米国不動産投資とは？メリット、デメリット、投資物件の選び方を紹介

「米国でも不動産投資ができる？」「米国で不動産投資するメリットは何？」

米国の不動産投資に興味がある人は、このような疑問を持っている方もいるのではないでしょうか。

本記事では、米国で不動産投資を行うメリットやデメリット、物件の選び方などを解説していきます。

最後までお読みいただければ、米国不動産投資の特徴を理解できる内容となっていますので、ぜひご覧ください。

不動産投資とは

不動産投資とは、マンションやアパート、戸建てなどの不動産を購入して、家賃収入を得たり、不動産の売却で利益を得たりする投資方法です。

上手く活用できれば、不労所得や老後の2,000万円問題を解決できるため、注目されている投資方法の1つです。

日本人が不動産投資を行う場合、日本の物件を扱うことが多いですが、外国の不動産を扱うこともできるという特徴がありますが、外国の不動産投資には、日本とは異なる特徴があるため、注意が必要です。

米国で不動産投資するメリット5選

不動産投資は日本だけでなく、米国などの外国でも行うことができます。

この章では米国で不動産投資を行うメリットを5つ紹介していきます。

メリット①：今後も経済成長が見込まれる

米国は人口が約3億3,200万人(2021年7月の米統計局推計)となっており、2050年には3億8,800万人になると予想されています。

人口が増えるということは、住宅も増やさなければ生活できませんよね。

このように米国では不動産の需要が今後も増えるため、不動産投資に向いているといえます。

メリット②：資産分散ができる

米国で不動産投資を行うことのメリットは、資産分散ができるという点です。

資産分散は投資家にとって非常に重要な戦略であり、リスクを管理し、安定性を確保するために活用されます。

不動産は、株式や債券とは異なる特性を持ち、地域経済の状況や需要・供給のバランスなど、地域固有の要因により、不動産の価値が決まります。

そのため、不動産投資は金融市場とは独立して動く傾向があるため、株式や債券を持っている人でも不動産投資を行うことで、資産分散ができるのがメリットです。

メリット③：融資を利用しやすい

米国不動産投資は、融資を利用しやすいというメリットがあります。

日本で不動産投資を行うと、金融機関で融資を受けて物件を購入する場合が大半です。

この融資を受けるためには、返済が滞ったときのために物件に抵当権をつけてローン回収ができるように決められます。

海外の不動産の場合は、抵当権の設定がしにくいため、積極的に融資してくれる金融機関は多くありません。

場合によってはすべて融資が受けられず、物件購入はすべて自己資金になってしまうこともあります。

しかし、米国の場合は、他の外国に比べて融資してくれる日本国内の金融機関があるため、不動産投資が行いやすいというメリットがあります。

メリット④：外国人でも購入できる

米国における不動産投資の第四のメリットは、外国人でも不動産を購入できるという点です。

国によっては外国人が不動産を購入できない場合もありますが、米国には制限が特にないです。

さらに、外国人投資家が不動産を購入することで得られる利点はいくつかあります。

米国の不動産市場は比較的透明であり、情報が公開されやすい傾向があり、外国人投資家は市場のトレンドや価格動向にアクセスしやすく、投資判断を行いやすい環境があります。

このように外国の不動産を外国人が購入するための制約が特にないのは、米国で不動産投資を行うメリットの一つと言えるでしょう。

メリット⑤：円安に強い

米国での不動産投資のメリットは、円安に強いという点です。

円安とは、日本円の価値が他の通貨に比べて下落することを指します。この状況では、海外での投資がより魅力的になります。

米国の不動産市場では、投資家が米ドルで不動産を購入し、米ドルで収益を得ることが一般的です。

したがって、円安の状況下では、不動産投資の収益は日本円換算で増加する可能性があります。

円安によって日本円が下落すると、米ドルを保有している投資家にとっては、不動産の資産価値が上昇します。また、投資収益を日本円に換算すると、より大きな利益を得ることができるかもしれません。

