土地活用のアイデア14選！面白い活用術や成功率を上げる選び方を解説

「使用していない土地をなんとか有効活用したい」「こんな土地でも誰かの役に立つの？」

このように、土地を所有してはいるものの長年活用できておらず、もったいなく感じている土地オーナーは多いのではないでしょうか。

使用していない土地には多くの可能性が眠っており、周辺環境や利用者のニーズを調査して適切な方法を選択すれば利益を出す存在に生まれ変わることも十分考えられます。

今回は条件別に土地の活用アイデアを紹介し、さまざまな視点から土地活用の検討を進めるためのサポートを行います。

お金のかからない方法や、面白い土地活用術も掲載していくので、選択の幅を広げる参考にしてみてください。

アイデア次第では土地の姿を大きく変化させることができ、新たな収入源として確立することもできますよ。

土地活用のアイデア【狭い土地編】

狭い土地でも知識とアイデア次第で便利なスペースとして蘇らせることが可能です。

15坪〜30坪程度の「狭小地」だったり、形がいびつで傾斜があるような不整形地でも土地の特徴とニーズを把握することで活用方法が見えてくるかもしれません。

「制約ばかりで上手に活用できるかわからない」という方に向けて狭い土地の効率的な活用アイデアを紹介します。

• アパート経営
• コインパーキング経営
• 戸建賃貸経営
• 駐輪場経営
• 自動販売機・ロッカーの設置

アパート経営

狭い土地の1つ目の活用方法は、アパート経営です。

「狭い土地で物件経営ができるの？」と思う方も多いかもしれませんが、アパート経営は30坪程度の土地でも実現できます。

厚生労働省の「住生活基本計画における居住面積水準」によると、単身者が健康で文化的な住生活をおくるための最低居住面積水準は「25m2」です。

25m2は約7.5坪なので、単純計算ではありますが30坪のアパートでも単身者であれば生活可能と考えて良いでしょう。

例え土地が小さくても人の流入が見込める周辺環境であれば賃貸ニーズも生まれやすく、大きくない物件だからこそ単身者などに好まれるケースも大いにしてあります。

小さい土地に建てられた「狭小物件」はデザイン性やコンパクト性に優れていることも多く、工夫を凝らせば人気物件として入居希望者が続出することも考えられるでしょう。

広い土地と比較して間取りやコストで制約が多くなりがちですが、小さな土地だからこそ実現できるアパート経営による活用方法も一つのアイデアになります。

コインパーキング経営

狭い土地の2つ目の活用方法は、コインパーキング経営です。

コインパーキングは立地条件さえ良ければ三角地や台形といった不整形地でも機能するため、狭い土地を所有している方にはかなりおすすめの土地活用と言えるでしょう。

1台駐車するのに必要な土地は約4坪で、最低2台駐車するとなると機材設置場所も含めて約10坪あれば経営が可能になります。

土地が狭いと自ずと駐車台数も減りますが、その分機材設置にかかる費用が発生しないため初期費用を抑えながら経営を進められます。

また、コインパーキング経営は業者に管理を任せられるため、土地を活用した副業として導入しやすいのも特徴です。

顧客・収支管理、機材メンテナンスといった業務を契約業者に任せることで本業に集中しつつ遊休地で利益を上げられるようになるので、安定的に資産を増やすのにも向いています。

