「不動産投資が節税になる」と耳にしたことがある方も多いのではないでしょうか。しかし、「なぜ節税になるのか」をしっかりと理解することは難しいと感じている方がほとんどかもしれません。
そこで今回は、不動産投資が節税になる仕組みを詳しく解説していきます。不動産投資が節税になるかどうかは、年収や購入する物件によっても大きく変わってきます。
節税対策のためのポイントや注意点についても踏まえて解説しているので、ぜひ本記事を最後までチェックしてください。
不動産投資が節税に効果的な理由
「節税」とは、法律の範囲内で支払うべき税金をなるべく抑える行為のこと。不動産投資を行うことで節約できる税金には、主に以下のものが挙げられます。
- 所得税
- 住民税
- 相続税
- 贈与税
不動産投資を行うことで、これらの税金を減らすことが期待できるのです。
不動産投資では様々な方法で経費を計上することで、帳簿上の所得を減らすことができます。帳簿上の所得が減ると、所得税を減らすことができるので、節税につながるというわけです。
経費計上の詳細は後述しますが、たとえば購入した物件を数年かけて経費として計上するなどして、節税する方法があります。他にも資産を不動産として保有することで、現金資産よりも支払う税金が少なくなることも。
不動産投資をすること自体が節税になるケースもあるため、不動産投資と節税について学ぶことは、今後の資産形成にも役立つ有意義なことです。
ここからご紹介する内容をしっかりとチェックして、不動産投資と節税の関係について理解を深めてください。
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不動産投資でよく行われる節税対策とその仕組み
不動産投資では、確定申告の際に主に下記の経費を計上することで節税対策を行います。
- 減価償却
- 専従者給与
- 損益通算
- その他
ここではそれぞれの経費が節税になる仕組みを解説していきます。
減価償却
減価償却とは、価格の大きいものを購入した場合に、何年かに分けて経費として計上するという意味です。通常、経費として計上するのは購入した年に全額行いますが、不動産物件などの価格の大きいものは何年かに渡って経費計上することができます。
減価償却には「耐用年数」と呼ばれる、「何年かけて経費計上するか」を示した決まりがあります。耐用年数には「物理的耐用年数」「法定耐用年数」「経済的残存耐用年数」の3種類があり、不動産投資では「法定耐用年数」を用いることが一般的です。
建物構造別の耐用年数は、以下の通りです。
| 建物の種類 | 構造 | 耐用年数 |
|---|---|---|
| 一戸建て | 木造 | 22年 |
| 中古一戸建て | 木造（耐用年数を超えている） | 4年 |
| マンション | 鉄筋コンクリート | 47年 |
| 木造アパート | 木造モルタル | 20年 |
耐用年数を超えている物件については、別途計算が必要になります。事前に確認するようにしましょう。
専従者給与
専従者給与とは、確定申告で青色申告を行っている事業者限定で行える、経費計上の方法の一つです。この方法を使うと、不動産投資を手伝う家族への給与を経費として計上できます。
白色申告の場合でも専従者控除を利用できますが、上限の控除額が青色申告に比べて低くなっています。そのため、節税効果を高めるなら青色申告がおすすめです。
専従者給与として計上できる額は、不動産投資の収入に応じて適正額が定められています。詳しい額については、プロに相談するなどして正確に把握するようにしましょう。
損益通算
損益通算とは、所得の赤字と黒字を相殺することを指します。
例えばサラリーマンや個人事業主の場合、もし不動産投資で所得が赤字になった時に、その赤字所得を自身の本業の所得から差し引いて計算することができるのです。
不動産投資での所得が赤字というと、「損をしているのでは？」と疑問に思う方もいるでしょう。しかし、後述しますが、必ずしも赤字は悪いことではありません。
その他
経費が多ければ多いほど総所得が減り、その結果所得税が減ります。経費になりそうなものは欠かさずチェックするようにしましょう。
