サブリース契約とは？仕組みとメリット・デメリット・注意点をわかりやすく解説！

サブリース契約での不動産投資に興味があるけれど、なんとなく不安を感じていませんか？

サブリース契約は、その仕組みをしっかり理解すると、投資家の負担を軽減しつつも、安定した収入が得られる非常に良い投資方法です。

たとえば、本業で忙しい人、不動産投資初心者の人などには最適な投資方法といえます。なぜなら、煩雑な管理・運営業務から解放されつつも、一定の収入が得られるためです。

本記事では、サブリース契約とは何か、その仕組み、メリット・デメリットを始め、サブリース契約を結ぶ上での注意ポイントをわかりやすくまとめました。

サブリース契約が気になる人は、ぜひ参考にしてみてください。

サブリース契約とは？

サブリースとは、不動産管理業者がオーナーの所有するアパートやマンションなどの不動産物件を一括で借り上げて、個々の部屋を入居希望者に貸し出す仕組みのことをいいます。

オーナー（投資家）は、所有する物件を不動産管理業者に預ける他、物件の運営や管理業務をまるごと委託します。

他に、不動産投資には、管理委託方式、自営方式があります。

管理委託方式では、経営はオーナーが行い、それ以外の管理全般を不動産管理会社が行います。

自営方式は、一般的な大家の扱いで、経営・運営・管理などすべてをオーナー自身が行います。

それぞれの違いは以下の表で表されます。

	自営方式	管理委託方式	サブリース方式
費用	なし	約5％	約20％
契約期間	2年	2年	2年
入居者の契約	オーナー	オーナー	サブリース会社
入居者の管理	オーナー	管理会社	サブリース会社
敷金と礼金	オーナー	オーナー	サブリース会社

サブリース契約では、オーナーとサブリース会社が契約を結びます。それを賃貸借契約といいます。

サブリース会社から見ると、賃貸借契約には正式に2種類あります。

1つ目は、オーナーとサブリース会社が結ぶ契約で、マスターリース契約と呼ばれています。

2つ目は、サブリース会社と入居者が結ぶ契約で、サブリース契約と呼ばれます。

入居者は、サブリース会社に家賃を支払い、サブリース会社はそこから手数料（10％～20％）を引いて、不動産オーナーに賃料を支払います。

なお、オーナーとサブリース会社が結ぶ契約は、サブリース契約と通称されることが多いです。

サブリース契約には2種類ある

サブリース契約には、以下の2種類が存在します。

• 賃料固定型
• 実績賃料連動型

賃料固定型

賃料固定型は、家賃保証が行われるタイプのサブリース契約です。空室があっても、一定の賃料がオーナーに支払われます。

つまり、オーナーは安定した収入を得ることができるのが魅力です。たとえば、3月などの年度末に転勤等で退去が続いても、オーナーは収入が減ることなく、一定した賃料を得ることができます。

実績賃料連動型

実績賃料連動型は、家賃保証が行われないタイプの契約です。よって、空室が発生すると、オーナーの収益は少なくなります。その分、満室となる場合は、収益の最大化が可能です。

賃料固定型と比較して、収入が安定しないのがデメリットです。

サブリース会社のほとんどは賃料固定型です。しかし、中には複数のプランを取り揃えている会社、実績賃料連動型のみ行う会社も存在しますので、契約の際は注意するようにしましょう。

サブリース契約のメリット

サブリース契約のメリットには、以下の3点があります。

• 継続的に一定の収入を得られる
• 管理業務を任せられる
• 税金計算を簡素化できる

継続的に一定の収入を得られる

サブリース契約のメリットの1つ目は、継続的に一定の収入を得られる点です。

サブリース契約では、空室時の賃料保証がプランに盛り込まれているプランを選べば、空室や滞納があったとしても、一定の収入を確保できます。

不動産投資において、1番ネックとなりやすいのが投資物件に空室や滞納が出てしまうことです。家賃収入を得られないと、キャッシュフローが悪化します。物件を購入したときにローンを組んだ場合に、家賃収入がなくなると、自己資金から持ち出ししなければならない事態となります。

