円安と不動産投資は実に深い関係性で結ばれています。
円安になると日本の不動産市場は活発化し、特に都心部のマンションを中心に価格高騰が起こることも少なくありません。
一方で建築材料の高騰や金利上昇のリスクも伴うため、新たに不動産投資を始める場合は適切なリスク管理や投資計画を立てる必要もあります。
現金の価値を守るインフレ対策として優秀な不動産投資は、円安下ではどのような影響を受けるのでしょうか。
この記事では、円安と不動産投資の繋がりについて解説していきます。
2022年は米国のインフレを抑制する大幅利上げで円安が進行
2022年3月頃から急激に円安が進行し、10月には約30年ぶりに1ドル150円へ到達したのは記憶に新しいところです。
これはアメリカの連邦準備制度理事会（FRB）が金利を引き上げた一方、日本銀行の金利抑制により日米間の金利差が拡大したことが主な原因となっています。
金利差が拡大したことで、投資家や銀行は金利の高いドルを積極的に買う動きを見せました。
その結果ドルの需要が増加して価格が上昇、逆に日本円の価格は下落したことで円安が進行したのです。
円安の進行は輸入製品やエネルギー資源の高騰が起こり、家計の負担も大きくなります。
しかし、決して悪いことばかりではありません。
今回取り上げる不動産投資には円安がプラスに作用することも多く、投資家にとって追い風になることも多々あるのです。
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円安が不動産投資に与える4つの影響
円安は一般的に不動産価格を押し上げる形で影響を与えます。
なぜインフレが不動産の価格を高めるのか、円安下で不動産投資をするにあたってどのような影響を受ける可能性があるか具体的に確認をしていきましょう。
- 原材料費の高騰で購入価格も高くなる
- 海外投資家が日本の不動産に投資し始める
- 海外不動産への投資は難しくなる
- 不動産投資ローンの金利が上昇する可能性がある
原材料費の高騰で購入価格も高くなる
円安によって建築資材などの価格高騰が起こると、不動産の購入価格も上昇する傾向にあります。
建築業界では木材といった住宅建築に必要な原材料の多くを輸入に頼っているため、円安が進行するとその調達コストも高まります。
その結果建築費が増加し、最終的に不動産の販売価格にも反映されるのです。
また、円安はエネルギーコストの上昇も引き起こします。
これらが建築現場での作業エネルギーコストや建築資材の生産コストを押し上げることで建築費用が高騰し、不動産価格の上昇に繋がることもあります。
原材料やエネルギーコストの価格高騰を引き起こす円安時は、特に不動産価格に注視しながら投資計画を立てるようにしましょう。
海外投資家が日本の不動産に投資し始める
円安が進むと海外投資家による日本の不動産への投資が増加する傾向にあります。
これは、米ドルを中心とした外国通貨に対して円の価値が下落することで、相対的に外国から見た日本の不動産価格が安く感じられるためです。
こういった流れで海外投資家の参入が増えると日本の不動産市場の価格相場や需要が上昇し、より多くの取引が行われるようになります。
円安による不動産価格の高騰に加え、海外からの需要で更に価格が上がると比較的安価な中古物件市場に目を向ける人々が増え、それが中古物件市場の活性化にも繋がるのです。
円安は海外投資家が国内の不動産に目を向けるきっかけとなり、不動産市場も活性化する要因の一つとなっています。
海外不動産への投資は難しくなる
円安になると、海外不動産への投資は難しくなりがちです。
これは円安が進むにつれて、同じ価格の海外不動産を購入するために必要な日本円の額が増えるからです。
すなわち日本円と外国通貨の為替レートが円安に傾けば傾くほど、同じ価格の不動産を購入するにはより多くの日本円が必要になります。
したがって、日本から海外不動産への投資を考えている投資家にとって、為替レートなどを注視しつつ計画を進めることは利益を最大化させるために欠かせません。
一方すでに海外不動産を所有している投資家にとっては、円安進行は利益を増やすための追い風となります。
海外不動産の売却益は円安時のほうが増えるため、一定のメリットを享受しやすくなるでしょう。
これらの状況はほんの一例なので、実際に投資する際は自身のリスク許容や投資目標を考慮して計画を立てることが大切です。
不動産投資ローンの金利が上昇する可能性がある
