コインパーキング経営とインボイス制度〜今後の影響とオーナーがとるべき5つの行動〜

コインパーキングに経営・投資を行なっている方であれば、インボイス制度の導入を気にする方も多いかも知れません。確かに取引に消費税が絡むため避けることはできないですが、この変更措置は義務ではなく必要ない場合も存在します。その影響と経営者の皆様がとるべき5つの行動について簡単にお伝えいたします。

コインパーキング経営と消費税の関係

コインパーキングを含め不動産においては、以下のように消費税の対象となるものとならないものが存在します。

別の言い方をすると、使用や転売によって価値が変わる「消費財」ではない土地や借地権は消費税のかかる対象とはなりません。

逆に事務所や店舗のような建物は使えば使うほど外観が古くなり価値が減少するため「消費財」と言えるため消費税の課税が行われます。

この考えのもとコインパーキング経営の業務を考えると、駐車スペース整備のための舗装やフェンスの設置、区画の整理、機械の購入、駐車車両の管理などを行っているため、土地を利用しています。

そのため消費税の課税対象となります。

消費税の対象となるということは、企業間取引を中心にインボイス制度の対象となるケースが多く、経営者の方は注意が必要となります。

では実際インボイス制度とはどのような制度で、コインパーキングの経営にはどの程度影響を与えうるものでしょうか？

こちらについて説明いたします。

インボイス制度について

2023年10月よりはじまったインボイス制度ですが、言葉だけ知っていても実際にどのような制度であるかわからない方は多いと思います。

そこで駐車場経営に対する影響について語る前に、まずは制度そのものについて簡単に説明いたします。

なおコインパーキング経営や投資のような不労所得については、消費税含めて税制が強く影響するため、確定申告も必須になるケースが多いです。

こちらの記事も合わせて読んでおくといいでしょう。

消費税額や適用税率を明確にするのに必要なインボイス

インボイス制度は正確には適格請求書保存方式といい、仕入れ先などから適格請求書（インボイス）を受け取ることで、仕入時などに支払った消費税から控除できるようになるという制度です。

消費税には10%の通常の税率のものと8%の軽減税率の2種類が存在し、適正税率が取引によって異なります。

そのため売り手が買い手に対してどの税率が適用されるかを伝える必要があるため、消費税控除の制度変更が必要になりました。

このやり方は書類を増やすことになるため手間は増えるものの、各取引において消費税額を即座に把握できるメリットがあり、2023年10月より運用が開始されました。

適格請求書（インボイス）の発行には事前に税務署長に対して適格請求書発行事業者の申請を行い、発行者の名称・氏名・登録番号などを掲載する必要があります。

実際に発行する際にはこの点に注意が必要です。

免責事業者と課税事業者の違い

日本の事業者は、消費税の納付に関して以下の2つの分類が存在します。

このうち適格請求書（インボイス）を発行できるのは課税事業者のみであるため、制度のメリットを活かす場合は上記の分類に気を配る必要があります。

課税事業者には2年前の売上が1,000万円を超える、または消費者課税事業者選択届出書を提出することで移行することができます。

インボイス制度と簡易課税制度

上記の通りインボイス制度は仕入控除のために必要となる制度となりますが、消費税の仕入控除にはこれとは別に簡易課税制度という制度も存在します。

簡易課税制度は事業ごとに定められたみなし仕入れ率を適用して控除するべき消費税率を計算する制度です。

正確な税額が必要でないため、適格請求書（インボイス）は必要ありません。

ただこの制度を適用するには取引先が簡易課税制度を活用しているかによりますので、事前に調べなければなりません。

取引先が簡易課税制度を活用しているかどうかは、今後の請求書・領収書発行業務において大きく影響することであるため、必ず確認するようにしましょう。

インボイス制度がコインパーキング経営に与える3つの影響

上記の通りコインパーキングをはじめとする駐車場の経営は土地の活用に関することであるため、消費税の課税対象となりインボイス制度導入の影響は受けます。

ただ課税事業者への移行、インボイス制度の導入については取引先の状況にもよるため、義務ではありません。

その一方、取引相手によってはインボイス制度導入が求められるケースも珍しくなく、場合によっては売上にも大きく関わることも。

弊社ではこの状況を踏まえて経営者の方の売上に関わる3つの影響を簡単にまとめましたので、以下に説明いたします。

①必ずしもインボイス登録しなくてもよい

インボイス制度は消費税の仕入控除に関わる制度です。

そのため、個人を相手にコインパーキングを経営している場合については、請求書によるやりとりや消費税の申告作業などが発生しないため、課税事業者に移行してインボイス番号を登録する必要はありません、

