不動産投資ローンの金利比較！おすすめの金融機関ごとに金利相場を解説

不動産投資ローンを利用することで、給料の何倍もの価格で売り出されている物件への投資が可能となります。

自身の投資計画やライフプランに合った融資を受けるには、金利や返済条件といった点を比較・検討し、適切なパートナー探しを行うことが必須です。

今回の記事では、不動産投資ローンを有効利用するための必須知識である「金利」にフォーカスして解説を進めます。

金利に関する知識を深めれば様々な金融機関の金利比較が行えるようになり、資産運用の成功が近づきますよ。

不動産投資ローンとは？投資にしか使えないの？

不動産投資ローンは不動産投資専用の融資方法です。

適切に利用すると自己資金以上の高収益物件への投資が可能となり、利益の最大化を図ることができます。

不動産投資ローンの内容について、以下の2つの視点から解説していきます。

• 「アパートローン」「プロパーローン」の2種類が存在する
• 住宅ローンとは用途が違うので注意

「アパートローン」「プロパーローン」の2種類が存在する

不動産物件を購入するための不動産投資ローンは大きく2種類に分けられます。

1つが「アパートローン」で、基本的にアパートやマンションといった不動産投資物件の購入時にしか利用できません。

融資側も投資による損失リスクを負うことから、住宅ローンと比較して金利が高いことが特徴です。

返済期間は投資先となる物件によって変わりますが、一般的には20年〜30年程度に設定されます。

あくまでも投資資金を集めるローンなので、マイホームを建てる際に利用する住宅ローンのような使い方は不可能です。

もう一方の「プロパーローン」も不動産投資物件の購入に利用されますが、アパートローンほどの制限がないことから、「オーダーメイド型」のローンとも呼ばれます。

アパートローンとの最大の違いは、審査時に保証会社が介入せず、金融機関独自の基準で融資可否が決定されることです。

これにより、一般的なアパートローンや住宅ローンが利用できない人でも審査に通過する可能性が広がります。

収益性が認められれば低金利となり、返済期間も利用者ごとに設定できる柔軟性が魅力的ですが、連帯保証人が必要だったり、審査が厳しかったりと、初心者には難易度が高いローンでもあります。