弊社で行っているコインパーキング経営では「18％〜20％」程度の利回りを想定しているため、少ない準備資金で期待値の高い投資が可能です。

土地を持っている方は土地を貸し出すオーナー、土地を持っていない方はコインパーキング投資家という形でコインパーキング経営を始められます。

詳細資料は公式ラインでお配りしているので、興味をお持ちの方はお気軽にお問い合わせください。

戸建賃貸経営

狭い土地の3つ目の活用方法は、戸建賃貸経営です。

以前は一戸建ての居住者が一時的にその土地を離れる際に物件を貸し出すことが一般的でしたが、現在は最初から賃貸用として一戸建てを建設する方が少なくありません。

住宅金融支援機構が行った「2021年度フラット35利用者調査」によると、注文住宅面積の全国平均は「123.5m2」。

約37坪と決して広くない土地でも住宅建設が可能であることを表しています。

また土地の狭さだけじゃなく、立地にも左右されにくいのが戸建賃貸経営の特徴です。

戸建賃貸のターゲットは子供を持つファミリー層で、単身者のように必ずしも交通利便性が求められるわけではありません。

たとえ立地条件が良くなくても、閑静で子育てがしやすい環境が揃っていれば入居希望者は集まると言えるでしょう。

ファミリー層は入居期間が長い傾向にあるため、一度入居が決まればアパートやマンションのように空室リスクを抱えることも少なくなります。

場合によっては入居者が物件の買取を希望することもあり、その売り上げを再投資することも可能です。

高い戸建ニーズを満たせる戸建賃貸経営で狭い土地を有効活用するのも良いのではないでしょうか。

駐輪場経営

狭い土地の4つ目の活用方法は、駐輪場経営です。

旗竿地のような細い路地の先にある土地でも行える柔軟性の高さや、低資金でも導入できる始めやすさが最大の特徴となっています。

駐車場内の余剰地で経営している人も多く、土地を最大限に活用するのに役立つ方法です。

業者と契約すれば煩雑な管理業務の多くを任せられるため、本業と並行して実施することもできます。

導入・撤退もしやすいため、本格的な土地活用を始めるまでの間のみ行うのもおすすめです。

自動販売機・ロッカーの設置

狭い土地の5つ目の活用方法は、自動販売機・ロッカーの設置です。

駐輪場経営と同様に限られた土地で複合的に行える土地活用術となっています。

賃貸物件経営のように利益が膨らむことはありませんが、初期費用が安く手間もかからないため導入しやすいのが特徴です。

土地活用のアイデア【広い土地編】

続いて広い土地の活用アイデアを紹介します。

広い土地では狭い土地の活用方法の多くを実現できるうえに、活用の幅も広がることで高い収益率に期待可能です。

以下で紹介する方法を参考に、土地を最大限活用するための選択肢を増やしていきましょう。

• 月極駐車場経営
• トランクルーム経営
• 太陽光発電

月極駐車場経営

広い土地の1つ目の活用方法は、月極駐車場経営です。

土地活用方法のなかでもメジャーですが、常に需要が高いため安定した収益を得られる可能性はまだまだあります。

コインパーキング経営以上に導入・撤退がしやすいのが特徴で、管理なども業者に任せられることから一時的な土地活用としても選びやすいでしょう。

コインパーキングのように都度支払いではなく、利用者と1ヶ月単位で契約を行うため、収益を安定化させやすいのも安心できるポイントです。

土地の利用効率が低いと言われる方法ではありますが、放置し続けるよりは使用するほうが収益も得られますし、経営を行いながら土地活用について学ぶこともできます。

アパートやマンション並の利益は出ませんが、堅実な土地活用方法として選択肢に入れておくことは大事でしょう。

トランクルーム経営

広い土地の2つ目の活用方法は、トランクルーム経営です。

特に都市部で需要が高いトランクルーム経営は比較的高い利回りに期待でき、初期費用も少ないことから導入する土地オーナーが増加しています。

人口集中が進む都市部に土地を持っている場合、所有物の保管先を確保したい人々のニーズを満たすのにトランクルーム経営は適切な方法と言えるでしょう。

トランクルームはオーナーが建設し、その後の管理を業者に任せる業務委託方式から、トランクルーム経営を行う業者に土地を貸し出して土地代を得る方法など、さまざまな形で経営が行えます。

