駐車場経営のための土地購入・土地探しのポイント！駐車場経営の基本についても解説

「駐車場経営を始めてみたいけど、土地探しの基準や方法が分からない」と迷う人も多いのではないでしょうか？

この記事では、駐車場経営にあたって重要なポイントとなる、土地探しと土地購入について詳しく解説しています。月極駐車場とコインパーキングなどのタイプ別に適した土地を紹介しているほか、駐車場経営の基本についてもあわせてご紹介します。

また、駐車場経営には「土地なし」という選択肢もあります。駐車場経営には様々な形があり、実は土地がなくても駐車場経営は可能です。この記事ではその辺りについても触れています。

ぜひ本記事を最後までチェックして、駐車場経営について幅広く知識を付けていきましょう。

駐車場経営には2種類ある

駐車場経営には、「月極駐車場」「コインパーキング」の2種類の経営方法があります。

月極駐車場とコインパーキングでは、経営に最適な土地の条件が異なります。実際に土地を探す前に、まずは自身にあった形態はどれなのかを検討しましょう。

月極駐車場

月極駐車場は、1ヶ月単位で駐車場を貸し出す方式です。賃料が入るのは、「毎月決められた日に1回」となります。

月極駐車場の場合、貸主と借主は賃貸借契約を結びます。そのため契約者がいる限りは賃料の支払いがあるので、収入が安定しやすいのが特徴です。

コインパーキング

コインパーキングは、不特定多数のユーザーが24時間利用できる時間貸し駐車場です。

コインパーキング経営では精算機や車両を止めるロック板といった専用の設備が必要となるため、初期費用がやや高くなるのが特徴です。

加えて契約者がいれば安定的に収入が入る月極駐車場とは違い、コインパーキングは車が駐車されていなければ収入が入りません。

そのためコインパーキング経営では、「多くのユーザーが繰り返し駐車場を利用する条件の土地を探すこと」が重要なカギとなります。

駐車場経営の2つのメリット

あまり知られていませんが、実は駐車場経営には以下の2つのメリットがあります。

それぞれ詳しくチェックしていきましょう。

管理が簡単

駐車場は賃貸住宅や施設ほど大規模ではないため、管理が簡単なことがメリットとして挙げられます。運営方式にもよりますが、設備の点検や清掃といったシンプルな管理で済むことがほとんどです。

どのような土地でも始められる

駐車場は車を停めるスペースさえ確保できれば問題ないため、狭い土地や変形地でも始めることが可能です。

大型施設や駅の近くなど、立地によっては数台程度の駐車場であっても十分な利益が期待できるとされています。

駐車場経営の4つのデメリット

次に、駐車場経営を始める前に知っておきたい4つのデメリットを紹介します。

いずれも経営を始めるにあたって重要なポイントです。それぞれしっかりと確認していきましょう。

大きな利益は期待できない

駐車場経営は参入障壁が低めな分、ローリターンであることもデメリットといえます。短期的に大きく稼ぐというよりは、長期的に経営することで利益を得られるケースがほとんどでしょう。

また、アパートやマンションなどの賃貸物件経営は2階、3階と高さを活用できるのが強みですが、駐車場は基本的に平面での経営です。そのため土地活用の方法としては、収益性が低いのがデメリットとなります。

銀行から融資を受けることはできない

駐車場経営のための土地を購入する際に、銀行から融資を受けることはかなり難しいのが実情です。

賃貸物件などの建物の経営と比べても、駐車場経営はいきなり利益を出すことが難しいとされています。そのため、銀行は快く融資に応じてくれないケースが大半です。

本格的な土地活用や投資をしたい場合は、アパートやマンションなどの不動産投資を始めるのがおすすめです。

税金の負担がやや大きい

駐車場経営には税制上の優遇がないため、不動産投資と比べると税負担が大きくなってしまいます。

たとえば、土地を所有しているだけで「固定資産税」「都市計画税」が課せられます。不動産投資の場合は、土地が「住宅用地」の扱いになるため、固定資産税と都市計画税の優遇措置が受けられます。しかし駐車場経営は住宅用地ではないため、満額の税金が課せられるのです。