アパートローンの5年ルールとは？金利との関係性

アパートローンを利用する際は「5年ルール」を設けている金融機関を選択すると、金利変動による返済額の増加に上手く対応できる可能性が高くなります。

アパートローンにおける5年ルールとは、返済額の見直し回数が「5年に1回」となるルールです。

大きな金利上昇が発生しても、融資開始時もしくは前回の返済額見直しから5年間は返済額が一定になります。

また、5年ルールと一緒に「1.25倍ルール」が設けられていれば、返済額が上昇する場合でも上限が前回の1.25倍までに制限されます。

これらのルールが設けられたアパートローンを利用すれば、急な金利上昇による返済額の増加が発生せず、キャッシュフローの悪化を防ぐことが可能です。

なお、増加を防げるのは元本のみで、利息の支払額は増加するケースもあります。

返済額自体は変わらなくても、利息の割合が増えることで元本が減らず、返済効率が下がる場合があるので注意しましょう。

住宅ローンとは用途が違うので注意

不動産投資ローンと住宅ローンの用途は大きく異なります。

不動産投資ローンは不動産物件購入に必要な資金を借り入れるローンであり、居住用住宅の購入目的での利用はできません。

逆に住宅ローンで借り入れた資金を不動産投資に利用することも不可能で、仮に不正利用が発覚した場合は融資金全額の一括返済を求められることもあります。

低金利で借りやすい住宅ローンで不動産投資を行いたいと考える方もいますが、れっきとした契約違反になるので注意しましょう。

ちなみに不動産投資ローンと住宅ローンの併用に関しては認められる場合があります。

不動産投資ローンは投資収益、住宅ローンは主に給料と、それぞれ返済原資が異なるため、同時利用を行っても返済が滞るリスクがないと判断されるからです。

マイホームと一緒に投資用物件も手に入れたい場合は、一度金融機関や不動産投資のプロへの相談がおすすめです。

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不動産投資ローンの金利は主に2種類存在する

不動産投資ローンの金利は主に2種類存在します。

自身の資金計画やライフプランに合った形で返済を続けていくには、金利の種類について確実に理解することが必要です。

それぞれ別の特徴を持つ「変動金利」と「固定金利」について解説するので、適切な投資計画を練るための参考にしてみてください。

• 短期プライムレートによって変動する「変動金利」
• 期間中は金利が変わらない「固定金利」

短期プライムレートによって変動する「変動金利」

変動金利は市場の状況に応じて借入期間中の金利が変動する仕組みになっています。

返済額が定期的に見直されるため、金利上昇が起きれば返済額が増え、逆に金利低下が起きれば返済額が減る可能性があるのが特徴です。

主に短期プライムレートが金利の基準とされることが多いですが、金融機関によっては独自の観点から決定している場合もあるので、契約時は注意深く確認してください。

低金利の日本では一般的に変動金利が好まれますが、事前に返済総額がわからなかったり、利息割合が大きくなることで元本返済が進まなかったりとデメリットも存在します。

返済額が流動的なことで計画通りに返済を進められなくなるケースもあるため、余裕を持った計画立てのうえで利用することが重要です。

期間中は金利が変わらない「固定金利」

固定金利型の融資では、借入期間中の金利が一定に固定されます。

基準となるプライムレートなどがどれだけ変動しても返済額が変わらないため、事前に返済計画を立てやすいのが特徴です。

返済の見通しがつき、キャッシュフローの悪化を防ぎやすいことから、将来的な支出が予想される子持ちファミリーなどにおすすめの金利タイプと言えるでしょう。

金利変動リスクを負わない分変動金利よりも金利が高く設定され、返済総額も多くなるケースが多いため、契約前の返済シミュレーションは必須です。

不動産投資ローンの金利が決まる基準とは？

金利が不動産投資ローンにどのように影響するか知ることは投資家にとって非常に重要です。

金利が決定される要因を理解することで、各々に合った適切な資金・返済計画を立てることができます。

どのような要素が融資時の金利に関係してくるのかを把握し、少しでも有利な条件で借入できるようにしましょう。

• ローン利用者の属性
• 投資予定物件の収益性

ローン利用者の属性

融資審査時にはローン利用者の属性について細かくチェックされます。

属性とは利用者の信用情報や雇用形態、勤続年数など、社会一般における信頼度を表すものです。

信用情報とは過去の借入や返済履歴などをまとめたもので、住宅ローンやクレジットカード審査の際にも利用されます。

返済が滞った履歴があると信用情報に傷が付いた状態となり、返済能力に問題があると判断されるケースが多くなるため、極力傷をつけないことが有利な条件での融資に必須です。

信用情報も含めた個人の属性が良好な状態だと審査通過の可能性が広がり、低金利での借入も望めます。

投資予定物件の収益性

不動産投資ローンの融資審査では、投資予定物件の収益性も大きな判断材料の一つになります。

投資予定物件に融資分を回収できるほどの収益性がなければ返済遅延のリスクが膨らむため、金融機関としてはなかなか貸し出しに踏み切ることができません。

「自分が投資したいから！」といった理由では融資を受けにくいので、事前の周辺調査や収支計画書の作成で投資・返済計画を明確に提示し、信頼度を高めていくことからスタートしましょう。

賃料相場や地域での賃貸需要、将来的な入居率予想といった点から返済能力が判断され、それに応じた融資条件や金利が決定されます。

不動産投資ローンの金利比較時に注意すべき5つのポイント

不動産投資ローンの金利を比較する際には、いくつかのポイントに注意しながら投資計画を遂行していく必要があります。

少しでも低い金利でローンを組むには、相談前の準備や返済方法に関する理解が欠かせません。

この項では不動産投資ローンの金利比較時や、有利な条件を引き出すために効果的なポイントについて解説します。

• 投資計画に合致した金利タイプを選ぶこと
• 事前審査を受けて計画に沿った借入ができるか吟味すること
• 複数の金融機関から見積もりを取ること
• 返済方法の特徴を理解すること
• 金利の引き下げ交渉が効果を発揮するかも