また取引先が法人であっても、簡易課税制度を活用している場合は、先ほど述べたように正確な税額が必要ないため適格請求書（インボイス）は不要となります。

このようにコインパーキングを貸している相手によっては正確な消費税申告が求められていないため、インボイス登録が必要ないケースもあります。

インボイス制度を活用する場合は手間のかかる登録作業を行う必要もあるため、自分が経営しているスペースについてどのようなお客様が利用しているかは必ず把握するようにしましょう。

②簡易課税制度を活用しない事業者に貸す場合はインボイスが必要になることが多い

一方簡易課税制度を活用しない事業者や法人がコインパーキングの取引相手であれば、仕入税額控除のために適格請求書（インボイス）が必要になることが多いです。

適格請求書（インボイス）はあくまで消費税申告に関する書類であるため取引成立の絶対的な条件ではないですが、自社の利益を上げるためにも固定費となる消費税率の分について仕入控除が使えるなら使いたいという業者は多いと思われます。

そのため駐車場を経営する人は、事業者や法人に取引を行い簡易課税制度を使用しない限りは、自らを課税事業者に登録したほうがいいと言えるでしょう。

また不動産業者が仲介に関わっている場合には、そちらにも確認をするようにしてください。

③借主が申告時に不利となり退去される可能性がある

コインパーキング経営においてインボイス制度の活用は必ずしも義務ではないため、中には自らを免税事業者とした上で活用しない経営者も存在します。

しかし免税事業者のままでは適格請求書（インボイス）を発行できないため、顧客に対して仕入控除を行うことができません。

この場合借主の消費税負担が大きくなるため、退去してしまうことも十分考えられます。

駐車場オーナーが検討するべき5つの行動

上記のインボイス制度に関する影響を考慮した上で、コインパーキングを含めた駐車場オーナーが考慮するべき行動は、以下の5つが主に存在します。

以下に詳細を説明いたします。

①インボイス登録した場合は適格請求書の発行

取引相手が適格請求書（インボイス）を望む場合は、課税事業者に登録した上でインボイスを求められたら直ちに発行することをおすすめします。

ただ取引先によっては、口座振込になっていて請求書や領収書でやりとりしているわけではないかもしれません。

その場合は契約書にインボイスの登録番号を記載して再度結び直せば、引き落としされている通帳と契約書をセットにして適格請求書(インボイス)とみなすことが可能です。

コインパーキングの取引先の支払い方法を確認して、正しく適格請求書(インボイス)を発行するようにしましょう。

②簡易課税制度による申告

消費税の算出方法は正確に行う方法のほか、上述した簡易課税制度に登録する方法もあります。

これは事業ごとに定められたみなし仕入れ率を控除対象とできる制度で、コインパーキングを含む駐車場経営は第6主事業種に分類され、みなし仕入れ率は4割となります。

つまり家賃として預かった消費税のうち6割を納める形になります。

税額の正確な値が必要ないために計算が楽で納める税額が安くなる可能性もあるなど大きなメリットがあるため、インボイス制度を利用する場合でも活用できるなら使ってみることをおすすめします。

