不動産投資とREITを徹底比較｜選び方のポイントと2024年の動向

かつてはハードルの高い印象のあった不動産投資ですが、ローンの利用やREIT（リート）の登場でずい分と身近に感じられるようになってきました。

このように書くと、REITが不動産投資の1種のように思われがちですが、厳密には全く別物です。

ここでは、不動産投資とREITの違いをさまざまな面からわかりやすく比較検証します。

加えて、選び方のポイントと2024年の不動産の市況動向についても解説します。

これから不動産投資・REITを始めようと思っている方はぜひ参考にしてください。

不動産投資とREITの違いは立場｜所有者と投資家の違い

不動産投資とREITの違いは立場の違いです。

すなわち、不動産投資での立ち位置は所有者であり、REITにおいては投資家の立場になります。

それぞれについて解説していきましょう。

不動産投資とは所有者として利益を得ること

不動産投資とは、所有する不動産を貸し出したり、売却したりして利益を得る資産運用法です。

貸し出しの場合、戸建て住宅や一棟建てのマンション・アパート、あるいは区分マンションなどが投資対象となり、これらの物件を所有することで毎月の家賃収入を得ます。

売却による収入は不動産価格が上昇傾向にある時代には有効です。

実際、バブルの時代には驚異的な地価上昇に伴い巨額の利益を得た方が多くいました。

また、家賃収入を得ながら、タイミングを見計らって売却に転じる方も少なくありません。

REITとは不動産の投資信託

REITとは「Real Estate Investment Trust」のそれぞれの単語の頭文字による略であり「Real Estate」が「不動産」、「Investment Trust」は投資信託を意味します。

つまり、REITとは不動産を対象とした投資信託のことです。

投資した資金は証券会社を通して投資会社に委ねられ、オフィスや商業施設、ビル・倉庫・ホテルなどあらゆる不動産で運用されます。

出資者は間接的な所有者となりますが立場的には投資家であり、物件の賃貸料や売買益の配当を得ます。

REITはプロの投資家による分散投資のため、比較的リスクの少ない投資商品として人気です。

不動産投資・REITの概要を表で比較

ここでは、不動産投資とREITの違いを項目ごとに表で比較します。

	不動産投資	REIT
出資者の立場	所有者	投資家
取引方法	不動産会社による仲介	証券会社を通じて数千円から投資
対象物件	主に居住用物件	オフィスビルや商業施設など多彩
ローンの利用	利用可	利用不可
収入の形態	賃料収入・売却益	決算時（年1～2回）の配当・売却益
利回り	物件・エリアにより大きな差	一定の範囲（銘柄による）
物件管理	所有者が管理	投資会社が管理
所得の区分	不動産所得	配当所得・譲渡所得

利回りに関しては、比較的不動産投資の方が高めですが、地域や物件、銘柄によって異なります。

不動産投資・REITのメリットを比較

次に、不動産投資とREITのメリットを比較してみましょう。

不動産投資のメリット	REITのメリット
大きなリターン　年金対策生命保険	利回りの安定感少額取引と容易な売却NISAによる非課税管理不要

不動産投資の主なメリットは3つ、対してREITのメリットは4つとなりました。

とはいえ、不動産投資のリターンの大きさは魅力的です。

以下、それぞれのメリットの詳細を記します。

不動産投資の3つのメリット

不動産投資のメリットは以下の３つです。

それぞれ解説していきます。

1．大きなリターン　

不動産投資のリターンの大きさはREITとは桁違いです。

不動産投資の最大のメリットといってよいでしょう。

もちろんリターンに見合うだけの投資額が必要になりますが、まとまった資金は必要ありません。

なぜなら、ローンでの投資が可能だからです。

しかもローンを組んでいる期間の支払いは家賃で賄い、ローン完済後は収入となり土地も資産となります。

将来の備えに不動産投資を始める若いサラリーマンが多いのも頷ける話です。

2．年金対策

不動産投資における家賃収入は年金のようなものです。

例えばローンによる購入が完済した時期がちょうど仕事の定年と重なるとすれば、格好の不労所得による年金生活を送ることができます。

国の管理する年金のように細かい制約もなく、丸々収入となる点は大きな魅力です。

3．生命保険

不動産投資をローンで支払う際には、団体信用生命保険や民間の生命保険への加入が条件となります。

これにより、不慮の事故や高度障害、八大疾病（癌・心疾患・脳血管疾患・糖尿病・高血圧性疾患・肝硬変・慢性膵炎・慢性腎臓病）などの理由で長期間就業できない場合、保険が下りて支払いが免除されます。

