不動産投資利回りに最低ラインはある？利回りを見る時の注意点や計算方法を解説

「不動産投資に興味があるけど利回りのことがよく理解できない」

「利回りの最低ラインがあるなら参考にしたい！」

不動産への投資を検討中に、このような疑問を抱える方は少なくないでしょう。

利回りとは不動産物件の収益性を図るのに欠かせない指標ですが、必ずしも収入を確実に予測するものではありません。

目安になるような最低ラインなども存在しないため、自分の投資スタイルや生活スタイルに合わせて適切な利回りを個人的に設定することが重要です。

今回は不動産投資を行う時に利回りをどのように算出するのか、また利回りの背景に隠れている物件の本当の価値について解説していきます。

実践的な知識について解説しているので、不動産投資に興味のある方はぜひご覧ください。

不動産投資の利回りとはどんな指標？

利回りとは投資した額に対し1年間で得られる利益を表す指標です。

不動産投資でいえば、投資用アパートやマンション購入額のうち、年間の家賃収入で投資元本の何割を回収できるか表した数字が利回りとなります。

物件の収益性を図るのに重要な指標なので、物件比較はもちろんのこと、投資計画の立案、投資目標の設定など、不動産投資のあらゆる場面で役立ちます。

不動産会社や物件情報サイトなら物件ごとの利回りをチェックできるので、興味のある方はぜひチェックしてみてください。

収益の目安がわかる表面利回り

投資収益の目安がわかる利回りは「表面利回り（グロス利回り）」と呼びます。

不動産会社が開示している一般向けの物件情報には表面利回りが記載されることがほとんどです。

大まかな収益性が一目でわかるので、候補物件を簡単に選定する時などに役立ちます。

ただし、物件保有時に支払う税金や管理費・修繕費といったコストを含まずに計算するため、算出できるのはあくまでもざっくりとした数字です。

具体的な収益性がわかる実質利回り

具体的な収益性がわかる利回りを「実質利回り（ネット利回り）」と呼びます。

不動産投資に必要なさまざまなコストを含んで計算するため、表面利回りよりもリアルな数字を算出できます。

投資する物件が決まり、具体的な投資計画や収支計画の作成段階で利用することが多い指標です。

利回りの計算方法を詳しく紹介

「表面利回り」と「実質利回り」の計算方法は異なります。

計算式やそれぞれの必要なコストを解説し、具体的なシミュレーションも行うのでぜひご覧ください。

自分で利回りを算出できると優位性のある物件が見つけやすくなり、安定した資産運用の実現にも近づきますよ。

• 表面利回りの計算方法
• 実質利回りの計算方法

表面利回りの計算方法

おおまかな収益性がわかる表面利回りは下記のコストを用いた計算式で求められます。

【計算式】

表面利回り（％）＝（年間家賃収入÷物件の購入価格）×100

【計算例】

物件の購入価格が4,500万円、年間家賃収入が360万円だった場合、以下の計算式から表面利回りは8％だとわかります。

（360万円÷4,500万円）×100＝8％

年間家賃収入と物件の購入価格の順番を間違えるとまったく違う数字が算出されるので注意してください。

実質利回りの計算方法

具体的な収益性を求められる実質利回りは以下のコストを用いた計算式で求められます。

• 年間家賃収入
• 物件の購入価格
• 年間諸経費
• 購入時の諸経費

【計算式】