初期費用と管理費用共に少ない額で始められる反面、一部地域では既に過供給状態にあることから場合によっては借り手を探すのに時間を要することも。

トランクルーム経営は人気の土地活用方法として急速に人気を高めているので、導入する場合は早めに検討するのが良いでしょう。

太陽光発電

広い土地の3つ目の活用方法は、太陽光発電によるものです。

主に太陽光発電を行っている事業者に土地を貸し出し、土地所有者は地代によって収入を得ることができます。

発電に必要な装置の設置や管理はすべて業者が行うため、所有者の抱えるリスクは低いまま経営を行うことが可能です。

また、所有者自ら装置を設置する場合は、太陽光によって発電した電力を電力会社に売ることで収益を得ます。

「再生可能エネルギー」の1つである太陽光から生まれた電力は、経済産業省のFIT制度によって「一定期間」の間、「一定価格」で買い取ってもらうことが可能です。

太陽光発電を行うには災害に強く海から遠い大きな土地でなければならないため、実際に導入できる人は極わずかとなります。

しかし導入できるほどの環境を揃えた土地を持っている場合、太陽光発電は非常に有効な土地活用方法になり得るので、検討してみるのも良いでしょう。

一風変わった面白い土地活用アイデア

少し変わった面白い土地活用アイデアを紹介します。

他とは違う土地活用アイデアは需要自体は少なくても、確実に存在するニーズを満たせる可能性が高く、結果的に収益を得られるケースがあります。

事前調査により力を入れる必要はありますが、差別化を図ることで競争相手が減り、安定した土地活用を実現できる場合があるので、ぜひ参考にしてみてください。

• ロードサイド店舗の経営
• 貸し農園経営
• ガレージハウス経営
• コインランドリー経営

ロードサイド店舗の経営

1つ目の面白い土地活用アイデアは、ロードサイド店舗の経営です。

大きな道路のすぐ横にあるお店を「ロードサイド店舗」と呼び、車でも入りやすいことから集客を望むことができます。

集客がしやすい土地であるロードサイドにお店を構えたいという借主も多いため、短期で契約が進み収益化に繋がるケースもあるのが特徴です。

自らフランチャイズ店舗を構えることもできれば、土地を業者に貸し出して地代を得ることもできるなど、幅広い経営手段を取れるのもロードサイド店舗のメリットと言えるでしょう。

駐車場を用意することが前提条件なので比較的広い土地での活用方法となりますが、初期費用を抑えながら期待値の高い投資ができるおすすめの方法です。

貸し農園経営

2つ目の面白い土地活用アイデアは、貸し農園経営です。

貸し農園経営は、不整形地や狭小地でも行いやすく、さらには都心でも郊外でも実現できる土地活用方法となっています。

都心であれば住宅街での小規模農園、郊外であれば市民農園のような大規模農園と、どんな形でも始めやすいのが特徴です。

また、これまで農業を行っていた人たちから人気のある活用方法にもなっています。

一定期間農業を続けることで減税措置を受けられる「生産緑地地区」において、自身は農業を続けられないが、これまで通り減税措置を受けたいという人々が貸し農園という形でこれまで利用していた農地を貸し出すようになりました。

コロナ禍での野外ニーズも相まって人気となった貸し農園経営によって、文化的に土地活用するのも面白いのではないでしょうか。

ガレージハウス経営

3つ目の面白い土地活用方法は、ガレージハウス経営です。

この土地活用方法では、車庫がついた戸建を貸し出すことで収益を得ます。

本来の賃貸物件経営では交通利便性が重要視されるため、アクセス性の悪い土地ではなかなか物件経営ができないのがデメリットでした。

しかしガレージハウスを利用する人々は車やバイクを所有しているため、駅から遠いような物件でも一定の需要を見込むことができます。

またガレージハウスは希少性が高いことから割高な賃料で貸し出すことも不可能ではないため、高い収益性に期待できるのも特徴です。

ガレージハウス経営は車やバイクを趣味とした方のニッチなニーズに応えられる、特殊な土地活用方法の一つとなっています。

コインランドリー経営

4つ目の面白い土地活用方法は、コインランドリー経営です。

コインランドリー経営も比較的土地の広さに依存しない活用方法なので、多くの人が選択肢に入れることができます。

個人経営、フランチャイズのどちらでも始められますが、これまで使用していなかった土地の活用術として選択するのであれば、FC店として経営するほうが本業とも並行しやすいでしょう。

また、毎日現金収入を得られるのも特徴で、借地人から賃料が支払われない「未払いリスク」を極限まで抑えられるのもオーナー的には安心材料になります。

比較的利回りが良いことから、短期間で初期費用を回収できる可能性が高いうえに、そこから売り上げを伸ばしていくことも可能です。

お金のかからない土地活用には「暫定利用」や「土地信託」が良い

お金のかからない土地活用アイデアとしておすすめなのが「暫定利用」や「土地信託」という方法です。

暫定利用では同じ方法を長期的に行うのではなく、本格的な土地活用を始めるまでの一時的な期間内のみ土地を利用します。

コインパーキング経営や駐輪場経営、資材置き場といった方法が土地の暫定利用方法としてはメジャーで、どれも初期費用が安く撤退しやすいという特徴を持っています。

特にコインパーキング経営などは土地オーナーという立場やフランチャイズといった方法で始められ、時間を要する管理業務は業者に任せられるので本業と並行して行いやすいのが嬉しいポイント。