一方、サブリース契約では、一般的に家賃保証されるため、空室や滞納が発生しても、一定の収入が得られるのです。

管理業務を任せられる

サブリース契約のメリットの2点目は、煩雑な管理業務をサブリース会社に任せることができる点です。

管理業務としては、主に以下が挙げられます。

• 清掃
• 入居者募集
• 集金
• 契約更新
• 退去
• クレーム対応

物件運営には、意外と雑務や入居者対応など、行わなければいけないことが多いのが事実です。ときにそれらは、オーナーへの負担となってのしかかります。

しかし、サブリース契約では、上に挙げた業務はもちろんのこと、入居者からのクレームの対応など、労力のかかるやりとりは、すべて不動産管理会社が行ってくれます。

オーナーは時間的にも精神的にも余裕が持てるのがメリットです。

税金計算を簡素化できる

サブリース契約のメリットの3点目は、税金計算がシンプルになり、確定申告が楽になる点です。

もし、自主管理方式でアパートやマンションなどの経営を行っている場合は、空室が発生するたびに入居者数に変動が起きるので、その都度収入を計算しなければなりません。

一方、サブリース契約では収支を一本化できます。

つまり、サブリース契約では、確定申告の計算がシンプルになる分、オーナーへの負担が減るといえます。

サブリース契約のデメリット

サブリース契約のデメリットは以下の5点です。

• 手数料分だけ賃料が安くなる
• 修繕費・リフォーム代が割高になる
• オーナー側からの途中解約が難しい
• オーナーが入居者を選べない
• 不動産（サブリース）会社の倒産リスクがある

手数料分だけ賃料が安くなる

サブリース契約のデメリットの1点目は、収入となる賃料が安くなる点です。

サブリース契約は、自主管理方式で得られる賃料に比べて、サブリース会社に支払う手数料の分だけ賃料が減る仕組みです。

家賃収入をまるまるが収入となるわけではないため、得られる収入は減ります。

しかし、その分管理業務をサブリース会社へ委託できるため、時間的・精神的な負担や手間を軽減する経費と考えることもできるでしょう。

修繕費・リフォーム代が割高になる

サブリース契約のデメリット2点目は、修繕費やリフォーム代の負担はオーナー側となる点です。

その費用は、物件の管理を行っているサブリース会社が決定するのが一般的です。また、修繕やリフォームを行う業者もサブリース会社が指定するため、オーナー自身で節約が可能な業者を探すことはできません。

退去の際に入居者が汚したり壊したりした分の費用は、基本的に入居者の負担ですが、その他の原状回復、経年劣化による設備の不具合の修理・交換等はオーナーの負担です。

修繕・リフォーム代は、定期的に発生することを忘れないようにしましょう。

オーナー側からの途中解約が難しい

サブリース契約のデメリット3点目は、オーナー側からの途中契約が難しい点です。

もし万一契約したサブリース会社の入居者への対応などに不満を感じて、他のサブリース会社に変更したいと考えたとしても、契約書の内容によっては、途中解約ができません。

契約内容によっては、途中契約ができたとしても、解約手数料がかかる条件が設定されている場合もあります。

サブリース契約を行う際は、契約内容を事前に十分確認しておくことが必要です。

オーナーが入居者を選べない

サブリース契約のデメリットの4点目は、オーナーが入居者を選べない点です。

サブリース契約では、入居者募集等の業務をサブリース会社に委託します。よって、オーナーは物件の所有者にもかかわらず、どのような人が入っているのかわからないという状況が起こります。

サブリース会社の倒産リスクがある

サブリース契約のデメリット5点目は、サブリース会社の経営状態が悪くなり倒産する可能性もゼロではない点です。

実際に、サブリース会社の経営状態が悪くなり賃料の振込がストップしてしまった例は存在します。

サブリース会社を選ぶ際は、実績や資金力が十分ある業者と契約することが必要です。

サブリース契約を結ぶ上での注意点とポイント

次に、サブリース契約を結ぶ上での注意点、ポイントについて解説します。

• 家賃の一部は手数料となることを留意する
• 保証料の見直しについて確認する
• 空室の免責期間に注意する
• 修繕費・リフォーム代はオーナーが払う
• 途中で契約解除したい場合を想定して手数料を確認する
• 不動産会社（サブリース会社）の信頼性を確認する