実質利回り（%）＝（年間家賃収入-1年間の諸経費）÷（物件の購入価格-購入時の諸経費）×100

【計算例】

この条件で不動産投資を行った場合、以下の計算式から実質利回りは5.5％だとわかります。

（360万円-120万円）÷（4,500万円-120万円）×100＝5.5%

表面・実質利回りのどちらも同じ家賃収入と物件の購入価格を用いて計算しましたが、諸経費を含んだことで結果に2%以上の差が発生しました。

表面利回りしか見ずに投資・収支計画を立てると、いざ運用を開始した後に大きく計画が狂ってしまいかねません。

投資を始める時は、具体的な条件から算出した利回りを参考に計画を立てて、自分にぴったりの投資を実現するようにしましょう。

ちなみに、上記条件の1年間の諸経費が仮に80万円だった場合は実質利回りが6.4％まで上がります。

細かな部分まで把握したうえで計算すると、効率的に資産運用を進めるための道も開きやすくなりますよ。

【2024年】不動産物件の平均的な利回りを紹介

2024年3月時点の不動産物件の平均的な利回りを紹介します。

不動産投資サイト「健美家」では、新しく登録された全国の収益物件の利回りを集計し、それをレポートとして公表しています。

健美家が2024年3月に発表した「収益物件 市場動向マンスリーレポート 2024年2月期」によると、それぞれの物件の平均利回り（表面）は以下の通りです。

収益物件	利回り（％）	価格（万円）
区分マンション	6.83	1,935
一棟アパート	8.05	7,901
一棟マンション	7.72	17,478

どの物件でも、表面利回りは平均7％前後となっています。

ただしこれは全国平均の数字で、地域別では平均から大きく離れることもあります。

同レポートによると、2023年2月期で表面利回りが一番高かった地域は中国・四国で利回りは、「12.07%」です。

逆に一番低かったのは首都圏の「6.84％」です。

地方都市は物件価格が安い分、入居者さえ集まれば回収スピードも早くなることから利回りだけ見ると地方の方が高くなりやすいのです。

高利回りの不動産物件が多い政令指定都市は？

引き続き、不動産情報サイト「健美家」が発表したレポートに基づき、高利回りの不動産物件が多い政令指定都市について解説します。

対象は2023年下半期に登録された新規物件で、以下3つの物件に投資した場合の平均利回りが算出されています。

• 区分マンション：マンションの一部（一室〜数室に）に投資するスタイル
• 一棟アパート：アパート全体に投資するスタイル
• 一棟マンション：マンション全体に投資するスタイル

地域別平均利回り（区分マンション）
政令指定都市	2023年下半期平均利回り（平均築年数）
北九州市	15.89%（38年）
静岡市	15.86%（42年）
新潟市	15.52％（39年）
熊本市	13.48%（34年）
浜松市	12.21%（36年）

地域別平均利回り（一棟アパート）
政令指定都市	2023年下半期平均利回り（平均築年数）
新潟市	13.89%（27年）
静岡市	10.76%（32年）
岡山市	10.23％（28年）
神戸市	9.90%（26年）
仙台市	9.82%（24年）

地域別平均利回り（一棟マンション）
政令指定都市	2023年下半期平均利回り（平均築年数）
新潟市	12.88%（31年）
北九州市	10.92%（35年）
岡山市	9.88％（32年）
浜松市	8.84%（29年）
静岡市	8.81%（30年）