投資計画に合致した金利タイプを選ぶこと

投資を有利に進めるには変動金利と固定金利の長所と短所を適切に理解し、自身の計画に合致した金利タイプを選ぶことが欠かせません。

例えば金利が低い2023年現在では、変動金利を選ぶことで借入期間中の金利上昇が発生しない限り返済額を抑えやすくなっています。

金利変動リスクはありますが、今後の収入増加や資金の余裕によって返済額の増加に耐えるだけの体力がある場合は、変動金利を選ぶほうが負担も小さくなるでしょう。

逆に固定金利は変動リスクがない代わりに金利が高めに設定されていますが、返済額が変わらないことから計画的な返済を実現しやすいのが特徴です。

将来の支出がある程度確定している子持ち世帯が固定金利を選ぶと、家計管理が容易になり、返済額増加に対する不安も少なくなります。

金利タイプの特徴をそれぞれ理解し、自身の計画に合わせて柔軟に選択できると返済に関するリスクの減少に繋がります。

事前審査を受けて計画に沿った借入ができるか吟味すること

不動産投資ローンの融資条件は利用者によって大きく変わります。

そのため、ローン利用前には金融機関による事前審査を参考に実際の借入・返済シミュレーションを行い、自身の計画通りに投資を進められるか吟味しましょう。

事前審査はローンの契約前に行われることが多いため、物件選びなどはある程度終わらせておく必要があります。

また、本審査と同様に本人確認書類や登記簿謄本、収支計画書などの提出を求められる場合もあるため、スムーズな審査のためにも事前準備を進めておきましょう。

事前審査でも本審査のように利用者の属性や物件の収益性がチェックされ、それに基づいた仮の融資条件が提示されます。

投資計画と融資条件を照らし合わせながら、今後数年から数十年に渡って返済を続けられるか金利であるか判断しましょう。

複数の金融機関から見積もりを取ること

複数の金融機関から見積もりを取ることは、有利な条件で不動産投資ローンを組む上で不可欠です。

複数の見積もりを比較することで、各社の金利や返済条件、サービスなどを客観的に評価でき、自身の投資・資金計画を実現するパートナー探しを効果的に行えます。

比較検討を実施し、状況に適した金利を提示してくれる機関を見つけ、不動産投資の成功に近づく最善の準備を進めていきましょう。

返済方法の特徴を理解すること

不動産投資ローンの返済方法は主に2つ用意されています。

返済額が一定の「元利均等返済」と、返済額が徐々に少なくなる「元金均等返済」です。

元利均等返済は返済額が一定なことから、年齢が若く資金力に自信がないような方でも返済が続けやすく、返済計画も遂行しやすい特徴を持っています。

返済額が一定で金利変動リスクも避けられますが、返済スピードが遅くなり、返済総額も増加することに注意して利用しましょう。

一方の「元金均等返済」では、同額の元金とそれに応じた利息分の合計金額を月々返済していきます。

返済額の元金の割合が多いため、元利均等返済よりも早く返済を終えられるのが特徴です。

借入当初は大きな利息による返済負担も強いられますが、元金減少に応じて利息も減り、返済額も少なくなります。

ある程度資金に余裕があって、初期の返済額を許容できる場合は最終的に返済額を抑えられる元金均等返済がおすすめです。

金利の引き下げ交渉が効果を発揮するかも

複数の金融機関から見積もりを取り、金利比較をしても納得のいく条件が見つからない場合もあるでしょう。

そんな時には、金利の引き下げ交渉が効果的かもしれません。

金融機関も利益の最大化を目指しているため、金利引き下げの交渉に簡単に応じてくれることはありません。

しかし、慎重な準備と努力、タイミングの見極めができれば当初の提示条件よりも低い金利で融資審査を通過させてくれることも考えられます。

個人の属性を高めて返済能力をアピールしたり、他銀行の条件の情報収集を行い、融資に関する知識を身につけて交渉の場に立ったりなど、返済に関して真面目に取り組む姿勢を見せることが重要です。

お願いする立場であることを忘れず、金利の引き下げが必要な理由と返済に関する実績や計画を真摯に提案できれば、有利な条件を引き出せるかもしれません。

低金利で不動産投資ローンを利用する方法

金融機関が提供する融資商品の多くはパッケージ化されており、金利や返済期間といった各条件も最初からある程度決まっています。

しかし、最終的な条件決めの判断材料として利用者ステータスのチェックは必ず入るため、利用者側で金利を多少コントロールすることも不可能ではありません。

確実に低金利でローンを組む方法は存在しませんが、交渉中の誠意や実績次第で有利な条件を引き出すことは可能です。

低金利で不動産投資ローンを利用する代表的な方法を3つ解説するので、納得の上で投資を始めるための参考にしてみてください。

• 頭金を増やす
• 収支計画書を入念に作成する
• 信用情報の維持に努める

頭金を増やす

低金利で不動産投資ローンを利用する1つ目の方法は頭金を増やすことです。

不動産投資ローンを利用する際、一般的には頭金の支払いが求められます。

頭金の支払いは借入金額を減らし、結果的に返済負担を小さくするという効果がありますが、入金額によっては金利の優遇に繋がるケースもあります。

頭金を多く入れると金融機関側の融資額も減るうえに、資金面での信用力も増すため、低金利でも貸し出せるという判断が下りるのです。

低金利でローンを組み、少しでも負担を小さくしたい方は頭金を多めに用意するのも良いでしょう。

ちなみに利用する金融機関や利用者のステータスによっては優遇金利が適用されない場合も十分考えられます。

一時的なキャッシュフローの悪化や、他の資産に投資する機会を失うといった頭金を入れることのデメリットも考慮して検討していきましょう。

収支計画書を入念に作成する

低金利で不動産投資ローンを利用する2つ目の方法は、収支計画書を入念に作成することです。

収支計画書では、不動産投資による収入と支出を予測し、将来的なキャッシュフローや返済計画を示します。

金融機関は収支計画書に基づいて投資の収益性やプランの合理性を評価し、融資額や融資条件を決定します。

利回りや初期費用、管理費用といった基本的な点から、将来的に発生するリフォーム費や返済予定などを詳細に記すことで計画性や信頼性の高さを理解してもらうことが大切です。

