コインパーキング経営は儲からない？｜失敗を防ぎ、成功するための6つのポイントを解説

コインパーキング経営に興味はあるけれど、ネットを含め、あまりに「儲からない」という情報が多くて戸惑っていませんか？

コインパーキング経営は、事前対策を行わずに始めると、確かに失敗しがちです。

しかし、あらかじめよくある失敗要因を分析して、成功するためのポイントを把握した上でコインパーキング投資を開始すれば、全く異なる結果を得ることができます。

本記事では、コインパーキング経営ではそもそもどういう失敗事例があり、その要因は何なのか、そして成功させるための6つのポイントを徹底解説します。

ぜひ、最後までお読みいただき、コインパーキング経営を効率的に行う方法を習得してください。

コインパーキング経営でよくある6つの失敗

コインパーキング経営には、起こりがちな失敗がいくつか存在します。ここでは、以下6つのよくある失敗を解説します。

なかなか満車にならず、空車が多い

コインパーキング経営でよくあるのが、始めてみたは良いものの、駐車場がなかなか満車にならないという状況です。稼働率が低い（空車が多い）状態で日々が経過してしまうと、売上が思うように上がりません。

その場合、重要なのは原因を分析することです。必要に応じて、他のコインパーキングのリサーチも必要となってくるでしょう。

空車が多い状況には、様々な理由があります。そもそも、あまり需要のない土地を駐車場として選んでしまっていたり、利用者にとって魅力的な他の駐車場が近隣にあったりする場合もあります。

その他、料金設定に問題がある場合もあります。近隣の駐車場がどのような料金設定をしているかを調べる必要があります。

コインパーキング経営を行う際は、事前に様々な調査、分析を行い、ある程度仮説を立てて、運営しながら検証を行い、ときに戦略的な施策を打っていくことが必要となります。

需要のない土地を選んでしまった

コインパーキング経営を始めてみたものの、予想していたように売上が伸びず、原因を探っていったら、そもそも選んだ土地に需要がなかったことが判明する場合があります。

コインパーキング用の土地を選定する際には、エリアの徹底した調査、分析が必要です。しかし、それが十分できていないと、たとえば、以下のようなことが起きることがあります。

駐車場経営でよく言われるのは「立地が命」という言葉です。何よりも立地状況の事前確認が重要で、駐車場経営の勝敗は立地次第と言えます。

コインパーキング経営を行うときは、選ぶ土地の需要を見極める必要があります。

そのエリアにはどのような特性があり、近隣にはどんな駅や施設があり、どれくらい人の往来が見込めるかなどのチェックを怠らないようにしましょう。

近隣に競合となるコインパーキングが出来てしまった

コインパーキング経営でよくある失敗が、近隣に競合となるコインパーキングが設置されることです。

立地状況に対して徹底したリサーチを行い、よいエリアを駐車場として選んだら、ライバルも同じ考えで参入してきたという状況です。

ライバルがより安い価格を設定している場合、顧客が安い方へ流れてしまうことも考えられます。顧客流出を防ぐには値下げが必要ですが、キャッシュフローが悪化したり、改定後も利用者が増えなかった場合、赤字になってしまうこともあります。

対策としては、利用客の属性からマーケティングを行い、最適な料金設定を模索する方法などがあります。必要に応じて料金の時間設定を変更してみるなどです。

その他、誘導看板を上手く活用するなどの方法があります。競合よりも自分のコインパーキングが目立つように看板を設置することで、売上アップが狙えます。

回数券や割引券を発行したり、定期的にキャンペーンを行ったりすることで、利用客にお得感のあるコインパーキングだと印象付けて、リピーターを増やすのも良い方法と言えるでしょう。

収支計画が甘かった

コインパーキング経営で起こりがちな失敗は、楽観的な予測を元に収支計画を立ててしまうことです。

結果、駐車場の稼働率をついつい高く見積もってしまい、予測よりも売上が出ずに、愕然としてしまう状況が起こります。

コインパーキングの稼働率は、50％に到達すれば、良い出来と言われています。リスクヘッジも兼ねて、稼働率は低めに見積もることが必要です。そして、発生する諸経費を差し引いても黒字となる場所を選んで、経営を行うべきです。

