不動産ローンと金利の関係性！金利を安く抑えて返済額を減らす4つのコツ

不動産ローン契約時に金利に注意しないと将来的なローン返済が行えなくなるうえに、投資物件まで失ってしまう可能性があります。

自身の資金力以上の投資を叶える不動産ローンですが、それを成功させるには金利との関係性を正しく把握し、ライフプランに適した金利選びが重要です。

今回は不動産ローンと金利の概要をお伝えし、そこに加えて金利を抑えるコツや金利の種類についての解説を行います。

低金利での融資を受けて、不動産投資による大きな利益を得るための一歩目を踏み出しましょう。

不動産ローンとは？金利に注意して資金調達しよう

不動産投資を行う多くの人々は金融機関の不動産ローンによって資金調達を行います。

不動産ローンを上手に使えば自己資金では投資できない物件を所有でき、新たな収入源を作ることも可能です。

しかし、不動産ローン利用時には金利に注意しなければ、将来的に返済が苦しくなったり、投資物件を失ったりするリスクがあります。

この項では不動産ローンと金利の概要について解説するので、必要な情報をしっかり読み込んで不動産投資に役立ててください。

• 不動産投資を行う際の資金調達方法の一つ
• 金利の高低が返済額を大きく左右する

不動産投資を行う際の資金調達方法の一つ

不動産ローンとは不動産投資に特化したローン商品を指します。

不動産投資の資金調達方法として多くの投資家が利用しており、審査に通れば自己資金が少ない不動産投資初心者でも賃貸物件を持つことができます。

不動産物件を担保に長期借り入れができるため、資金計画を立てやすいのも特徴です。

ローン契約には返済義務も発生するので、投資収益やキャッシュフローなどを十分考慮したうえで利用するようにしましょう。

また、不動産投資のための融資方法であることから、居住用住宅の購入に利用する住宅ローンと比べて金利が高いのが一般的です。

金利の高低が返済額を大きく左右する

ローン契約における金利は、返済期間や返済方法、借り入れ額によって変動します。

例えば10年間で1,000万円の不動産ローンを利用する場合、年間の金利が1％であれば月々の返済額は約8万7,000円程度です。

一方、金利が2％だと同じ期間での返済額は約9万3,000程度と、1％の金利と比較して約6,000円の差額が発生します。

不動産ローンを利用するには金利の高低に注意し、問題なく返済を続けるための計画を長期目線で立てることが大切です。

収益性の高い物件への投資や、自己資金率を高めることで低金利で融資を受けられるようにしましょう。

現在の不動産ローン金利相場は？金融機関ごとに違うので注意

不動産ローンを利用するうえで金利は非常に重要な要素となります。

しかし、金利相場は時期や金融機関によって異なるため、適切に把握することは容易ではありません。

この項では各金融機関が金利を決める基準について解説するので、より効果的な資金調達を実現するために参考にしてみてください。

• 金利は金融機関所定の「短期プライムレート」によって決まることが多い
• 不動産ローンの金利相場は？借入時に注意すべきことについて

金利は金融機関所定の「短期プライムレート」によって決まることが多い

不動産ローンの金利を決める目安として金融機関がよく利用するのが「短期プライムレート」です。

プライムレートとは金融機関が信用のある企業へ資金を貸し出す際に適用する最優遇貸出金利のことを指します。

貸出期間が1年未満だと「短期プライムレート」、1年以上だと「長期プライムレート」と呼び、各金融機関はこれらを参考に貸出金利を自由に設定可能です。

特に変動金利型の不動産ローンは短期プライムレートの動向に左右されることが多く、短期プライムレートの推移に連動して金利も変わります。

プライムレートはあくまでも目安であり、金融機関ごとに金利水準や契約条件などは異なりますが、ローンで資金調達する場合は動向を把握しておいて損はないでしょう。

過去10年で短期・長期プライムレート共に低水準の状況が続いていますが、定期的なチェックは怠らず返済への意識を高く持ち続けましょう。

不動産ローンの金利相場は？借入時に注意すべきことについて

不動産ローン利用時には金利相場の動向を把握し、金利が低い時期に借入を行うことで返済負担を減らすことが可能です。

都市銀行やメガバンク、地方銀行、ノンバンクといった様々な金融機関で不動産ローンに関する商品が提供されていますが、ほとんどの場合「1％〜4％」程度の金利となっています。

しかし2021年には新型コロナウイルスが収束の兆しを見せ、経済活動の回復によって金利も上昇傾向となり、今後日銀総裁の交代も控えています。※2023年4月作成記事です