アメリカとの金利差により円安が進行している状況を鑑みて、日本も今後政策金利を引き上げることで円安対策を講じる可能性があります。
政策金利の上昇は不動産投資ローンや住宅ローンに少なからず影響を与えます。
特に変動金利型ローンは金利上昇の動きに敏感なので、金利上昇が起こった場合返済額が増加する可能性もあるでしょう。
円安下で進行したインフレの抑制のために政策金利が上昇すると銀行の貸付金利も上昇し、結果的に不動産投資ローンの金利も高くなります。
もちろん金利の決定にはその他多くの要素も加味されるとはいえ、金融政策の引き締めが不動産投資ローンに影響を与えることは十分考えられます。
不動産投資を計画している方は、経済政策にも注視していくことが大切です。
株価上昇は不動産投資に影響を与える？
不動産市場は株価の上昇によって活性化することもあります。
これは、株価が上がることで富裕層の資金が増加し、不動産市場への分散投資などが行われるようになるからです。
都心部の賃貸物件などは数ある資産のなかでも安定した価値を持っており、空室率や家賃の下落率などが低いことから一定のリターンが得やすいとされています。
不動産への投資はキャッシュフローが維持しやすく、長期的に安定した投資を目指せることから富裕層に選ばれやすいのが特徴です。
株価は国内外の投資家の行動に結びつき、結果的に不動産市場の価格に影響を及ぼす可能性があるため、こまめにチェックしておきましょう。
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円安の時に不動産購入・売却をするとどうなる？
2023年6月現在でも歴史的な円安が継続していますが、果たして今のタイミングで不動産売買を行うことは賢い選択なのでしょうか。
有利な状況で不動産投資を始めるためにも、円安時の最適な動きを探ってみましょう。
- 不動産物件の購入は不利になる
- 不動産物件の売却は有利になる
- 不動産物件のリフォームやメンテナンス費が高騰する
不動産物件の購入は不利になる
円安時は一般的にインフレが進行するため、不動産価格も上昇する傾向にあります。
さらには金融政策の引き締めによって金利上昇が起こると不動産投資ローンの金利も高くなり、返済負担が増大する可能性があります。
自己資金だけではなく銀行からの借入れ金で不動産投資を考えている場合は、円安が進行する前に低金利での借入れを実現しないと不利な投資となってしまうかもしれません。
円安時の不動産投資は、金利上昇による借入れコストの増加といった不利な要素を含んでいます。
迷っているうちにさらに円安が進行すれば必要な初期費用も膨らんでいくので、適切なタイミングで投資できるよう準備を進めておくことが重要です。
不動産物件の売却は有利になる
一つ前の項でも解説した通り、円安によってインフレが進行すると不動産価格は上昇する傾向にあります。
特に都心部や一定の賃貸ニーズを持った物件などは国内外の投資家から高い人気を誇るため、インフレ進行によって購入時よりも価格が上昇する可能性も考えられるでしょう。
このような展開になれば売却時にはより高価格で取引できるため、キャピタルゲインを多く得られるかもしれません。
また、売却をしなくてもインフレ下において価値が下がりにくい不動産は現金を守る手段として非常に心強い存在です。
円安に突入したタイミングですでに不動産物件などを所有している場合は、売却益を得ることと資産防衛の両方を有利に進められます。
不動産物件のリフォームやメンテナンス費が高騰する
不動産物件を所有している場合、円安下ではリフォームやメンテナンスにかかる費用が増加する可能性があります。
これは円安によって建築資材やエネルギーコストが上昇しているからです。
定期的なメンテナンスは物件管理や新たな入居者を集める観点から欠かせませんが、経営状態によっては一時的な負担でも円安の影響が重くのしかかるかもしれません。
円安になったら家賃は値上げする？値下げする？
不動産の市場価格を押し上げる要因となり得る円安ですが、家賃に対してはさほど大きな影響を与えないと考えられています。
家賃を値下げしなければいけない状況として主に挙げられるのは、物件の空室率が上昇した時や、周辺エリアの家賃相場が下がったことで競争が激化した時などです。
このような状態は一般的な価格競争によって起こるものであり、円安やインフレが直接的に引き起こすものではありません。