収支のシュミレーションはシビアに行う必要があるので、少し悲観的な予測のほうが望ましいと言えるでしょう。

その他、固定資産税などの税金を収支計算に織り込んでいなかったという失敗もありがちです。

住宅用の土地では、固定資産税等は軽減処置で減免されていますが、駐車場の場合はそのような減免がありません。

コインパーキング経営では、都市計画税、所得税などを始めとする様々な税金が課税されます。かかる税金についても、十分調査して考慮した上で収支計画を立てるようにしましょう。

自分に合わない駐車場経営方式を選んでしまった

コインパーキング経営でよくある失敗の1つが、自分に合わない駐車場経営方式を選んでしまう失敗です。

コインパーキング経営には、以下3つの経営方式があります。

自主管理方式は、経営に関わることをすべて自身が行う必要があります。

土地借り上げ方式は、経営・運営を含めてすべてを管理会社に任せて、報酬だけ受け取る方法です。

管理委託方式は、経営の主体はオーナーで、運営や管理を会社に任せる方法となります。

初めてコインパーキング経営に取り組む場合は、管理委託方式がおすすめです。管理委託方式では、駐車場管理に伴う些末な雑務を管理会社に任せることができるため、オーナーは経営のコアな部分に注力できます。

コインパーキング経営を行いたいけれど、多忙で、経営に割く時間が全く取れない人は、土地借り上げ方式ですべてを管理会社に任せるのが良いかもしれません。

存分に使える時間があり、収支計画を立てる事に対してある程度自信のある方であれば、初めてでも自主管理方式が合う可能性もあります。

それぞれの方式のメリット・デメリットを考慮して、自分の使える時間、目指す報酬などを明確にした上で、自分に合う方式を選ぶとよいでしょう。

駐車場内でトラブルが起きた

コインパーキング経営では、予想外のトラブルが起きる場合があります。

たとえば、駐車場内で車両が何日も放置されると、警察へ連絡が必要となり、所有者の調査をしなければなりません。所有者と連絡がつかなかったり、撤去に応じなかった場合など、状況によっては訴訟を起こす必要があります。

その場合、弁護士への相談費用など含め、さまざまな費用が発生します。そのため、想定外の問題が発生した場合のために資金に余裕を持たせておく必要があります。

駐車場内で起こりうるトラブルを事前にある程度予測しておくことが必要ですが、すべてに対応できるように準備万端にしておくことは簡単ではありません。

しかし、最善を尽くしておくことはしておくことが必要です。

たとえば、監視カメラを設置する、設備の点検や清掃の頻度を多くして、駐車場が無人状態となる時間を極力減らすなどです。

その他、事件や事故が起こりにくくするために、担当者が清掃や点検などでコインパーキングに出向く頻度を高めにしておくことをおすすめします。

コインパーキング経営が儲からない3つの理由

次に、コインパーキング経営が儲からない3つの理由について説明します。

理由①：市場調査が足りない

コインパーキング経営が儲からない原因の1つに、市場調査が足りないことがあります。

市場調査とは、以下のような項目を確認する調査のことです。

上記の調査は、コインパーキングの需要を見極める上で、必ず必要な作業となります。市場調査が足りないと、需要のない土地を選んでしまうからです。需要のない土地を選ぶと、低い稼働率により低収益、赤字などを招きます。

需要のない土地は、住宅街、学生街、過疎地などです。特に、学生街の場合は、住んでいる学生が車を保有していないなども考えられます。また、駐車場付きの戸建て中心の住宅地は、コインパーキングが必要とされる可能性は極めて低いです。

その他、競合のコインパーキングがすでに多くある場合も、空車率が高くなる傾向があります。結果、稼働率が低くなり、経営が苦しくなります。

事前に市場調査を徹底して行い、コインパーキングの立地に向かない土地は避けるようにしましょう。

理由②：リスクヘッジが足りない

コインパーキング経営が儲からない要因の2つ目は、リスクヘッジが足りないことです。

たとえば、コインパーキング経営で起こりがちなリスクとは、以下のようなものです。

上記のような、事故や災害が起きた場合に備えて、年間の管理費にゆとりをもたせるなどの工夫が必要です。

競合が参入してきた際、多くの場合は価格競争が起きます。その結果、値段を下げ過ぎてしまい、初期費用が回収できないなどの事態が起こり、コインパーキング経営の収支を圧迫してしまいます。