このように米国で不動産投資を行うことは円安に強くなるというメリットがあります。

米国で不動産投資するデメリット5選

この章では米国で不動産投資を行う際のデメリットを5つ解説していきます。

デメリットも理解してから不動産投資を行うようにしてください。

デメリット①：融資が50%までしか受けられない

米国における不動産投資のデメリットの1つに、融資を受ける際に制限があります。

一般的に金融機関は、米国の不動産に対して最大で物件価値の50%までしか融資を行いません。

この制限は、不動産投資のリスクを制御するために設けられています。

そのため、投資家は自己資金の割合が高くなることになり、不動産の購入に必要な金額の一部を自己資金でまかなう必要があります。

たとえば、物件価格が4,000万円の場合、融資金額は最大で2,000万円となり、残りの2,000万円は自己資金を用意しなければなりません。

このように米国で不動産投資を行う際の融資は最大で50%というデメリットがあります。

デメリット②：日本との時差による物件管理がしにくい

米国で不動産投資を行う際のデメリットの一つは、日本との時差による物件管理の難しさです。

日本と米国との時差は約12時間あり、テナントの問題やメンテナンス、家賃収集など、さまざまな日常的な物件管理に影響を及ぼす可能性があります。

特に緊急時には適切な判断と迅速な対応が求められるため、時差が物件管理においてハンディキャップとなってしまいます。

このように日本と米国では時差があるため、物件管理がしにくいことは米国で不動産投資を行うデメリットです。

デメリット③：物件価格が高く利益を得にくい

米国で不動産投資をする際のデメリットの一つは、物件価格が高く、利益を得にくいことです。

米国の一部の都市や地域では、不動産市場の競争が激しく、物件の価格が高騰する傾向があるため、初期投資の額を増やすことになります。

さらに、物件価格が高いため、収支をプラスにするまでには時間がかかり、長期的な保有が必要になることを意味する場合もあります。

このように米国の物件は価格が高いため、長期で保有しやなければ利益を得られにくいことがデメリットです。

デメリット④：言語や文化の違い

米国で不動産投資を行う際のデメリットの一つは、言語や文化の違いです。

まず、言語の違いはコミュニケーションにおいてハードルとなることがあります。

英語以外の言語を話す投資家にとっては、英語圏でのビジネスや交渉において言語の壁が存在します。

コミュニケーションの障壁があると、情報の共有や相手との理解が困難になり、効果的なビジネスの遂行が難しくなる可能性があります。

さらに、文化の違いも投資に影響を及ぼす要素です。

米国の不動産市場や投資環境は、日本や他の国と異なる特性や慣習を持っています。

文化の違いにより、ビジネスの進め方や交渉スタイル、契約の取り決めなどに影響が出ることがあります。

これにより、投資家は文化の違いに対応しなければならず、時には学習や適応が必要となるでしょう。

このように言語や文化の違いがあることは、投資を円滑に進められないケースがあるため、デメリットの1つといえます。

デメリット⑤：減価償却を経費に含められない

米国で不動産投資を行う際のデメリットの一つは、減価償却を経費に含めることができないことです。

減価償却とは、不動産の価値が時間の経過とともに減少することを考慮し、その減少分を毎年の経費として計上することです。

日本など一部の国では、不動産の減価償却を経費として認めており、税金の負担を軽減することができます。

しかし、米国では不動産の減価償却は特定の条件を満たす場合に限定されており、一般的に不動産投資の経費としては認められません。

この制約により、米国での不動産投資においては、経費の一部を減価償却として計上することができず、税務上の負担が増える可能性があり、デメリットといえます。

米国で不動産投資する注意点5つ

実際に米国で不動産投資を行う場合に、注意すべき点が5つあります。

それぞれを解説していきます。

注意点①：住宅購入の9割が中古

日本では新築物件が多いですが、米国の不動産市場では、新築物件よりも中古物件の方が多く、市場の9割部分を占めています。

中古物件の利点は、比較的価格が安く、既に建物が存在するためすぐに賃貸や売却ができることです。

また、周囲の環境や交通アクセスなども既に確立されていることが多く、入居者を見つけるのにも有利です。

しかし、築年数や建物の状態、修繕やリノベーションの必要性などを十分に調査する必要があります。

建物の老朽化や構造上の問題、メンテナンスの必要性などがある場合は、追加の費用や手間がかかる可能性があるため、物件選びは、物件の歴史や維持管理の状況を調査し、建物の状態を正確に把握することが重要です。