ただし簡易課税申告は課税売上の金額が5,000万円未満の事業者のみ選べることに注意してください。

大規模な取引先では活用できないケースが多いことを頭に入れておきましょう。

③消費税の2割特例の活用

インボイス制度を活用するため免税事業者から課税事業者になる場合、仕入免除税額の金額について売上の8割にする特例が設けられています。

つまり国に納める消費税額は売上の2割相当で済むという極めてお得な制度で、適格証明書（インボイス）発行を機に課税事業者に変更する場合は是非とも活用したい制度です。

ただしこの特例は、2023年10月1日から2026年9月30日までの時限措置となっているため、できる限り早めに活用するようにしましょう。

④駐車料金の見直し

インボイス制度や簡易課税制度を利用しない場合は、仕入控除ができないために駐車場料金が高いと思われがちなので、利用料の値下げを検討する必要があります。

具体的には消費税の仕入控除税率相当額を値下げる、消費税抜きにして実質値下げにするなどの方法があり、状況に応じて検討しておくといいでしょう。

⑤仕入税額控除を利用しない貸借の検討

また自分の土地を使わない場合、借主と交渉して仕入控除税額を免除してもらうようにすることも検討の価値があります。

借主側は消費税控除がきかなくなるため利益が薄くなりますが、取引先との信頼が高く、人間関係が良好であれば、対応可能かもしれません。

消費税率に限らずコインパーキング経営を円滑に進められるよう、借主とは、密接に関係を持つようにしましょう。

コインパーキング経営の収支について

インボイス制度による影響を受けてはいるもののコインパーキング経営は、今もなお不動産投資の入門としておすすめできる投資の1つと言えます。

その魅力と注意点についてはこちらの記事に詳し詳しく記載しておりますが、以下の3つを主な特徴として簡単にご紹介します。

初期投資は低めで初めての不動産投資にもおすすめ

アパートやホテルなどの建物を建設する必要のある不動産投資の場合、当然のことながら建物を用意する必要があるため、最低数ヶ月、長いと数年かけて進める必要があり、初期費用が莫大にかかるというデメリットがあります。

一方コインパーキングは建物を建てる必要がなく、アスファルトの舗装程度や料金機設置で始められます。

土地を取得した後に一括借上げ方式を活用すれば、後の運用は専門業者に依頼するだけ。

土地さえあれば、非常に簡単に始められるのが特徴です。

またコインパーキングは建物を建てることができない狭い土地や変形した土地でも駐車スペースさえあれば始められます。

初期投資額が少ない分、初めての不動産投資にもおすすめといえるでしょう。

ランニングコストは経営方法に応じて変わる

コインパーキングの運営方法については、自分たちで運営全てを行う自営方式と土地を貸して専門の運営会社に任せる一括借上げ方式の2種類があります。

日々の運営で生じるランニングコストはこの経営方式の違いで変わります。

自衛方式については発生した全ての利益を自分のものにできますがWEBなどによる集客、クレーム対応や清掃などの駐車場管理業務についても自分たちで行う必要があるため、ランニングコストは高くなりがちです。

一方一括借上げ方式の場合はこれら管理業務は業者が全て行なってくれるためランニングコストは低くなりますが、その分委託費用が生じて利益率が低くなります。

どちらの経営方法にもメリット・デメリットがあるため、時間的制約などを考慮し自分たちの状況に応じて検討するといいでしょう。

ただ初心者の場合は、日々の運営が楽になる一括借上げ方式がいいでしょう。

税金対策としては有効ではない

コインパーキング経営のデメリットとしては、税金が高くなりやすいという点が挙げられます。

コインパーキングからの収益は、消費税のほか、固定資産税からも大きく影響を受けます。

この固定資産税が、都市計画税の軽減措置などを受けられることが多いアパートやマンションなどの経営と比べると高くつく可能性が高いです。

その金額は住宅用地の6倍にのぼることも。

ゆえにコインパーキングの経営は固定資産税がつきやすいため、長期的な税金対策としてあまり向く方法でないと言えるでしょう。

まとめ：コインパーキング経営にインボイス登録は必須でないが、行う方が有利なことも

コインパーキングの経営は不動産の開発が関わるため消費税の対象となるため、取引相手によってはインボイス制度が大きく関わってきます。

借り手が適格証明書（インボイス）を求めている場合は、課税事業者としての登録を済ませ、求めればいつでも発行できるよう体制を整えておきましょう。

インボイス制度は少々登録に手間取るものですが、2割特例などお得な制度もあるため、うまく活用すれば利益をあげられるチャンスも広がります。

よく調べておくようにしましょう。

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