上記のようなリスクが起こることが想定外で、収支計画に一切盛り込んでいない場合は、リスクヘッジが不足していると言えます。

最初の段階で、どのようなリスクが起こりえるかを洗い出して、あらかじめ収支計画に組み込むことが重要です。

理由③：戦略的データ分析が足りない

コインパーキング経営が儲からない3つ目の理由は、戦略的データ分析の不足です。

競合と価格競争だけを熱心に行い、実際に精算機の入庫データを分析するなどをしないでいると、ニーズに沿った柔軟な対策をしそこなってしまうことがあります。

精算機のレポートデータは、売上情報の履歴から、どの時間帯に何分くらいの利用が多いかなど、コインパーキング経営のヒントの宝庫です。

利用実態が明らかになれば、顧客層、利用目的などが明らかになり、10分単位、30分単位どちらの設定が望ましいかなどの判断ができるようになります。

合わせて、競合の動向のチェックも必要です。たとえば、競合はどのようなキャンペーンを実施し、どのような会員サービスを充実させているかの調査です。

顧客層や利用実態、競合の動向など様々な方面から情報を収集して、戦略的な料金設定やサービス展開をしていく必要があります。

コインパーキング経営を成功させる6つのポイント

コインパーキング経営を成功させる以下の6つのポイントについて説明します。

土地の広さや形状を重視する

コインパーキング経営を成功させるためのポイントの1つ目は、土地の広さや形状を重視することです。

どんなに立地条件がよくても、コインパーキングが駐車しづらい形状だったり、コインパーキングの前の道が細くて入りにくかったり、利用者に駐車する上での不安を与えやすい場合は、空車率が高くなりがちです、

駐車場の土地を選ぶ際のポイントは、道路幅が5メートル以上ある場所を選ぶことです。その場合、大きな道路に面していることが多いからです。大きな道路にわかりやすいように、看板などを立てれば、利用者に駐車場を見つけてもらいやすくなります。

その他、土地の形状が四角であれば、台数を確保しやすく、利用者にとっても駐車しやすくなります。ガードレールや電柱が邪魔になる位置にないかのチェックも必要です。

土地を選ぶ際は、上記のような要素を実際に目で見て確かめることが重要なので、必ずその場所に出向いて、可能であれば自身で駐車をしてみると良いでしょう。

繁華街や都心部などを選ぶ

コインパーキング経営を成功させるためのポイントの2つ目は、繁華街や都心部など、立地を重視して選ぶことです。

コインパーキング経営は、需要がないと上手くいきません。コインパーキング周辺における駐車ニーズの大小が成否を分けるのです。

具体的には、以下のようなエリアに需要があります。

上記に挙げた場所は、どれも一定の需要があると考えられます。

駅から少し離れた場所に居住する人は、通勤などの際に、駅前に車を駐車していく傾向があります。繁華街は買い物や食事などの目的で大勢の人が集まるため、需要が高いと言えます。その他、オフィス街も営業など商談のために、一定の需要があります。

候補地が決まったら、そのエリアに実際に足を運んでみるのも良いでしょう。どのような客層が想定されるか、人が頻繁に移動する方向、特に人通りが多い時間帯などをリアルにチェックすることができます。

その上で、周辺の駐車場、コインパーキングの稼働率も調べてみると、ある程度事前予測ができるようになります。後々のイメージが浮かべば、コインパーキング運営も軌道に乗りやすいでしょう。

適切な経営方式を選ぶ

コインパーキング経営を成功させるためのポイントの3つ目は、自分に合った経営方式を選ぶことです。

先述したように、コインパーキングには以下の3つの経営方式があります。

それぞれの方式の詳細は以下の表のようになります。

コインパーキング経営に経験があり、時間や手間をかける余裕がある人は自主管理方式がおすすめです。

コインパーキング経営が初めて、かつ、日中は本業で多忙な人は、土地借り上げ方式か、管理委託方式が良いでしょう。

報酬が低くても良いので、すべて人に任せたい人は、土地借り上げ方式が向いています。

管理方法	管理方法	向いている人
自主管理方式	初期の設備投資から管理・運営まですべてオーナーが行う	経営に時間や手間をかけることができる人
土地借り上げ方式	運営会社がオーナーから土地を借り上げ、経営や管理・運営を行う	多忙で、経営に時間や手間をかけられない人。
管理委託方式	経営主体はオーナー。駐車場の管理や運営は委託する。	経営は自分で行いたいが、それ以外の運営・管理は人に任せたい人。