家賃の一部は手数料となることを留意する

サブリース契約では、入居者から支払われる家賃の一部は不動産管理会社に支払われます。

たとえば家賃が8万円の場合、オーナーが受け取ることができるのは、その80％から90％ほどです。つまり10％から20％は不動産会社への手数料として支払う必要があるのです。

管理委託方式（経営はオーナー、管理業務は不動産会社）の場合は、手数料が5％前後であるため、サブリース契約のほうがオーナーに入る収入は少なくなることに留意しておきましょう。

保証料の見直しについて確認する

サブリース契約では、空室や滞納が発生しても家賃の保証がされるため、毎月一定の収入がオーナーの元に入ります。

しかし、現実的に物件は経年劣化し老朽化が進むため家賃は下落する傾向があります。

よって、パンフレットなどに「〇〇年間保証」という記載があっても、契約書には数年ごとに家賃保証の見直しが行われる旨が記載されている場合がほとんどです。

一般的に家賃保証は、約2年の契約更新で下げられる場合が多いようです。

契約を結ぶ前に、保証の見直しは何年ごとにどれくらい行われるかを確認しておくべきでしょう。

空室の免責期間に注意する

サブリース契約を結ぶ際に注意すべきことは、空室の賃料保証がある場合の免責期間です。

免責期間とは、空室時に賃料を支払わなくてもよい期間のことです。

空室時におけるオーナーへの家賃支払いが保証されている場合であっても、家賃保証が適用されないことがあるのです。

たとえば、契約日から60日から90日間は入居者募集期間として、空室であったとしても家賃は保証されないという免責がよくあります。

退去時の1、2ヶ月程度の間も免責期間とされていることもあります。

空室保証イコール全期間の空室が保証されると理解していると、思わぬ減収に驚くことになります。

事前に契約内容を確認し、疑問点はサブリース会社に質問しておくようにしましょう。

修繕費・リフォーム代はオーナーが払う

サブリース契約を行う前に知っておくべきポイントは、修繕費・リフォーム代はオーナーが支払うということです。

たとえば入居者が退去した後のクロス張替、室内清掃、床の修繕、不具合のある設備の交換などは、オーナーが負担します。

入居者の退去のタイミングで、数十万円の費用が発生する場合があります。

物件にもよりますので、入退去時に一般的にどれくらいの費用がかかるかについてサブリース会社へ確認しておくと良いでしょう。

また、中にはオーナーが毎月固定の修繕費を払うパッケージプランを提供しているサブリース会社もあります。その場合、定められた機器の交換はサブリース会社が負担してくれます。