物件に関する事前調査や綿密な試算によって細部まで作り込んだ収支計画書を提出すると、融資交渉も有利に進む可能性が高まります。

信用情報の維持に努める

低金利で不動産投資ローンを利用する3つ目の方法は、信用情報の維持に努めることです。

信用情報に問題がなければ、頭金を増やすことや収支計画書の入念な作成と同様に低金利で融資を受けるのに効果を発揮する可能性があります。

金融機関は、ローン審査時にこれまでの借入・返済データが記録された信用情報を参照して利用者の評価を行います。

信用情報は信用情報機関が管理しているデータで、数多くの融資審査で活用されています。

融資の返済に遅れが生じると信用情報に傷がつき、信用力が低下することで不動産投資ローンを含めた多くの金融取引が不利になりかねません。

一度傷がつくと回復までに5年から10年程度かかるため、返済が危うい場合はお金を返すことを優先的に考え、金利が高くなったり、審査通過が困難な状況を作らないことが大切です。

【2023年版】不動産投資ローンの金利一覧

不動産投資ローンと一口に言っても多種多様な金融機関が提供しているため、提示される金利も人によって大きく異なります。

不動産投資ローンを提供する各金融機関ごとに金利相場を解説します。

あくまでも相場なので、投資計画を立てる際の参考としてご覧ください。

• 都市銀行の金利相場
• 地方銀行の金利相場
• 日本政策金融公庫の金利
• ノンバンクの金利相場

都市銀行の金利相場

都市銀行とは東京や大阪を中心に、全国に支店が広がる大規模な銀行のことを指します。

「三井住友銀行」「三菱UFJ銀行」「みずほ銀行」などが有名で、不動産投資ローンの提供も行っています（関連会社の場合もあり）。

都市銀行の金利は比較的低めに設定されていることが多く、一般的には1%〜2.5%程度です。

経営規模が大きいことから低金利での融資に期待しやすいですが、その分審査は厳しい傾向にあるため、事前準備はより入念に行うと良いでしょう。

地方銀行の金利相場

地方銀行とはその名の通り、特定の地域に焦点を当てて経営を行っている銀行です。

全国各地で地域ごとに経営が行われていることから、融資に通りやすい銀行もあれば、そうじゃない銀行もあるなど、特徴が異なるケースが多く見られます。

金利は2％〜4％程度と、都市銀行より少し高めに設定されることを念頭に置いて計画立てを行いましょう。

日本政策金融公庫の金利

日本政策金融公庫とは、日本政府によって100％出資された政府系の金融機関です。

日本国内の中小企業や地域経済の発展を支援し、公的な存在として数多くの事業支援を行っています。

正式には不動産投資ローンではなく、不動産賃貸業に関する融資を行っており、低金利での借入がしやすいことが特徴です。

金利は2％程度と利用しやすいようにも思えますが、返済期間が短期だったり、自己資金の割合が多かったりと、実はタイトな条件での借入になることもあります。

低金利といった点だけに着目するのではなく、自身の投資計画を遂行し、問題なく返済を続けられるか判断しながら金融機関を探すことも重要です。

ノンバンクの金利相場

ノンバンクとは銀行以外の金融機関のことです。

主に消費者金融や信販会社のことを指し、お金の貸し出しを中心に行っています。

ノンバンクの不動産投資ローンは審査が緩い傾向にある代わりに金利が高く、一般的に3％〜5％、もしくはそれ以上に設定されることも少なくありません。

また、なかには悪質な業者が存在し、当初とはまったく違う内容で契約が進んでいたり、返済額が異常に増加していたりと、不利な状況を押し付けられる可能性があります。

明確な表記がない、契約書が作成されないなど、少しでも怪しさを感じた場合は悪質業者を疑って慎重に計画を進めていきましょう。

審査通過の容易さだけに注目するのではなく、賃金業登録がされているか確認して業者の見極めを行い、身と資金の防衛に努めてください。

不動産投資ローンの金利比較は投資の成功に必須

不動産投資ローンの金利比較を行うことは返済額を減らすのに必須であり、最終的に投資による収益の最大化と資産防衛に繋がります。

金利を含めた融資条件決定の場では投資家本人の社会的信用や、投資予定物件の収益性が細かくチェックされ、優良であれば低金利かつ希望額の融資を受けられるようになります。

自身のステータス改善や、高収益物件探しを行いながら、各金融機関の金利比較を行って、いつでも不動産投資を始められる準備を進めておくと良いでしょう。

また、金融機関に融資を認めてもらうのに必要な投資・返済計画の立案には、不動産に関する知識の備えが欠かせません。

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