表からもわかるとおり、不動産物件の平均的な利回りは新潟市や北九州市といった地方都市が高い結果となっています。

一方、全体を通して関東圏の都市は上位5位にランクインせず、利回りだけでみれば上位都市の半分ほどの利回りであることが多いです。

とはいえ、このような結果だけ見て安易に資金を投じる物件を決めるのは避けましょう。

地方都市の不動産物件は比較的価格が安い分、同じ家賃収入でも投資分の回収スピードが早く、利回りも高くなります。

しかし、実際は首都圏より人が集まりづらく、運用を間違えるとなかなか部屋が埋まらずに、収入が得られない状況に陥ることも考えられます。

利回りや物件価格だけじゃなく、近隣地域の調査をして、実際の需要なども理解したうえで投資先を決めるのが重要です。

不動産投資利回りの最低ラインは投資スタイルによって変わる

不動産投資で得るインカムの目安として、利回りの最低ラインを知りたいという方は多いでしょう。

結論から言うと、利回りの最低ラインは個々の投資スタイルを加味して慎重に決めるのがおすすめです。

たとえば将来的に物件を売って大きな利益の獲得を目指すなら、多少相場より低い数字で運用しても後から得られるキャピタルゲインでカバーできる可能性があります。

地域の成長が見込めたり、実際に開発計画が進んでいる土地の物件に投資した場合はこのようなスタイルで運用しやすいです。

時間経過と共に物件価格も上昇することで、購入時より高い価格で売れる可能性があります。

一方、安定的に家賃を払ってもらい、運用中のキャッシュフローをしっかり保ちたい場合は、高利回りでの運用を目指すことが重要となります。

年間の家賃収入で収益を最大化し、それを継続していけば物件が売れなかった時のために資産を蓄えておくことが可能です。

一つ前の項で解説した地域別平均利回りなどを参照しつつ、優位性のある投資を実現できるようにしましょう。

投資できる資産や時間、リスク許容度、目標といったあらゆる条件は投資家によって異なるため、時間をかけて自分に適切な戦略で運用できる方法を探すことが欠かせません。

利回りが高い物件・低い物件の特徴は？

利回りが高い物件・低い物件の特徴をそれぞれ解説します。

各不動産物件の特徴を理解するには「利回りの背景」まで知っておき、数字のトリックに騙されない観察眼を磨くことが重要です。

利回りが高い物件の特徴

以下のような物件は利回りが高い傾向にあります。

【地方都市の物件】

首都圏と比べて地方都市は地価が安く、物件も安価で購入できるため、同じ家賃でも利回りは必然的に高くなります。

【旧耐震基準が設定された物件】

旧耐震基準とは、1981年5月31日までに建築された物件に適用されていた構造基準です。

旧耐震基準が適用された建物は震度5強程度の地震が起きても倒壊しないとされています。

ただし現在の新しい建物には震度6強から7程度の大地震でも倒壊しないとされる「新耐震基準」が採用されているため、旧耐震基準の建物は価格が安い傾向にあり、その分利回りも高くなっています。

【設備が古い物件】

トイレのウォシュレットやお風呂の追い焚き機能など、現代では必須レベルの設備がない物件は価格が安くなりやすく、利回りが高くなる可能性があります。

設備が古いと入居者探しが困難になるケースもあるため、最新設備の設置は集客に重要です。

しかし、そこに資金をつぎ込むことで諸費用が高くなり、結果的に利回りが悪い意味で下がってしまうことがあるので注意しましょう。

【原状復帰されていない物件】

過去の入居者が退去した後、原状復帰がなされないまま売りに出された物件も利回りが高く設定されている傾向にあります。

物件価格は安くても、築年数の古さや部屋の汚れなどが顕著な場合があるため、価格や利回りに釣られて飛びつかないことが重要です。

利回りが低い物件の特徴

以下のような物件は利回りが低い傾向にあります。

【首都圏の物件】

首都圏は地価が高く、物件価格も高いため、利回りが低くなる傾向にあります。

しかし、人口が多い分入居率も高くなりやすく、地方都市よりも安定して運用できるケースも多いです。

【新築物件】

物件が新しければ自ずと物件価格も高くなるため、利回りは低くなりやすいです。

ただし、首都圏物件と同様にニーズがあれば入居率も維持しやすく、特に家族向け物件なら長く住んでもらえる分、利回りが低くても投資分を回収できる可能性があります。

【安全に住める物件】

耐震構造・耐火構造など、安心して暮らせる作りの物件も利回りが低くなりがちです。

利回り計算時に知っておきたい不動産投資の注意点

利回りは物件の魅力を判断する重要な指標ですが、鵜呑みにするのは危険です。

この項では、利回りを計算する前に知っておいてほしい不動産投資の注意点を紹介します。

数字に惑わされずに物件探しを進めるためにも、ぜひご覧ください。

高利回り物件でも稼げるとは限らない

高利回りの物件だからといって、必ずしも高収益が得られるわけではありません。

価格が安く、利回りが高い地域の物件は魅力的に見えがちですが、それは同時に何かしらの問題が物件価格を下げ、利回りを高めている可能性があります。

高利回りを目指す前には、その物件がある地域の将来性や安定性を慎重にチェックし、投資目的を達成できるか判断するようにしましょう。

常に空室リスクを考慮する

不動産投資をするにあたり、空室リスクは避けて通れない道です。

どれだけ人気のある地域の物件でも空室が生じる可能性があり、空室期間が長引けば家賃収入も途絶えてしまいます。

特に人口が少ない地方部の物件は空室リスクが高いため、利回りの良さだけにフォーカスして物件を選ぶと後々入居者が見つからず、低利回りどころか収入自体得られない状況になりかねません。

