐車場（台数は無関係）
• 上記以外で、10台以上の駐車が可能な駐車場

つまり、コインパーキングなら1台からでも事業税が発生し、青空駐車場でも10台以上なら課税対象ということです。

一方で、事業税には290万円の事業主控除があります。

したがって、小規模の駐車場では事業税が発生しない可能性が高いでしょう。

事業税の区分は、不動産所得や事業所得などの所得区分とはまったく異なります。

混同しないよう注意しましょう。

賃料による所得税

駐車場の賃料は所得にあたりますから所得税がかかります。

所得税とは、その年の1月1日から12月31日までの収入に課税される税金です。

駐車場経営の場合、賃料による収入から各種経費を引いて所得控除した残りに、税率を乗じて算出されます。

所得税は、駐車場の規模や経営形態により区分が異なります。

つまり、自身の管理する賃料収入は事業所得または雑所得となり、それ以外は不動産所得です。

駐車場の経営方法によって異なる税金

駐車場経営は、経営方法や規模によって税金の種類が変わります。

まずは、以下をご参照ください。

月極駐車場	不動産所得
コインパーキング	事業所得
コインパーキング（一括借り上げ）	不動産所得
台数が少なく他に主たる収入がある場合	雑所得

事業所得と不動産所得との線引きは管理責任の有無です。

すなわち、管理人が常駐している場合は事業所得であり、無人の駐車場は不動産所得となります。

無人駐車場でも50台以上駐車できるか、建設物駐車場なら事業的規模とみなされますが、

実際には明確な区分はありません。

迷ったら税務署や税理士に相談しましょう。

駐車場経営における税金の計算方法

駐車場経営における各税金の計算式は以下のとおりです。

所得税は累進課税方式を採用しています。

したがって、所得額が大きくなるにつれ課税率も高くなり、控除額も増えます。

また、他の所得との合算額に課税されるため、駐車場経営のみで判断するのは難しいでしょう。

駐車場経営の節税ポイント

「税金が高い」イメージの駐車場経営ですが、以下のような4つの節税方法があります。

それぞれについて解説します。

1.アスファルト舗装による特例適用要件

相続した土地での駐車場経営において、更地であった土地にアスファルト舗装などの設備投資をすると土地の評価額を半分にすることができます。

小規模宅地等の特例適用によるものです。

小規模宅地等とは「建物又は構築物の敷地の用に供されているもの」と措置法第69条の4に定義されています。

アスファルト舗装はその定義に適うための設備投資であり、その他の方法でも可能です。

具体的にどの程度までの設備投資が適切かの判断は、税理士や税務署へ相談するのがよいでしょう。

2.住宅用地からの駐車場転化による特例適用

現有土地の住宅敷地内の一画を駐車場とする場合、あるいは相続土地で家屋を残したまま残りの敷地で駐車場経営した場合、特例が適用され減税対象となります。

なぜなら、住宅用地とみなされ、固定資産税と都市計画税の軽減措置が適用されるからです。

しかしながら、特例適用の判断は各自治体に委ねられます。

家屋の状態によっては減税対象とならない可能性もあるので確認が必要です。

3.青色申告による特別控除適用

駐車場経営では、以下の要件を満たせば青色申告特別控除による65万円の適用を受けられます。

1. 事業所得、または事業的規模の不動産所得である
2. 取引は複式簿記で記帳している
3. 貸借対照表と損益計算書を添付して確定申告をしている
4. 期限内に確定申告している
5. 現金主義（現金が動いたタイミングでの記帳）ではない
6. e-Taxで確定申告を行うか、電子帳簿保存法による「優良な電子帳簿」として保存している

これら6つの条件すべてを満たさなくても1〜5を満たせば55万円の控除、青色申告をするだけでも10万円の控除を受けられます。

4.一括償却資産による節税

一括償却資産による節税は、駐車場経営においてもっとも有効な減税方法です。

一括償却資産とは、取得額が10万円以上20万円未満の固定資産をいいます。

一括償却資産は通常の固定資産とは異なり、個別に管理せず3年のうちに一括で減価償却することができます。

駐車場経営の場合、看板や表示灯・外灯などの設備が一括償却資産です。

たとえば15万円の看板を20個設置したとすると、300万円の費用がかかります。

この300万円を看板一式としてそのまま計上すると、150万円以上は固定資産税の対象となるため、課税されてしまいます。

20個を個別に15万円ずつ計上すると、一括償却資産になるため課税されません。

さらに、総費用の300万円を3年で減価償却することで、かなりの節税が期待できます。

駐車場経営は月極orコインパーキング｜どちらがお得？

駐車場の経営方法には、月極と時間貸しコインパーキングの2種類があります。

比較するのは困難ですが、それぞれに立地条件や土地面積、集客・稼働率などの適性があることは事実です。

税金も立地条件や土地面積に左右されます。

それぞれを表で比較してみます。

	月極駐車場	コインパーキング
初期投資	ほぼ不要・低コスト	それなりに必要
維持管理	ほぼ不要・清掃	週一程度の設備点検・清掃
土地形状	不問・狭小地可	不問・狭小地可
想定されるトラブル	不正駐車・車上荒らし	料金未払い
収入	安定的	不安定
立地条件	マンション付近・住宅街	商業施設や駅付近・繁華街

所有する土地が月極駐車場とコインパーキング、どちらに適しているかが重要なポイントです。

ただし、繁華街周辺に土地を所有していても資金不足というケースもあります。

そのような場合、一括借り上げによるコインパーキング経営も可能です。

さまざまな選択肢を念頭に、土地を有効活用しましょう。

節税バッチリの駐車場経営で賢く資産運用

駐車場経営は税金が高い、というイメージを払拭することは困難です。

しかしながら、放っておいても課税される土地ならば、低コストで運営できる駐車場経営へ転化させた方が賢明でしょう。

一括償却資産やアスファルト舗装、青色申告などによる節税も可能です。

余剰土地であろうが、狭小地や変形土地であろうが、土地は紛れもない資産です。

貴重な資産であるがゆえに課税されます。

有効な資産運用の方法を選びましょう。

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