もちろんその後も家賃収入は継続されるため、子供や孫へ相続させることも可能です。

REITの4つのメリット

REITの主なメリットは以下の4つです。

それぞれについて簡潔に解説します。

1．利回りの安定感

REITの利回りは、不動産投資に比較して若干低いものの、一定幅で数値が安定しているため収入の目途を立てやすいメリットがあります。

ただし、REITでも利回り5％の銘柄があったり、不動産投資でも3％台、地方によっては10％の物件があったりするため一概に比較はできません。

また、REITを他の有価証券などと比較した場合、利回りの高さ、安定感は群を抜いていることがわかります。

REITは、多角的な視点に立つとバランスのよい資産運用といえます。

2．少額取引と容易な売却

REITは数万円から（REITファンドなら証券会社によって100円から）の取引が可能であり、また、いつでも売却できるメリットがあります。

なぜなら、REITとは不動産を証券化した商品であり、市場を通して取引されているからです。

少ない自己資金での投資、そしていつでも売却できる点は、不動産投資との最大の違いです。

本来なら利回り・リターンの大きな不動産投資をしたいけれども、そこまでの資金力がないという方の多くがREITによる資産運用を試みています。

3．NISAによる非課税

REITは非課税口座であるNISA口座からの取引が可能です。

通常の証券口座では運用益に所得税と住民税合わせて20％ほど課税されますが、 NISA口座なら運用収益が一定範囲内なら非課税になります。

2024年から始まった新しいNISAの運用幅は年間最大360万円、保有上限は1,800万円です。

そして口座保有期間は無制限という、まさに資産運用のための口座といえます。

したがって、長期間運用すればするほどその差は歴然とします。

NISAで運用できる点はREITの魅力のひとつです。

4．管理不要

REITは投資であり、不動産物件とは直接関わらないため管理を必要としません。

もちろんそのための費用も不要です。

だからといって、物件情報がまったく開示されないわけではありません。

投資している不動産の状況は、投資法人からの決算書でチェックできます。

情報の透明性が高く、不動産投資のように物件の修理や改修、あるいは固定資産税の心配をしなくてよい点は大きなメリットでしょう。

不動産投資・REITのデメリットを比較

ここでは不動産投資・REITのデメリットを比較します。

不動産投資のデメリット	REITのデメリット
物件選びを失敗するリスク空室による家賃収入の減少リスク管理の手間と費用のリスク	価格・収益変動のリスク投資法人の上場廃止や倒産リスク