このように中古物件が大部分のため、日本の不動産事情とは異なることに注意してください。

注意点②：築年数だけで判断しない

米国の不動産市場では、築年数だけで物件の品質や価値を判断することはできません。

建物の状態やメンテナンスの行き届いた程度を評価するために、物件の内部をチェックすることや専門家の意見を聞くことが重要です。

米国の不動産市場では、新しい建物であっても品質が低い場合や、古い建物であっても改装やリノベーションが行われている場合があります。

したがって、物件の築年数だけでなく、建物の状態やメンテナンスの履歴、リノベーションの有無などを総合的に考慮する必要があります。

そのためには、物件の内部を詳しく調査し、構造や設備の状態を確認することが重要です。

建物の検査や専門家のアドバイスを受けることで、より正確な判断ができます。

また、地域の需要や将来の成長見通しも考慮する必要があります。築年数が古くても、魅力的な地域や需要の高い場所であれば、投資の価値があるかもしれません。

このように物件選びの注意すべき点がさまざまあるため、築年数以外だけで判断しないようにしてください。

注意点③：文化の違いに注意する

米国と日本は文化や習慣が異なるため、投資や物件管理においては文化の違いに注意をしなければなりません。

言語や法律、ビジネスの慣習などが異なるため、コミュニケーションや契約の取り決め、交渉などにおいては相手の文化に対する理解が重要です。

また、地域ごとに異なる法律や規制、税制度が存在するため、それらを理解し、適切に対応する必要があります。

このように言語や文化が異なるため、円滑に不動産投資が進められない場合があります。

現地の専門家やアドバイザーのサポートを上手く受けて、文化や法律の違いに対応できるようにしましょう。

注意点④：犯罪率の高い地域の物件は購入しない

米国の都市や地域には犯罪率の異なるエリアが存在します。

不動産投資を考える際には、物件の立地や周辺環境に関する情報を入手し、犯罪率の高い地域の物件は避けるようにしましょう。

犯罪率の高い地域では、賃貸や売却において入居者や購入希望者が減少し、物件の価値や収益性が低下する可能性があります。

犯罪率の情報は地域ごとに異なるため、投資を検討している地域の犯罪統計データを調査しましょう。

警察署やオンラインの犯罪マップなどを利用して、地域の治安状況を把握することが重要です。

また、物件選びにおいては周辺環境や近隣の施設も考慮しましょう。治安の良い地域に位置し、学校や公園、商業施設などが周辺に存在する物件は、入居者や購入希望者の需要が高い傾向にあります。

このように米国で不動産投資を行う場合は、地域の状況を理解しなければなりません。

注意点⑤：為替変動に注意する

米国への投資を検討する場合、為替変動によるリスクも考慮する必要があります。

米ドルと日本円の為替相場の変動は投資収益に影響を及ぼす可能性がありますので、為替リスクに対して注意深く取り組む必要があります。

円高や円安の動きによって、投資収益が増減する可能性が高くなるため、為替変動には注意が必要です。

米国の不動産投資物件の選び方3選

米国での不動産投資物件はどのように選べばよいのでしょうか。

この章では、主な選び方を3つ紹介していきます。

選び方①：人口が増加しているエリア

米国の不動産投資物件を選ぶ際に重要な要素の一つは、人口が増加しているエリアを選ぶことです。

人口の増加は需要の増加を意味し、需要の高い地域では物件の価値や収益性が向上する可能性があります。

人口が増加しているエリアでは、住宅需要が高まる傾向にあり、経済成長や就業機会の増加、大学や教育施設の存在、観光地や魅力的な都市環境などが人口増加の要因として、人口が増加しているエリアでは、住宅需要が高まる傾向にあります。

これらの要因を考慮して、人口が増加している地域を選ぶことで、賃貸物件の入居率や購入希望者の数が多くなり、物件の価値が上昇する可能性が高くなると言えるでしょう。

このように人口が増加しているエリアで不動産投資を行うことは、投資の成功率を高められると言えます。

選び方②：交通の便がよいエリア

米国の不動産投資物件を選ぶ際に重要な要素の一つは、交通の便がよいエリアを選ぶことです。

交通の便が良い地域では、入居者や購入希望者の利便性が高まり、需要の安定性や物件の魅力が向上する可能性があります。

たとえば、通勤や通学に便利な立地は需要が高くなり、観光地や商業地域に近い物件も需要が見込まれます。

交通の便を評価するためには、現地の道路状況や公共交通機関のアクセス性、駐車場の有無などを調査することが重要です。

さらに、将来的な交通インフラの計画や開発予定も考慮することで、物件の魅力や将来の需要を予測することができます。

したがって、不動産投資を行うエリアとして、交通の便がよいエリアを選ぶのは非常に重要です。

選び方③：居住者の世帯年収が多いエリア

米国の不動産投資物件を選ぶ際に重要な要素の一つは、居住者の世帯年収が多いエリアを選ぶことです。

世帯年収が高い地域では、高所得者が多く暮らしており、物件の需要や賃料水準が比較的高くなる傾向があります。

居住者の世帯年収が多いエリアでは、物件の需要が安定し、賃貸物件の入居率が高い可能性があり、高所得者は、住宅や賃貸物件に高い水準の設備やサービスを求める傾向がありますので、物件の品質や付加価値を高めることができます。