しかし、その場合も原状回復以外の要因で機器の取り換えをする場合（機能が向上した新型の機器を設置するなど）は、別途オーナーへの請求が発生する場合があります。

あらかじめ契約内容をよく確認し、後々思わぬ出費に驚かないように対策することが大切です。疑問点は事前にサブリース会社に相談しておきましょう。

途中で契約解除したい場合を想定して、手数料を確認する

サブリース契約を結ぶ際は、もし万一途中でその業者と契約を解除する場合、どのような取り決めがなされているかを事前確認しておく必要があります。

たとえば、中途解約を行う場合は違約金がどれくらい発生するのか、何か月前に解約通知を出しておく必要があるのか、などです。

また、解約には正当な理由が求められます。

借地借家法で貸借人は保護されているため、サブリース会社が正当と見なさない限り、解約が認められない場合もあるのです。

このように、サブリース契約を解約することになった場合に備えて、事前に契約書を確認しておくようにしましょう。

サブリース会社の信頼性を確認する

最後に、サブリース契約を結ぶ上で重要なことはサブリース会社の信頼性を確認しておくことです。

信頼性は、主に2点で計ることができます。

1つ目は、サブリース会社に十分な資金力があるかどうかです。
家賃保証プランを提供するということは、空室があってもオーナーに賃料を支払うということです。

当然、それなりの資金力がないとすぐ経営に行き詰ってしまいます。

2つ目は、賃貸管理の実績です。賃貸管理を行ってきた年数や件数が多ければ多いほど、その会社には経験値があるということですので、信頼に値します。

また、サブリース会社に扱っている物件の満室率などを尋ねておくと安心です。満室率の高さは、その会社の力量の目安とも考えられるためです。

サブリース契約についてよくある質問

ここでは、サブリース契約についてよくある質問をまとめました。ぜひ参考にしてみてください。

サブリース契約のオーナーに向いている人とはどんな人ですか？

サブリース契約のオーナーに向いている人は、下記のような人です。

• 不動産投資を行いたいが、時間的、精神的負担を少なくしたい
• 大きく稼ぎたいというよりは、小さくても安定した収入がほしい

サブリース契約は、運営・管理をすべてサブリース会社へ任せる一括借り上げ方式です。自営方式と比べると、かかる労力が格段に違います。

そのため、本業のある人には時間的にも精神的にも余裕が確保できるので、おすすめの不動産投資方法です。

ただし、運営や管理をすべてサブリース会社へ任せる分、得られる収益から発生する手数料分が引かれます。つまり集客から管理からまですべて自分で行う自営方式よりは収益が少なくなるのです。

したがって、サブリース契約は収益が少なくても安定した収入がほしい人に向いています。

サブリース契約以外にはどんな選択肢がありますか？

サブリース契約以外に、不動産投資でオーナーが労力を軽減できる方法は主に3つあります。

• 管理会社へ委託する
• 集金代行を委託する
• 保証会社を入れて契約する

1つ目は、管理委託方式を選ぶことです。管理委託方式とは経営判断はオーナーが行い、その他の管理業務（入居者募集、集金、清掃、設備管理・点検等）は管理会社が行う方法です。

家賃保証はつきませんが、費用は家賃の5％ほどでサブリース会社よりも少なくて済みます。

2つ目は、集金代行業務を業者へ依頼する方法です。この方法を用いるとお金絡みのトラブルなどはプロである集金代行業者が行ってくれるので、オーナーの精神的負担が少なくて済みます。

ただし、清掃や共用部の電球取り換えなど集金以外の管理業務はすべてオーナーが行うため、時間的負担と労力はかかります。その分、管理全般を管理会社へ依頼するよりは収益が多くなるといえます。

3つ目は、賃貸契約の際に保証会社を入れる方法です。

保証会社は、入居者の家賃滞納があった場合に代わりに家賃を保証してくれる会社です。

以前は、家賃滞納の際には連帯保証人を立てていましたが、最近は保証会社を入れて賃貸契約を行うことが増えてきています。

家賃滞納があった際に、オーナーは手間を取られず、確実に家賃を回収できるのがメリットです。

不動産（サブリース）会社はどんな会社を選べばよいですか？

不動産会社（サブリース）会社を選ぶポイントは、「不動産会社（サブリース会社）の信頼性を確認する」で前述したように、以下がポイントとなります。

• 十分な資金力がある
• 賃貸管理の実績がある

さらにここでは追加で1点、サブリース会社を選ぶポイントを紹介します。

• リサーチ能力がある

サブリース会社に求められるのは、適正家賃の見極めができるか、賃貸需要の把握などができているかなどを含めたリサーチ能力全般です。

入居者が見つからず空室となった場合は、サブリース会社が負担してオーナーに賃料を支払うことになります。したがって、適正家賃や賃貸需要の見極めが十分にできない会社の場合は、将来的に倒産に繋がるなど、自分で自分の首を絞める結果となります。

まとめ：疑問点は当社にご相談ください

本記事ではサブリース契約の仕組み、種類、メリット・デメリットや注意するポイントについて解説しました。

サブリース契約はその仕組みと種類を理解し、メリット・デメリットを正確に把握すれば、決してあやしいものではなく本業で多忙な人、安定した収入を重視する人には最適な投資方法となります。

とはいえ、本記事を読んだだけではまだ安心できない、それどころか新たな疑問が湧いてきた人もいるかもしれません。

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