仮に金融政策の見直しなどが起こると、プライムレートや市場金利にも変動が起こり、不動産ローンの金利もこれまでとは大きく異なる可能性も0ではありません。

金利相場は変動するうえに、各金融機関ごとに金利設定における条件も違うので、借入時には金利相場のチェックと返済計画の立案を必ず行いましょう。

不動産ローンの金利が決まる条件とは？借主の経済状況も関係

不動産ローンの金利に影響を与えるのは市場金利や政策金利だけではありません。

貸主の信用情報・資金状況や投資物件の収益性など、多岐にわたる要素が絡み合い、返済能力なども加味されたうえで決定されます。

この項ではこれらの条件がどのように金利に影響を与えているか解説するので、不動産ローンの利用を検討中の方はぜひご覧ください。

• 貸主の信用情報・資金状況が悪いと金利は高くなる
• 投資予定物件の収益性
• 景気状況や不動産ローンの市場需要

借主の信用情報・資金状況が悪いと金利は高くなる

不動産ローンの金利が決まる1つ目の条件は、貸主の信用情報・資金状況です。

信用情報とは個人や法人の借入履歴や返済状況をまとめたデータのことで、主に金融庁が指定した「指定信用情報機関」が管理しています。

信用情報はクレジットカードやローンなどの借入を申し込む際に利用され、返済能力や返済意欲を評価する重要な指標となるのです。

不動産ローンでも同様に、金融機関は信用情報を参考に借主の情報を確認し、融資額や金利の決定を進めます。

過去に債務不履行や延滞があったり、現在の借入額が膨大で返済状況が悪かったりすると信用情報の低さから審査も通過しづらくなるのが一般的です。

融資元によっては信用情報が悪くても貸し出しを行ってくれる場合がありますが、大抵は金利が高く設定されます。

したがって、将来的に不動産ローンの利用を検討している場には信用情報や資金の維持に努め、低金利かつ希望額の融資を確実に受けられる準備を普段から進めておくことが大切です。

自身の信用情報については指定信用情報機関に問い合わせることで請求できるので、誤った情報が記録されていないか確認するのも良いでしょう。

投資予定物件の収益性

不動産ローンの金利が決まる2つ目の条件は、投資予定物件の収益性です。

不動産ローンの金利は、投資予定物件の収益性によって決まる場合もあります。

不動産投資による収益は投資家の返済能力に直結するため、審査時に十分な収益性が見込めると判断が下りれば低い金利でも融資を受けられるようになります。

一方で収益性が低いと判断されれば金利が高く設定される可能性があるため、収益性を意識した物件探しを日頃から行うことが大切です。

物件の収益性は賃貸料収入や入居率・空室率、立地条件や管理・修繕費用といったさまざまな点から判断されます。

低金利の融資によって長い返済期間を少しでも楽に乗り切るためにも、物件の価値を正しく評価したうえで投資先を決めるようにしましょう。

景気状況や不動産ローンの市場需要

不動産ローンの金利が決まる3つ目の条件は、景気状況や不動産ローンの市場需要です。

景気状況が好調だと不動産市場の需要も高まる傾向にあります。

不動産市場が好調だと、ある程度金利が高くても融資を受けたい人が増加するため、金融機関も積極的に金利を引き上げることが可能となります。

逆に景気悪化により不動産需要も低下すると、金融機関は金利を引き下げて需要の喚起を行うのです。

しかし、不動産ローンの需要が高くなり競争が激化すると、顧客獲得のために金利を引き下げる金融機関も現れます。

不動産金利は本人の信用情報や資金力といった属性に加え、時期や需要によっても変動するので、適切に選択しないと返済時の負担が増してしまいます。

固定金利と変動金利の違いとは？不動産ローンならどっち？

不動産ローンを利用する際には金利を適切に選択する必要があります。

特に「変動金利」と「固定金利」について知っておくことは重要で、これらの違いを理解することで将来的な返済負担を減らすことも可能です。

個人のライフスタイルや資金状況に合った返済計画を立てるためにも、金利の特徴について知っておきましょう。

• 固定金利のメリット：借り入れ中の金利変動が発生しない
• 固定金利のデメリット：金利が高く見直しも行われない
• 変動金利のメリット：低い金利に設定されることが多い
• 変動金利のデメリット：金利が上昇すると返済額が増える