また、居住者の世帯年収が多い地域では、購買力が高いため、物件の売却時にも有利な条件で取引ができる可能性があります。

需要が高い地域であれば、物件の価値も相対的に高まることが期待できるため、居住者の世帯年収が多いエリアは、不動産投資に向いているといえます。

米国での不動産投資におすすめのエリア3選

この章では前の章で解説してきた内容を踏まえて、不動産投資におすすめのエリアを3つ紹介していきます。

エリア①：テキサス州ダラス

テキサス州ダラスは、米国で2番目の経済規模を誇る都市で、不動産投資におすすめのエリアの一つです。

その理由を4点紹介していきます。

強力な経済基盤

ダラスは経済的に活気のある地域であり、多くの大企業や金融機関が本社を置いています。経済成長が見込まれるため、需要の安定性や賃料の上昇が期待できます。

低い生活費

ダラスは生活費が比較的低い地域であり、住宅価格や賃料水準が他の主要都市に比べて抑えられています。これにより、投資物件の収益性が高まります。

賃貸需要の高さ

 ダラスは大学や教育機関が多くあり、若者や学生の需要があります。また、経済成長に伴い、新たな就業機会が生まれるため、賃貸需要が持続的に高まる傾向があります。

不動産市場の活況

ダラスは不動産市場が活発であり、投資物件の取引が盛んです。市場の活況は物件の流動性を高め、購入や売却が比較的容易に行える利点があります。

このような特徴により、テキサス州ダラスが米国の不動産投資におすすめのエリアと言えます。

エリア②：ハワイ州ホノルル

ハワイ州ホノルルは、米国で不動産投資におすすめのエリアの一つです。日本人にも人気が高い地域のため、馴染みがある人も多いのではないでしょうか。

ホノルルがおすすめの理由を説明します。

観光需要の高さ

ホノルルは世界的に有名な観光地であり、年間を通じて多くの観光客が訪れます。観光需要の高さにより、短期賃貸やバケーションレンタルなどの収益性が期待できます。

安定的な不動産市場

ホノルルの不動産市場は比較的安定しており、需要の安定性が見込まれます。また、景観や気候の魅力から、長期的な需要も持続的に存在します。

高い賃料水準

ホノルルは高い生活費の地域であり、賃料水準も比較的高い傾向があります。高い賃料収入を見込むことができるため、投資物件の収益性が高まります。

外国人投資家への魅力

ホノルルは外国人投資家にとっても魅力的なエリアです。ハワイは観光地として知名度が高く、外国人にとっての投資やセカンドホームとしての需要もあります。

このようにハワイ州ホノルルは、米国の不動産投資におすすめのエリアです。

エリア③：オハイオ州コロンバス

オハイオ州コロンバスは、米国で不動産投資におすすめのエリアの一つです。

コロンバスがおすすめの理由を説明します。

成長する都市

コロンバスは経済的に成長している都市であり、自動車メーカであるホンダの拠点があるなど、多くの企業が進出しています。

安定した雇用市場や経済環境が投資の安定性をもたらし、需要の拡大や賃料の上昇が期待できます。

大学都市

コロンバスにはオハイオ州立大学があり、学生の需要が存在します。

大学周辺の物件は学生向けの賃貸需要があり、安定的なキャッシュフローを生み出す可能性があります。

交通の便が良い

コロンバスは交通の便が良く、高速道路や空港へのアクセスが便利です。

これにより、物流やビジネスの中心地としての需要があり、賃貸物件の需要にも影響を与えます。

低い不動産価格

コロンバスは他の主要都市に比べて不動産価格が比較的低い傾向にあります。

これにより、初心者投資家や予算の制約がある投資家にとって、手頃な投資機会が提供されます。

このような特徴がオハイオ州コロンバスにはあるため、米国の不動産投資におすすめのエリアの1つです。

米国でも不動産投資は可能！情報を集めて成功させよう

この記事では、米国で不動産投資を行うメリットやデメリット、おすすめのエリアなどを紹介していきました。

海外で不動産投資を行うハードルは高く感じられるかもしれませんが、米国で行うことで利益を大きくできる可能性があります。

不動産投資を成功させるコツは、情報収集です。

情報をあつめて、不動産投資を成功に導きましょう。

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