暫定利用は土地を放置したままにせず、収入ロスを解消するのに役立ちます。

所有中の土地を信託会社や銀行に預けて活用する土地信託

土地信託は現在持っている土地を信託会社や信託銀行に預け、代わりに活用してもらう方法です。

自分で物件を建設して運用するとなると莫大な自己資金が必要なうえに、融資先との交渉やその後の管理などが重くのし掛かります。

しかし土地信託の場合は、たとえ物件を建設するとしても土地の預け先である信託会社や信託銀行が建築から管理といった一連の業務を担います。

土地オーナーは信託受益権を得て配当金を受け取るだけなので、土地活用時の費用を抑えられるだけではなく、管理時の手間などもかかりません。

土地の活用プランは元々の所有主の意向も踏まえて形成されるので、納得のうえで土地を預けられます。

田舎の土地活用例！人が少なくても経営は成功する？

田舎の土地は、都市部の土地を活用するより難易度が高いとされています。

人が少ない、交通利便性が低いといった理由から集客も見込みにくいため、田舎の広大な土地を有効活用するにはより最適なニーズの満たし方を考案しなければなりません。

このような理由から都市部の土地活用よりも力を入れる必要があり、本業との並行が難しいことでやむを得ず放置される土地が増えているのが現状です。

しかしまったく活用できないわけではなく、事前調査や経営方法を徹底すれば収益化することも不可能ではありません。

田舎の土地だからこそ実現できる土地活用方法を紹介するので、遊休地を蘇らせるための参考にしてみてください。

• 福祉施設経営
• アパート経営
• 資材置き場
• 事業用定期借地

福祉施設経営

田舎の土地の1つ目の活用事例は、福祉施設経営です。

超高齢化社会となった日本は常に福祉施設のニーズが高い状態にあります。

大きな土地を活用できるだけでなく、高齢者が増えた地域に貢献できるため、やりがいを感じながらの土地活用も可能です。

福祉施設経営では所有している土地を福祉事業を行っている業者に貸し出し、土地代を収益として得るのがベーシックな形となっています。

この場合は業者に運営に必要な管理やサービス提供を任せられるため、所有者は安心して本業と並行した土地活用が行えます。

またサービス付き高齢者向け住宅では条件をクリアすることで自治体から補助金を受け取れるため、返済する必要がないお金でさらに事業を整えられるメリットもあるのです。

福祉施設利用者は閑静で過ごしやすい環境を求めているため、交通利便性が悪い田舎の土地でも経営が行えます。

土地活用方法としてはかなり大きな事業になるため、専門家の意見も参考にしながら綿密な計画を建てたうえで開始するのがおすすめです。

アパート経営

田舎の土地の2つ目の活用方法は、アパート経営です。

都市部と比較して集客難易度は格段に上がりますが、周辺環境を踏まえて経営すればリスクも小さくできます。

田舎でアパート経営を行う際のメインターゲットとして注目したいのが、外国人労働者です。

建築や製造といった業種は特に外国人労働者の受け入れが多く、人口が少ない地域でも外国人を受け入れている企業があれば賃貸ニーズが発生します。

特に滞在年数が限られている場合外国人労働者は自ら物件探しはせず、契約した会社が用意した社宅に住むことがほとんどです。

このような業者と法人契約を行えば田舎のアパートでも空室リスクは極めて低くなり、安定した収益を得られるようになります。

地域の特性を掴んだ経営判断が行えれば、どんな場所の土地も活用するための道が開けてくるといえるでしょう。

資材置き場

田舎の土地の3つ目の活用方法は、資材置き場として利用することです。

人口の少ない地域には建設・土木・採石などを行う業者が多く、大型トラックを利用した資材の運搬が頻繁に行われています。

このような地域の特性に沿った土地活用方法としておすすめなのが資材置き場で、業者に土地を貸し出すことで活用が可能です。

土地を資材置き場として利用する際の準備は主に貸出先が行うため、少ない初期費用でも始められるのが特徴となっています。

収益率はそこまで高くありませんが、撤退しやすく次の計画を始めるまでの間でも行える柔軟性の高い土地活用方法と言えるでしょう。

事業用定期借地権

田舎の土地の4つ目の活用方法は、事業用定期借地権によるものです。

事業用定期借地権とは、事業用途に限定して土地の利用ができる借地権を指します。

アパートやマンション経営を行う場合は普通借地権での契約になりますが、大型店舗や工場、ホテルといった建物の経営時にはこの権利を使って土地を貸し出します。

いわゆる「借地事業」と呼ばれるもので、土地オーナーが建物投資・管理をする必要がなく、借地人からの土地代を収入として得るのが特徴です。

事業用定期借地権による契約は期限が10年以上50年未満か30年以上50年未満となっており、契約が終了すると基本的に更新はされずに土地が返還されます。

建物の建設・取り壊しは借地人が行いますが、万が一事業途中で業者が破綻すると建設した建物がそのまま残り、場合によっては地主自ら費用を出して取り壊しを行うことになる可能性も0ではありません。

この権利を利用した貸し出しには、ロードサイドにあって、長期間使用することのない土地が向いており、土地活用のなかでも難易度が高い方法となっています。

しかし建物建設資金を用意する必要がなく、短期間で土地が返還されることから計画的に土地活用ができる方法でもあるため、条件が揃っている場合は検討してみるのも良いでしょう。