固定金利のメリット：借り入れ中の金利変動が発生しない

固定金利のメリットは、借り入れ中の金利変動が発生しないことです。

契約時に決められた金利が一定期間変わらないため返済計画が立てやすく、金利変動によって返済額が増えるかもしれないといった不安を取り除くことができます。

仮に短期プライムレートや政策金利などが上昇しても自身の返済額が変わることはないので、将来の返済額を事前に把握することも可能です。

不動産投資は長期的な資産形成を目的としていることが多いため、金利変動がなく返済額も変わらない固定金利はその点で適していると言えるでしょう。

固定金利のデメリット：金利が高く見直しも行われない

固定金利のデメリットは、金利が高く見直しも行われないことです。

固定金利では金利上昇リスクから守られる分、最初から高金利が設定される可能性があります。

金利が高いと自ずと返済額も増加するので、資金状況によっては参入が難しい場合も考えられるでしょう。

また、固定金利ローンを利用していると短期プライムレートや市場金利が低下した際の恩恵を受けることができません。

変動金利ローンであれば金利低下によって返済額が減りますが、固定金利の場合は常に一定の金利で借り続けることになるため、変動金利よりも返済額が多くなる場合があります。

金利変動による貸出金利の見直しもされないので、金利低下時には実質的に損失を抱えることもあるでしょう。

変動金利のメリット：低い金利に設定されることが多い

変動金利のメリットは、低い金利に設定されることが多いことです。

変動金利ローンでは短期プライムローンや市場金利を参考に金利が決定されます。

日本では低金利時代が続いており、それに合わせて貸出金利が決まることも多いので、結果的に低金利で融資を受けられ、返済額も少なくなる可能性があります。

また、変動金利ローンでは定期的に金利の見直しが行われるのも一般的です。

契約更新時などに金利が低下していれば返済額も下がるため、このような形で市場金利の低下の恩恵を受けることができます。

変動金利のデメリット：金利が上昇すると返済額が増える

変動金利のデメリットは、金利が上昇すると返済額が増えることです。

市場金利の変動や経済情勢の変化によって金利が上昇すると、契約更新時に金利も上昇して借主の返済額が増加する可能性があります。

変動金利で不動産ローンを利用する場合は、金利変動による返済額の増減も見据えて返済計画を立てることが重要です。

自身の返済能力やリスク許容度を十分考慮し、将来的な金利上昇によって返済額が増加しても問題なく対応できる資金を準備できると安心して投資を続けられるでしょう。

不動産ローンの金利を低く抑える4つのコツ

不動産ローンを利用する際、できるだけ低い金利で融資を受けたいと思うのは自然なことです。

市場金利などの影響も受ける金利ではありますが、借主の努力次第では金利を抑えて融資を受けることも決して不可能ではありません。

この項では不動産ローンの金利を抑えるコツについて解説するので、低い金利で融資を受けるための参考にしてみてください。

• 利用する金融機関を吟味する
• 信用情報・資金状況の改善
• 自己資金の割合を高める
• 金利タイプの正しい選択を行う

利用する金融機関を吟味する

不動産ローンの金利を抑える1つ目のコツは、利用する金融機関を吟味することです。

不動産ローンの金利は各金融機関によって異なるため、複数社から見積もりを取るなどして比較検討することが大切です。

自分にあった金利で融資を行っている金融機関を選ぶことが重要です。

また、返済シミュレーションや融資審査の基準、アフターサポートといった観点にも着目できると、資金状況や今後のライフプランに合った融資元と巡り合える可能性が高くなります。

信用情報・資金状況の改善

不動産ローンの金利を抑える2つ目のコツは、信用情報・資金状況の改善です。

金融機関は借主の信用情報や資金状況によって返済能力を判断したうえで貸出金利を設定します。

安定した収入源があるか、返済不履行がないかなど確認され、返済が滞る心配がないと判断されれば低い金利での融資が決まります。

このように聞くと過去に返済がスムーズにできなかった経験がある人は低金利での融資を受けられないのではと思うかもしれません。

しかし、計画的な返済を続けていけば信用情報は回復することができます。

一度ブラックリストに載っても、完済から数年後にはその情報が削除される場合もあるため、金利を抑えて不動産ローンを借りたい場合には現在の返済を優先させるべきかもしれません。