上記でご紹介したものの他にも、経費として計上できるものには以下のものがあります。
- 管理費
- 修繕費
- 管理会社への委託料
- 損害保険料
- ローンの利息（元金の返済分は経費にならないので注意）
実は相続税・贈与税の節税対策にも有効
例えば現金を相続した場合、額面全額が相続税の評価額とみなされます。
その一方で、不動産を資産として相続すると、物件の購入価格がそのまま評価額になるわけではありません。不動産の場合は時価よりも安い路線価や、固定資産税額によって、評価されるのです。
さらに、自身で住むためではなく第三者に貸し出す物件としていた場合には、評価額はより下がります。そのため、不動産投資を行うこと自体が相続税を軽減させることにつながるのです。
贈与税の場合も、節税できる原理は相続税とほぼ同じです。
資産を不動産として贈与するケースの方が、現金を贈与することに比べて評価額が低くなります。
相続や贈与についてもう少し踏み込んだ話をすると、節税の観点では「相続するよりも生前贈与する」という選択肢の方が推奨されています。
なぜなら2015年の税制改正で、高齢者の財産を若者に分散させることや、富の再分配などを目的として、相続税と贈与税の税率に変更があったからです。
この変更により相続税の基礎控除額は引き下げられて、税率の上限は引き上げられました。
一方で、贈与税は同じく税率の上限が引き上げられたものの、「相続時精算課税制度」の要件が拡大され、基準が緩和されました。
相続時精算課税制度とは、「生前贈与する際は2500万円まで贈与税を非課税にするが、贈与した人が亡くなった場合にはその人の遺産だけでなく、過去に生前贈与した財産も一緒に課税する」という制度です。
この要件が緩和されたことによって、相続するよりも生前贈与した方が支払う税額を減らせるようになりました。
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節税を成功させるポイント
節税を成功させるには、下記のポイントを不動産投資前の段階から把握しておくことが重要です。
- 課税所得が900万円を超えること
- 会計上、赤字になること
購入する物件によって、どれだけ節税効果を得られるかが決定してしまうこともあるため、ここで紹介する内容はとても重要です。しっかりと確認していきましょう。
課税所得が900万円を超えること
不動産投資を行うことが節税になるのは、「課税所得が900万円を超える人」です。課税所得900万円の目安としては、年収約1,200万円とされています。
なぜ課税所得が900万円を超える人が節税になるかというと、所得税・住民税と譲渡所得税との差額を大きくできるからです。
譲渡所得税とは、不動産の売却益に対して課せられる税金のことを指します。例として、不動産物件を購入から5年以降に売却した場合で考えてみましょう。
課税所得が900万円を超える人の所得税率は33%で、不動産の譲渡所得税率は約20%。差額は13%となり、税額にすると100万円近くになります。この差額が節税できる額になるため、このケースだと不動産投資による節税効果は高いといえます。
ちなみに課税所得が900万円以下の人の場合、所得税率は23%で譲渡所得税率は約20%となります。税率の差は3%（数十万程度）しか生まれないため、節税効果は低いです。
このようなことから、課税所得が900万円を超えるサラリーマンや、個人事業主の方は不動産投資を行うことで大きな節税効果が期待できます。
会計上、赤字になること
会計上赤字になっていると、損益通算によって本業の黒字分と相殺できるため、支払うべき税金が減ります。損益通算によって税金を減らすには、会計上の赤字が大きい方が節税には効果的です。
会計上の赤字を大きくするには、物件などの価格の大きいものを数年にわたって経費として計上する「減価償却」の額が大きいことがポイントとなります。
減価償却費は購入する物件によって決定するため、始めに減価償却費を大きく取れる物件を選ぶことが重要です。
減価償却費を大きく取れる物件は、以下の2つです。
- 木造
-
法定耐用年数が22年と、他の構造の物件に比べて短い。同じ価格・築年数の物件よりも大きな減価償却費を取れる。