戦略的に駐車料金を設定する

コインパーキング経営を成功させるためのポイントの4つ目は、駐車料金を戦略的に設定することです。

そのためには、周囲の競合相手の価格設定のリサーチが要となります。

ポイントは、以下を競合相手と同程度もしくは安い設定にすることです。その上で以下を検討します。

他のコインパーキングよりも立地が有利な場合（駅や商業施設からより近いなど）は、価格を競合よりも少し高めに設定すると良いでしょう。

その他、戦略的に価格を設定する上での判断要素は以下です。

コンサートホールの近くで、土日のライブや演奏会が多い場合は、土日料金を高くすると良いでしょう。利用客の多くが、2、3時間の利用であるため、最大料金を設定しないことで、利用回転率を高める効果があります。

オフィス街で平日の短時間利用が多い場合、利用客はビジネスマンが想定されます。営業や商談が目的となるため、駐車料金は会社の経費として認められます。よって、高めの料金設定をしても、それほど敬遠されることがないと考えられます。

ライバルのコインパーキングに負けないためにも、リサーチやマーケティングを行って、そのエリアにぴったりの料金設定を考えるようにしましょう。

キャッシュフロー利回りを重視する

コインパーキング経営を成功させるためのポイントの5つ目は、キャッシュフロー利回りを重視することです。

キャッシュフロー利回りとは、1年間のキャッシュフロー（売上として出たお金）を、初期費用で割った数値のことです。キャッシュフローは、現実的なお金の流れを考慮して計算するため、キャッシュフロー利回りは、借入額の返済と税金分を加味して計算します。

• （年間収入－経費－返済額－税金）÷ 初期費用 × 100

表面利回りのみの計算だと、ランニングコストを考慮しないことになります。表面利回りの計算では、利回りの数字は一見高く出ます。

しかし、知りたいのは、実際にコインパーキングを運営して中で、さまざまな支出が発生した後に手元に残るお金だと思いますので、常にキャッシュフロー利回りを意識することをおすすめします。

その他、固定資産税の支払いを考慮し忘れて計算する失敗も多く見受けられます。コインパーキングのように建物が付随しない駐車場は、税制上の優遇処置は受けられず、差し引かれる税金額が大きくなるので、気を付けましょう。

コインパーキング専門会社を複数社で比較する

コインパーキング経営を成功させるためのポイントの6つ目は、コインパーキングの専門会社を慎重に選ぶことです。できるだけ多くの会社を候補に挙げて、比較して検討することをおすすめします。

比較検討するポイントは以下です。

上記のポイントを押さえて、複数社を比較検討し、自分がどこに重きを置くかなど振り返ってみましょう。

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コインパーキング経営の初期費用

最後にコインパーキング経営を行うのに必要な初期費用を解説します。

自営方式や、管理委託方式でコインパーキング経営にかかる初期費用は、土地購入費を除いて、およそ300万円程度と言われています。

初期費用の内訳は以下です。

その他、歩道の切り下げ作業が必要な場合もあります。歩道の切り下げとは、自動車が歩道と出入りしやすいように、縁石を低くする作業です。作業内容によって30万円から60万円かかります。

初期費用を抑えたい場合は、土地なしでできるコインパーキング経営を選択するという方法もあります。

初期費用として、アスファルト舗装費や機材設置費はかかりますが、土地購入費用がかからない分、支出を大きく削減できます。

土地なしの駐車場経営に興味のある方は、ぜひ以下の記事をご覧ください。

土地なし駐車場経営で儲かるには？土地購入や経営開始までの流れを解説

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コインパーキング経営で失敗しないためには入念な準備と計画が必要！

本記事では、コインパーキング経営でよくある6つの失敗、コインパーキング経営が儲からない3つの理由、コインパーキング経営を成功させる6つのポイントを紹介しました。

コインパーキング経営には、事前の準備と計画が何よりも大切です。市場調査、競合調査を始め、リスクを予め洗い出して、収支計算に余裕を持たせることも重要です。運営を開始した後のデータ分析やマーケティング、戦略立案も売上維持のために不可欠となります。

また、自分に合う経営方式の見極めも必要です。土地を保有しているのか、初期費用が潤沢にあるのか、土地なしでコンパクトな経営を行いたいかなどです。

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