自己資金の割合を高める

不動産ローンの金利を抑える3つ目のコツは、自己資金の割合を高めることです。

自己資金を高めて借入金額を少なくすると、融資元のリスクが減ることに加えて資金状況が良好だと判断されやすくなります。

これらのポイントが合わさることで返済に関するリスクが大幅に減るため、結果的に低金利での融資を受けられる可能性も高くなるでしょう。

当初より初期費用が必要になりますが、長期的に返済を続けていくことを考慮すると金利を抑えられる方が負担を減らせるかもしれません。

金利タイプの正しい選択を行う

不動産ローンの金利を抑える4つ目のコツは、金利タイプの正しい選択を行うことです。

固定金利は金利上昇リスクを避けられますが、低金利が続くと変動金利よりも返済額が多くなる場合があります。

一方、変動金利は金利下落によって返済額が少なくなりますが、金利上昇が起こると反対に返済額が増加します。

例えば子供の成長などに伴い今後の出費が増える場合は、固定金利で返済額も変わらないほうが資金計画は立てやすいでしょう。

逆に出費が少なく、家計も安定していて返済額の多少の増減であれば耐えられるのであれば、変動金利を選択して低金利の恩恵を受けるほうが負担も減らせるかもしれません。

自分や家族のライフプランに合った金利タイプを選ぶことで金利を抑える、もしくは返済額の減少を実現できます。

実は引き下げ交渉可能？返済額を減らすコツはプロに聞こう

不動産ローンの金利に関して、交渉次第で引き下げができるといった言説が唱えられていますが、実際はかなり難しいのが実情です。

各金融機関は不動産ローンを一つの商品として提供しており、金利も統一した状態で売り出しています。

商品として会社が決めた内容を個人の交渉で変更するのは容易ではないため、交渉によって低金利で融資を受けることはあまり現実的ではないでしょう。

しかし、自身の資金力や信用情報、また他社の金利状況によって競争原理を働かせれば引き下げられる可能性があります。

少しでも返済の負担を抑えながら投資を行いたい場合は、投資のプロなどに相談したうえで金融機関に話を持ち込むのが効果的でしょう。

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不動産ローン利用時の注意点は？

不動産ローンは長期間にわたる借り入れであるため、よく注意して利用しないと返済が滞るどころか投資物件を失う可能性もあります。

利用前には自身の返済能力に加えて、不動産ローンの仕組みを入念にチェックすることが大切です。

• 不動産ローンの金利は住宅ローンより高く設定される
• 金利と返済期間を考慮した返済額の見積もりを入念に行う
• 借入金額を大きくしすぎない

不動産ローンの金利は住宅ローンより高く設定される

一般的に不動産ローンの金利は住宅ローンよりも高く設定される傾向にあります。

これは不動産投資は住宅購入とは異なり、投資による収益が返済能力に大きく影響を与えるためです。

融資先である投資家が仮に不動産投資で収益を得られないと、金融機関は返済を受けられなくなるリスクが増加します。

不動産ローンでは融資元がこのようなリスクを抱える分、金利も高く設定される可能性があるのです。

金利と返済期間を考慮した返済額の見積もりを入念に行う

金利が高い場合や返済期間が長くなる場合には返済額も増えるため、収益と返済額のバランスを見極める必要があります。

見積もりを行うことで自分にとって適切なローンプランを算出することができます。

また、無理のない返済計画や融資元選びにも見積もりは欠かせません。

返済期間や毎月の返済額を自分のライフプランや資金に合わせて調整するためにも、複数パターンの見積もりを行って不測の事態に備えられるようにしましょう。

借り入れ金額を大きくしすぎない

不動産ローンを安全に利用するには、適切な借入金額を設定することが大切です。

借入金額が大きくなりすぎると返済期間が長くなり、返済額が増加することで将来的に返済能力を超えてしまう危険性があります。

そのため、審査に通過できる信用情報や資金状況だったとしても自身の収入や生活費、将来の予定などを考慮し、借入金額はできるだけ抑えるほうが余裕を持って返済を続けられるでしょう。

返済が継続できないと融資元によって抵当権が行使され、せっかく手に入れた投資物件を失ってしまう可能性もあります。

自分の資金以上の投資をサポートしてくれる不動産ローンですが、あまりにも大きな額を借りることは身を滅ぼしてしまいかねません。

まとめ

不動産ローンの金利は金融機関ごとのルールや市場金利、借主の信用情報や資金力など、さまざまな要因が重なり合って決まります。

安全に返済を続けていくには自分に合った融資額と金利タイプを選択することが重要で、期間ごとの収支と返済額のバランスを事前に見積もっておくことでリスクを大幅に下げることが可能です。

景気動向や不動産市場の需要などは一人ではどうにもできませんが、自己資金割合を高めたり、信用情報を回復させたりすることは前もって努力することができます。

資金力以上の物件に投資して収入を増やすためにも、まずはじめにできるだけ低金利での融資を受けるための準備を行うようにしましょう。

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