横並びで比較すると、デメリットはお互いのメリットの裏返しであることがわかります。

何を優先させるかで選択が変わってくるでしょう。

不動産投資の3つのデメリット

不動産投資の3つのデメリットは以下です。

物件選びには慎重のうえにも慎重を期した方がよいでしょう。

なぜなら、その後の運用による家賃収入や維持管理の手間と費用は、すべて物件次第だからです。

それぞれを解説します。

1．物件選びを失敗するリスク

不動産投資は物件選びがすべてといっても過言ではありません。

物件の立地条件によっては土砂災害や洪水の危険性、あるいは交通の利便性が悪く入居率が低くなる可能性があるからです。

自然災害は滅多にないとはいえ、発生してしまったら復旧に膨大な時間と費用がかかります。

土砂災害や洪水被害の受けにくいエリア、災害対策の行き届いた物件の購入、そして保険加入などの対策が必要です。

また、できるだけ入居者を集められるよう、交通の利便性にも留意しましょう。

土地は動かせないため、物件の立地条件や災害リスクには事前の入念な調査が必要です。

2．空室による家賃収入の減少リスク

アパートやマンション経営において空室が増えるとその分収入が減ります。

空室による収入減少は大きな痛手です。

ローン期間中であれば、返済金額を生活資金から捻出しなければならなくなり、最悪の場合は途中売却の可能性も出てきます。

空室ができそうかどうかは物件選びの重要なポイントですが、購入後の環境変化による影響もあるため予測は困難です。

立地や交通インフラ、都市計画などさまざまな条件を考慮する必要があるでしょう。

3．管理の手間と費用のリスク

不動産投資において物件を所有すると、所有者として維持管理に務めなければなりません。

物件の日常的な管理・メンテナンスやリフォームなど自身でやるにせよ、委託するにせよ手間と費用がかかります。

オーナーとしての知識と管理運用能力も必要でしょう。

しかしながら、知識の蓄積と管理運用はオーナーならではの経営の醍醐味、やりがいを感じる方も少なくありません。

「維持管理の手間と費用」は、REITのメリットである「管理不要」の裏返しとしてはデメリットになりますが、反面、「経営の醍醐味」を味わえるメリットともいえます。

REITの2つのデメリット

REITの主たるデメリットは以下の2つです。

いずれも投資家としての立場から自分で管理運用できないがゆえのデメリットです。

こうした事態にも備える必要があるでしょう。

それぞれについて解説します。

1．価格・収益変動のリスク

REITは価格と収益が変動しやすい傾向にあります。

なぜならREITは証券市場での取引による投資商品だからです。

証券市場での値動きは敏感に社会情勢を反映し、大きな値動きを見せます。

実際、リーマンショック時には大幅な下落があり、多くの投資法人が倒産しました。

2020年からのコロナ禍も同様です。

現物の不動産投資は価格・収益の変動に時間を要しますが、REITは短期間で大きく変動する可能性があることを理解しておきましょう。

2．投資法人の上場廃止や倒産リスク

REITには、大幅下落による投資法人の上場廃止や倒産のリスクがあります。

これは、現物の不動産投資にはないデメリットです。

REITの場合、運用する投資法人が市場への上場基準を満たさなくなったら上場廃止となり、最悪の場合、倒産してしまいます。

リーマンショックの2008年に、上場してわずか4年のニューシティ・レジデンス投資法人が倒産した際は大きな話題となりました。

投資法人の上場廃止や倒産は投資家にとって何ひとつプラスにならないばかりか、大きな損失を被る可能性があります。

慎重に選ぶ必要があるでしょう。

不動産投資を選ぶときのポイント

不動産投資において最も重要なのが物件選びです。

そして物件選びを左右するのが不動産会社、あるいは相談できるパートナーです。

つまり、不動産投資は、物件選びと不動産会社選びがすべてといっても過言ではありません。

それぞれに重視すべきポイントをピックアップし、わかりやすく解説します。

不動産投資を選ぶときのポイント①物件選び

不動産投資を不動産会社選びから始めるか、物件選びから始めるか迷う方もいるかもしれません。

しかしながら、生活できる範囲内での予算ありきの投資です。

まずは妥当な金額で将来性の高い物件探しから始めるのが王道でしょう。

物件選びのポイントとして以下のような項目が挙げられます。

不動産投資は長期間の保有が前提です。

子供や孫の世代への相続も考慮した判断が望まれます。

不動産投資を選ぶときのポイント②不動産会社選び

どれだけ素晴らしい物件に出逢えたとしても、担当する営業マンが頼りなかったり不動産会社の経営が危うかったりしたら二の足を踏んでしまいます。

物件選びのパートナーとなる不動産会社選びは重要です、