- 築古
-
法定耐用年数切れであれば、「法定耐用年数×20%」の年数で減価償却ができる。同じ価格・構造の物件よりも大きな減価償却費を取れる。
このように、減価償却費を大きく取れる物件を選んで、損益通算で税金を減らすことが節税のためのポイントです。
節税の注意点
不動産投資で節税を図るにあたって、押さえておきたい注意点がいくつかあります。
- 新築区分マンションは節税効果が少ない
- 空室リスクが高い物件には投資しない
- 赤字には2種類ある
- 節税にこだわりすぎるのはNG
いずれも節税対策をするうえで重要なポイントです。ここでしっかりとチェックしておきましょう。
新築区分マンションは節税効果が少ない
新築区分マンションは耐用年数が長いため、1年間に計上できる減価償却費が少なくなります。そのため減価償却費を大きく取れないので、節税には不向きであるといえます。
新築区分マンションで節税効果を感じられるとしたら、登記費用などを計上できる1年目のみでしょう。
経費計上できる初期費用は年々なくなっていくため、不動産収入が黒字になると、支払う税額が増えていきます。本業があるサラリーマンや個人事業主の方は納税要因が増えてしまい、むしろ投資前よりも手取り額が減る可能性も。
以上のことから、節税を主な目的として不動産投資をするのであれば、新築区分マンションはおすすめできません。
空室リスクが高い物件には投資しない
空室が続くことによってそもそも家賃収入がない場合、ローン返済や維持費だけがかさむことになります。
所得税や住民税などを節税したいからといって、物件を早々に購入するのは控えましょう。購入する物件によって節税できる額も大きく変わってくるので、物件はよく吟味することが大切です。
赤字には2種類ある
不動産投資には、以下の2種類の赤字があります。
- 減価償却費などを差し引いて赤字になる＝キャッシュフローは黒字＝問題ない
- 空室などで家賃収入が減少して赤字＝キャッシュフローを圧迫＝問題
上段の問題ない赤字の場合、減価償却費や他の経費などを計上することで課税所得額が減り、帳簿上は赤字になることがあります。これは本来支払うはずだった税金が手元に残るため、キャッシュフローとしては黒字です。
反対に、下段の問題のある赤字の場合、家賃収入が減少することで管理費やローン返済などの費用負担が大きくなります。このケースではキャッシュフローが圧迫されているため、問題のある赤字だといえます。
他にも、「ローン返済額が家賃収入を上回った」などの場合も節税効果にならない、問題のある赤字です。ローン返済額が大きいと節税どころか、手取り額が減ってしまいます。
節税対策としては、「キャッシュフローは黒字だけど帳簿上は赤字」という状態が理想的です。
節税にこだわりすぎるのはNG
ここまで節税対策におすすめであるとして不動産投資を紹介してきましたが、節税にこだわりすぎてもあまり良くありません。
不動産投資とは本来、利益を出すことを目的として行うもの。減価償却費のような、実際に支出しているわけではない経費は積極的に計上すべきですが、通常の経費は支出することが前提です。「経費を増やして節税しよう」と経費を増やしすぎると、収支を圧迫します。
また、金利の上昇や物価変動などにより節税が難しくなることもあります。ローンを組んで購入する際には、金利が上昇しても問題ないように余裕を持って資金計画を立てましょう。
加えて、不動産投資の利益が増えると、固定資産税や都市計画税、不動産取得税が増えることになります。節税の観点で見ると、これらがいくらになるのか計算することも大切です。
【まとめ】不動産投資はきちんと行えば節税になる
今回は、不動産投資が節税になる仕組みについて詳しく解説しました。
大前提として、課税所得が900万円（年収約1,200万円）を超える方は、節税対策として不動産投資はおすすめであるといえます。
節税のポイントは、「どれだけ多く経費計上して所得を減らせるか」にあります。物件を経費計上する「減価償却」は、購入する物件によって大きく左右されるため、物件の選択は慎重に行いましょう。
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