土地活用方法の選び方は？開始前後の注意点を解説

土地を有効活用するには、経営開始前後からいくつかの注意点を意識する必要があります。

大切な資金を投じて行う土地活用で後悔する結果を招かないためにも、念入りに検討を重ねて活用方法を決めるようにしましょう。

• 土地活用目的を明確化してから選ぶ
• 土地の形や立地に適した方法を選ぶ
• 用途地域を把握する
• 建築基準法の確認も忘れずに

土地活用目的を明確化してから選ぶ

土地活用の前には、活用する目的を明確化しなければなりません。

目的を決めないで経営をスタートすると目的から遠回りするどころか、大きく逸れた方法を選択し、資金を無駄にしてしまうことがあります。

例えば節税対策を目的に土地活用を行う場合に効果的なのはアパートやマンションといった賃貸物件の経営です。

物件を所有、もしくは貸し出すことで相続税や固定資産税を抑える仕組みがあるため、節税目的の土地活用に物件経営を選択するのは適していると言えるでしょう。

しかし、節税がしたいのに駐車場経営といった方法を選択すると、目的を達成することはほぼ不可能になります。

駐車場は

土地の形や立地に適した方法を選ぶ

土地を最大限活用するには、土地の形や立地に適した方法を選ぶことが重要です。

土地活用を成功させる最大のポイントは使用者のニーズを満たすことであり、「使用したい」「入居したい」と思ってもらえなければ収益には繋がりません。

人口の少ない地域でマンション経営をしても集客が見込めないように、その土地の特性に所有者側が合わせて経営を行う必要があります。

継続的に入居者が見込める地域であればアパートやマンション経営、車での往来が多い地域であれば駐車場といったように、使う人や借りる人の目線になって活用方法を選ぶようにしましょう。

用途地域を把握する

土地活用を行うにあたって、「用途地域」の確認は必須です。

用途地域とは都市計画法に基づいて制定されている地域の使用ルールで、用途地域に定められた土地は建物建設時などにさまざまな制限が発生します。

人口の多い地域は用途地域として定められていることが多く、土地所有者でも自由に建物を建設できないケースが少なくありません。

用途地域は13種類に分かれており、なかでも「工業専用地域」となっている地域は工業の利便性促進の観点から住宅を建てることが不可能となっています。

逆に住宅は建てられても、商業施設や工場は建てられない地域も存在するのです。

土地活用を行う前には、所有している土地が用途地域に定められているか確認し、建設したい建物が建てられるかどうかを確認してから計画を進行しましょう。

建築基準法の確認も忘れずに

土地活用を行うなかでも、アパートやマンションといった賃貸物件を建設する際には建築基準法の確認が必要です。

アパートやマンションは「共同住宅」もしくは「長屋」という分類となり、規制や制限を違反しないように建築しなければいけません。

例えば、敷地面積に対してどのくらいの建築面積があるかを表す「建ぺい率」や、敷地面積に対する延床面積を表す「容積率」は、用途地域ごとに制限がかかっています。

共同住宅を建てられる地域でも、思い通りの物件を建てることはできないため、違反しない範囲内でニーズを満たせる物件作りを行う必要があります。

また内装や構造、設備にも制限がかかっており、これらを遵守していないと工事の停止や取り壊し、最悪の場合刑事処分を受ける可能性も0ではありません。

資金が無駄になるだけでなく、大きなペナルティを受ける可能性もあるので、業者選びは慎重に行うのと同時に、所有者自身でも建築基準法について理解を深めておくことが大切です。

土地活用はプロの意見も参考にして進めよう

せっかく所有している土地を放置していては、固定資産税などの支払いによって出費がかさんでいき、やがて大きな損失となってしまいます。

手が加えられていない土地が実は大きな可能性を秘めていることは少なくなく、活用方法によっては大きく資産を増やす手助けにもなり得るでしょう。

今回は土地活用アイデアの特徴などを解説しましたが、実際に施策を導入するとなると多くの手続きや検討が必要です。

土地を使った事業は法的な制約も多く、個人で準備を進めるのはなかなか難しいと言えます。

ルールに則ったうえで利益の出る土地活用を行うには、専門家の意見が欠かせません。

これまで使用してこなかった遊休地を再び活用したい場合は、まず専門家に相談して方向性を決めていくようにしましょう。

コインパーキングといった初期費用が安く、導入・撤退がしやすい土地活用方法に興味がある場合は、ぜひ弊社の公式LINEからお気軽にご相談ください。

ライフプランに合った活用術をご提案します。