以下に不動産会社を選ぶときのポイントを列記します。

特にセカンドオピニオンは重要です。

必ず1社だけでなく複数の不動産会社、あるいは信頼できる人に相談し、多角的な視点から判断しましょう。

REITを選ぶときのポイント

手軽で少額から始められるREITですが、大きく分けて2つの種類があり、さらに用途に応じた銘柄があります。

そのため、意外な種類の多さに戸惑う方も少なくありません。

では、その種類の多さから何を頼りに選べばよいかというと「利回りの高さ」「信託報酬の低さ」ではないでしょうか？

つまり、REITを選ぶときには、以下の3点に注意が必要ということになります。

それぞれについて解説します。

REITを選ぶときのポイント①種類を理解する

REITは大まかに「単一型」と「複合型」に分けられます。

「単一型」とは、文字通りホテルや住居・商業施設など、それぞれに特化したREITです。

用途が限られているため透明性が高く値動きを予測しやすいメリットがある反面、下落した場合にリスク分散できないデメリットがあります。

「複合型」とは「ホテル＆住居」や「オフィス＆商業施設」、あるいは「商業施設＆住居＆ホテル」など2種類以上の用途に分散投資するREITです。

3種類以上を「総合型REIT」と呼ぶ場合もあり、リスク分散できるメリットがあります。

以下は日本国内のREIT（J-REIT）の用途別分類です。

用途別種類	特徴
オフィスビル特化型	利回りが高く、REIT投資の大半を占める人気商品景気の影響を受けやすい
住居特化型	景気変動の影響を受けない長期安定収入の可能性
商業施設特化型	長期安定収入につながりやすい景気変動の影響も大きい
物流施設特化型	コロナ禍以降、需要の増えた人気商品テナント数が少ない
ホテル特化型	シーズンや景気変動の影響を受けやすい好況時には圧倒的な利回りとなる
ヘルスケア施設特化型	高齢者施設や病院などに投資する商品高齢化社会に伴い、成長が期待できる

この他、海外の不動産に投資する海外型REITもあります。

それぞれの特徴を理解し、効率よく運用しましょう。

REITを選ぶときのポイント②利回りの高い銘柄を選ぶ

長期運用にせよ短期運用にせよ、できるだけ利回りの高い銘柄を選ぶことが大切です。

ただし、利回りの高さだけに固執するとハイリターン・ハイリスクとなり、下落した場合のダメージも大きくなります。

どのエリアでどのような用途へ投資するかをじっくり検討し、さまざまな角度から安全な銘柄を選びましょう。

利回りが高くても、リスクを伴うようなら避けた方が無難です。

REITを選ぶときのポイント③信託報酬の低い銘柄を選ぶ

複合型REITに投資する場合、信託報酬が発生します。

信託報酬とは、REITの運用や管理の手数料として投資会社や証券会社に支払われる対価です。

公表される基準価額では、すでに信託報酬が差し引かれているため、改めて支払う必要はありません。

信託報酬は固定の場合もあれば、銘柄の純資産総額に応じて変動するケースもあります。

できるだけ信託報酬の低い銘柄を選ぶに越したことはありませんが、柔軟性も望まれます。

信託報酬だけに固執せず、利回りとのバランス、何より投資目的を見失わないよう心掛けましょう。

【2024年版】不動産投資とREITの現況

国土交通省の「不動産価格指数」によると、不動産価格は2013年から上昇が続いています。

2020年からのコロナ禍によるダメージはあったものの、かえって居住空間の充実が叫ばれ、住宅需要は高水準を保っています。

物件種別では、戸建て住宅よりマンションのほうが高い上昇率を示しています。

一方で地方の過疎化も進み、エリアによっては大幅に下落した地域も少なくありません。

2023年11月の大手銀行の住宅ローン金利引き上げにより、不動産価格の下落が予想されましたが、さらなる上昇が続いています。

引き続き低金利を維持するならば、2024年も不動産市況の上昇が予測されます。

一方のJ-REITに関しては、コロナ以降厳しい状況が続いていましたが、コロナが2類から5類に転じた2023年春以降上昇傾向にあります。

オフィス銘柄が堅調な伸びを示し、観光復活によるホテル銘柄の回復が影響しているからでしょう。

2024年も上昇傾向は続くとみられています。

インフレに強い不動産投資とREIT｜慎重に選んで賢く運用しよう

不動産投資とREIT、どちらもインフレに強く魅力的な資産運用法です。

管理の醍醐味と年金や保険としての収入なら不動産投資、投資案件としての面白さと副業収入ならREITでしょうか？

できれば両方に投資したいという方もいらっしゃることでしょう。

それぞれのメリット・デメリットとご自分の立ち位置を把握したうえでの慎重な選択が望まれます。

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