土地選びが難しい

狭い土地や変形地でも駐車場経営を始められるとはいえ、条件が悪いとユーザーが増えずに利益が得られません。そのためしっかりと利益が見込める土地を選ぶことが重要になります。

駐車場に適した土地をピンポイントで選ぶことは、案外難しいものです。地域ごとの特色や傾向も踏まえる必要があるので、土地選びに苦戦する方も少なからずいます。

駐車場経営のポイント

駐車場経営を行うにあたって、チェックしておきたい重要なポイントがあります。ここではそのポイントを以下の2つに絞って解説しています。

運営について、しっかりと理解しておきましょう。

土地の選択が重要

駐車場経営はシンプルな投資方法であるが故に、土地の選択が重要です。実際に運営を始める際は、購入前に利益が見込める土地かどうかを入念に調査する必要があります。

駐車場経営に適した土地かどうかの判断ポイントは、以下の通りです。月極駐車場かコインパーキングかによってポイントは変わります。

	月極駐車場	コインパーキング
適しているポイント	・マンションやアパートがある住 宅街 ・駐車場のない飲食店や販売店の近く	・駅前や観光地、オフィス街  ・病院や大型商業施設の近く

月極駐車場は、基本的にほぼ毎日利用するような層を対象とします。例えば、「部屋数に対して駐車場の数が少ない大型マンション」「駐車スペースが少ない戸建てが並ぶ住宅街」などでは月極駐車場の需要が高いでしょう。

一方、コインパーキングは短時間利用がメインとなります。観光地や病院といった、「一時的に駐車したい」というニーズがありそうな場所に設置するのがよいでしょう。

管理方法は3種類

駐車場経営の管理方法には、次の3種類があります。

それぞれの方法について、概要と向いている人は以下の表の通りです。

管理方法	一括借り上げ方式	自主管理方式	管理委託方式
管理の仕方	経営や管理は全て運営会社に任せる	経営に関わること全てを投資家自身で行う	事業計画は投資家が作成し、運営や管理は運営会社に任せる
向いている人	経営に多くの時間や手間をかけられない人	・経営にしっかりと時間を割ける ・人利益を全て獲得したい人	「方向性は自分で決めたいけど、煩雑な運営や管理は任せたい」という人

それぞれの方法について、詳しく解説していくので、しっかりとチェックしてみてください。

一括借り上げ方式

一括借り上げ方式とは、駐車場の運営や管理を運営会社に任せる管理方式です。土地は運営会社がオーナーから借り上げます。

この方法のメリットは、土地オーナー側がやるべきことが土地を貸し出すことだけとなり、メンテナンスやトラブル対応などの業務に加えて、初期投資を行う必要がないこと。駐車場経営に多くの時間や手間をかけられない方に向いている方法です。

その一方で、運営のほとんどを任せてしまうため「利益率が低くなる」というデメリットも。

自主管理方式

自主管理方式とは、文字通り駐車場経営の全てを投資家が行うスタイルのことです。

初期投資の準備や運営方針の決定など、全てのプロセスを全て行う必要があります。手間や労力が最もかかる方法ですが、利益を全て自身のものとして得られるのが大きなメリットです。

そのため自主管理方式は、「しっかりと時間を取って駐車場経営を行える」という方におすすめの管理方法になります。

管理委託方式

管理委託方式とは、事業計画は投資家が決定し、運営や管理のみ業者に委託する方法のことを指します。

駐車場の料金や規模といった運営方針は、全て投資家が決められるのが特徴。実際の運営や管理は業者に委託するため、収益のうち一定額を業者に支払う必要があります。

ただ注意点としては、初期費用や土地の整備にかかる費用は全てオーナーである投資家負担になることです。

そのためこの管理方法は、「運営方針は自由に決めたいけど、面倒な管理は委託したい」という方に向いていると言えます。

土地なしでも駐車場経営が可能

実は駐車場経営は、土地なしでも行うことが可能です。

土地なしの場合、土地の購入が必要ないため「初期費用が抑えられる」ことが最大のメリットとなります。したがって「少ない資金で始めたい」という方には、土地なしで駐車場経営を始めるのがおすすめです。