物価上昇で生活苦だから家賃も引き下げてほしいといった要求は借地借家法によって通りづらいため、円安になったら家賃も引き下げないといけないということはないのです。
円安やインフレが家賃に与える影響は限定的なので、円安でも円高でも適切に投資計画を進行すれば家賃収入は維持できるでしょう。
円安時に不動産投資を行う最大のメリットはインフレ対策
円安時の不動産投資はインフレ対策に効果的です。
現金の価値が下がるインフレ時には、現金や有価証券よりも価値が安定している現物資産に注目が集まります。
そのなかでも不動産は特に価値が安定しているうえに、キャピタルゲインとインカムゲインの両方を狙える優れた投資先となっています。
賃貸物件や土地は災害や事故の発生、ずさんな管理を行わない限り突然価値が暴落することはなかなかありません。
株価や為替のように一夜で価値がなくなる可能性を孕む有価証券とは対象的な特徴です。
また、不動産投資の際には金融機関から借入れを行うのが一般的ですが、インフレが進むと借入金の実質的な価値も下がります。
つまり、借りたお金を返す際の負担は同じでも、その価値が下がっていることから返済負担も小さくできるという考え方ができるのです。
これらの特性により、不動産投資は現金の価値を守る優秀な投資先で、インフレ対策にも効果を見せると言えるでしょう。
不動産投資クラウドファンディングで円安のリスク回避
一般的に多額の資金が必要になる不動産投資ですが、クラウドファンディングを活用すれば一口1万円ほどで不動産へ投資を始められます。
クラウドファンディングとはいえ不動産投資であることに変わりはなく、円安下でのインフレ対策としても一定の効果を得られます。
代表的な特徴を解説するので、少額から不動産投資を始めてみたい方はぜひご覧ください。
- 複数人で投資するから大金がなくても不動産投資を始められる
- 直接不動産を所有していなくても円安時のインフレ対策になる
- 自ら運用する手間を省けるから投資先として選びやすい
複数人で投資するから大金がなくても不動産投資を始められる
不動産クラウドファンディングでは、一般的に多くの個人投資家から資金を集めて物件の運用を進めていきます。
複数人で投資できることから一人あたりの投資額も抑えられるため、高額な初期費用が準備できない方にもおすすめです。
不動産投資のハードルを下げ、より多くの人々が投資に参加できる良い機会となるでしょう。
直接不動産を所有していなくても円安時のインフレ対策になる
不動産投資クラウドファンディングでは投資家が物件を所有するわけではないものの、円安による現金価値の目減りを防ぐ効果には期待できます。
円安によって投資物件の価格や家賃が上昇すれば、リターンとして受け取れる分配金も増えるからです。
たとえクラウドファンディング経由の投資であっても、物価上昇と共に不動産価格が上がることによる恩恵は受けることができます。
少しずつ投資する不動産に投資する感覚を養いつつ、少しでも現金をインフレから守りたいと考えている方には有効な手段と言えるでしょう。
自ら運用する手間を省けるから投資先として選びやすい
不動産クラウドファンディングで実際に物件運用を行うのはプロジェクトを立てた事業者です。
個々の投資家が直接不動産を管理する必要がないため、資金だけじゃなく手間もかけずに投資を行うことができます。
利回りはおおよそ4％〜8％程度で実際の不動産投資には劣るものの、決して低くもない数字に期待できるでしょう。
投資の申し込みは基本的にインターネットから可能で、途中売買はできません。
投資である以上利益が発生しない可能性もあるので、リスクを抑えたうえで投資することが大切です。
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まとめ｜円安で活発化する不動産投資市場で賢くインフレ対策
円安が進むと不動産市場は活性化し、その結果として不動産の購入価格が高騰する可能性があります。
一見マイナスな動きにも思えますが、投資すれば現金を守るための心強い存在となることは間違いありません。
価格高騰や金利上昇が起きれば新規参入の難易度も高くなりますが、投資することで得られるメリットも多伎に渡るため積極的に投資を考えたいところです。
資金が足りなかったり、少しずつ不動産投資に慣れていきたい場合は不動産クラウドファンディングの活用なども視野に入れてみることをおすすめします。
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