周辺環境によっては途中で家賃が下がる

物件の周辺環境が変化すると収益性にも大きな影響を与えます。

たとえば、エリア内に新たな商業施設が誕生したり、公共交通のアクセスが改善されるといったポジティブな変化は物件価値を高め、入居率や家賃アップに繋がります。

その一方で、地域の人口が減少したり、主要産業などが衰退したりといったネガティブな変化は入居率や家賃の下落に繋がり、収入低下の原因となるのです。

こういった要素は利回りだけではわかりません。

実際に投資を行う前に周辺環境の地域性や将来性を綿密に調査し、安定して運用し続けられるか判断しましょう。

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不動産投資の利回りを上げるためのポイント

不動産投資物件の利回りが低下し始めたら、ただそれを見ているだけというわけにもいきません。

実は利回りを上げるためのポイントはいくつか存在します。

今回は以下の3つを紹介するので、不動産投資を検討する方は覚えておくことをおすすめします。

入居率を高く維持する

利回りを高めるには、入居率の維持に努めることが欠かせません。

代表的なものは、物件をより魅力的にするリノベーションです。

ウォシュレットや追い焚き機能といった一般的な設備設置だけではなく、ペット飼育ができる物件にしたり、セキュリティを高めたりと、「付加価値」を加えると競合物件より選ばれやすくなります。

また、周辺環境に合った家賃の設定なども効果的です。

必ずしも相場通りにする必要はないですが、入居者にとって選びやすい価格まで下げるという判断は必要になるケースがあります。

適切な災害対策を実施する

地震や台風といった災害が多い日本では、保有する物件に適切な災害対策を施すことが重要です。

地震保険や火災保険に加入しておかないと、災害によって物件が破損した際に修繕費や設備の買い換え費を自分で支払わなければなりません。

利回りアップにはコスト削減が欠かせないため、キャッシュフローを悪化させかねないリスクは先に潰しておくと良いでしょう。

ちなみに、「不動産投資と収益物件の情報サイト健美家（けんびや）」が行ったアンケートによると、地震・火災保険に加入している物件オーナーは7割を超えているようです。

ハザードマップや地盤の確認なども災害から物件を守る方法として有益ですが、大きな資産を守るという意味では保険金が下りるよう準備しておくのがベストです。

オーナー自らリノベーションする

コスト削減のため、物件のリノベーションを自力で行うオーナーも少なくありません。

物件周りの草刈りやゴミの撤去といった比較的簡単なものから、壁紙の張替えやシステムキッチンの取り付けといったプロレベルの作業を実施する方もいます。

外注すれば相応の費用が発生しますが、自力でリノベーションすれば費用の削減が可能です。

「実質利回りの計算方法」でもお伝えしたように、経費の増減によって利回りも大きく変わります。

節約できる部分を積極的に増やしていくと、物件の利回りも高めやすくなりますよ。

まとめ｜不動産投資利回りの最低ラインは人それぞれ！

今回は不動産投資の利回りと、その最低ラインについて解説しました。

大まかな収益性がわかる「表面利回り」と、具体的な収益性がわかる「実質利回り」は、どちらも不動産物件の魅力を図るのに欠かせない指標です。

しかし、利回りが良いから収益が確保されるわけでもなく、逆に利回りが低いから収益が得られないわけでもありません。

大切なのは、利回りが算出された背景まで認識し、物件の本当の価値を探ることにあります。

高利回りでも入居者が集まらなければ、収益自体得られません。

不動産物件という大きな資産を持つ際には、他の投資家と合わせるのではなく、自分のスタイルにあった方法で運用を続けられる物件を選ぶようにしましょう。