ここでは土地なしの場合の利点と注意点を、それぞれ解説していきます。

土地なし駐車場経営の利点

土地なしで駐車場経営をする場合のメリットは、以下の3つが挙げられます。

初期費用を抑えられる

土地なしの場合、まず土地の購入費用が必要ありません。

必要となる主な初期費用は月極駐車場の場合だと、土地整備費用や照明代など。コインパーキングの場合は、主に精算機や看板などの機材代です。

手間がかからない

土地なしの場合、手続きが煩雑でないことが大きなメリットとなります。土地を購入するとなると、登記などの面倒な作業が必要になりますが、それらが一切不要です。

また、設備のメンテナンスや清掃、トラブル対応といった複数の業務を全て委託できるため、投資家にかかる負担が軽いのもポイント。「駐車場経営に時間を割けない」という方には、土地なしの経営がおすすめだといえます。

撤退・転用がしやすい

将来的に「駐車場経営を辞めたい」となった場合に、撤退しやすいのは圧倒的に土地なしの経営です。

土地なしの経営では、運営業者との契約を解消すれば速やかに事業を撤退することが可能です。最低契約年数などが定められている場合は守る必要がありますが、土地ありの経営と比べて「損切り」しやすいといえるでしょう。

土地なしで始める場合の注意点

土地なしで駐車場経営をする場合には、注意点が2つあります。事前に把握しておきましょう。

賃貸料が土地代を上回ることがある

駐車場経営を長期的に続けた場合、どこかのタイミングで土地の賃貸料が土地購入代を上回る可能性があります。

土地を購入することにもメリット・デメリットがあるため、土地を購入するのか、土地なしで始めるのかは人それぞれです。

事前にランニングコストの計算を行い、将来的に後悔のない選択をするように心がけましょう。

不動産投資よりも大きな利益は見込めない

不動産投資は初期費用や管理に多くの費用がかかりますが、その分高い利回りが期待できます。

特に賃貸物件は2階以上にわたって高さを活用できるため、利益を上げられるのが大きなメリット。一方、駐車場経営では高さを活用することはできず、賃貸物件ほどの利益率は見込めません。また、税金面においても賃貸物件に比べると不利になります。

土地なしの駐車場経営については、以下の記事でも詳しく紹介しています。興味のある方はぜひチェックしてみてください。

土地なしで始めるならコインパーキングがおすすめ

土地なしで駐車場経営を始める場合、コインパーキング運営がおすすめです。

土地なしのコインパーキング運営は月極駐車場と比べて、利益が出しやすいという利点があります。

土地なしの場合は土地の賃料がかかるため、キャッシュフローが悪化しやすいのが特徴。黒字にするためには、高い利回りが必要です。

コインパーキングの場合、高稼働で回れば高利回りが期待できるため、毎月の賃料を加味しても黒字運営が可能です。

一方で月極駐車場は安定していますが、利回りが低い傾向にあるため、毎月の賃料がネックになることもあります。

実は当社でも、コインパーキング経営のサービスを提供しております。当社のコインパーキング経営では、主に下記の特徴があります。

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【まとめ】駐車場経営は土地の見極めが重要

今回は、駐車場経営のための土地探しや購入について、ご紹介しました。

駐車場経営は、土地の条件や利益率がカギを握ります。そのため土地の選択がかなり重要です。しかし、まだ駐車場経営をしたことがない初心者の方にとっては、その見極めは難しいもの。

当社がご提供しているコインパーキング経営では、収益が見込めそうな土地を厳選してご提案しています。そのため初心者の方でも、安心して駐車場経営に参入することができるでしょう。

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