駐車場経営の年収や利回りは高い？コインパーキングの利回り計算には注意

低資金で始められる土地活用術として知られる駐車場経営。

導入・撤退が容易で、一時的な土地活用にも向いているフレキシブルさから多くの土地オーナーが一度は経営を考えたことがあるのではないでしょうか。

間違いのない土地活用というイメージが強い駐車場経営ですが、実は入念な計画案を立てなければ年収アップどころかすぐに撤退せざるを得ない状況に成りかねません。

今回は初期費用を回収し、駐車場経営による年収アップを実現するために必要不可欠な「利回り計算」について詳しく紹介します。

さまざまなケースに当てはめながら計算式を解説していくので、適切な計画案を立てる前にご覧ください。

駐車場経営は狭小地を有効活用できる！経営の仕組みを解説

駐車場経営は比較的始めやすい土地活用として多くの土地オーナーが取り入れています。

1台駐車できるスペースが確保できれば始められる手軽さから、活用が難しい狭小地を所有している方にもおすすめです。

駐車場経営の特徴や成り立つ仕組みを解説するので、土地活用の参考にしてみてください。

• 月極駐車場経営とコインパーキング経営の2種類
• 駐車場経営は狭小地を有効活用できる柔軟性の高い不動産投資
• 自己経営・管理委託・土地賃貸の3つから好きな方法で経営できる
• 土地を持っていなくてもコインパーキング経営ができる！
• 駐車場経営では土地の立地条件が重要

月極駐車場経営とコインパーキング経営の2種類

駐車場経営では利用者と1ヶ月単位で契約する「月極駐車場」と、利用者が使用の都度料金を支払う「コインパーキング」の経営を行います。

「利益は出したいがアパートやマンション経営よりは小規模の土地活用がしたい」という方に推奨したいのが駐車場経営で、どちらの方法も低資金で始められるのが特徴です。

駐車場経営は狭小地を有効活用できる柔軟性の高い不動産投資

駐車場経営の特徴は、15坪〜30坪程度の狭小地や形がいびつな不整形地、何らかの理由で建物が建設できない土地などを活用できる柔軟性の高さです。

1台駐車するのに必要なスペースは約4.5坪なので、15坪程度の土地でも3台ほどは停められる駐車場を建設できます。

駐車場経営は土地に合わせて規模を変えやすいため、小さな土地の扱いに困っている方でも選びやすい土地活用術と言えるでしょう。

また導入と撤退のしやすさも駐車場経営のメリットです。

特に月極駐車場は砂利敷きやアスファルト舗装といった整備が主な準備となるため、少ない初期費用や管理費用で経営が始められます。

コインパーキングだと精算機やロック板といった機材設置の必要はありますが、アパートやマンションの建設と比べれば圧倒的に低資金です。

転用もしやすいことから、駐車場経営は一時的な土地活用としても人気のある方法となっています。

多額の資金は投じられないが、土地を使って利益を生み出したいとお考えの方には低資金で導入・撤退ができ、土地に合わせた経営ができる駐車場経営がおすすめです。

自己経営・管理委託・一括借り上げの3つから好きな方法で経営できる

駐車場経営は主に以下の3つの方法で経営できます。

• 自己経営
• 管理委託
• 一括借り上げ

自己経営はその名の通り、駐車場経営を行うための土地整備やその後の管理を土地オーナー自ら行います。

業者手数料といったコストを削減でき、収益もすべて得られるメリットがありますが、顧客・収支・敷地内管理をすべて担うため本業と並行して行う難易度は高くなるでしょう。

そんな時に役立つのが「管理委託方式」で、駐車場経営に必要な業務をすべて業者に任せられるため、少ない負担で経営が続けられます。

管理委託費などは発生しますが、時間の削減を図れて副業としても成り立たせやすくなるので、効率的な経営を目指す場合は特におすすめの方法です。

また駐車場業者に土地を貸し出すことで収益を得る方法も存在します。

「一括借り上げ方式」とも呼ばれ、このスタイルでは土地オーナーが経営に関わらず、地代を収益として得られます。

契約内容によっては駐車場収益に関係なく毎月固定額を受け取れる場合もあるため、少ない負担で安定利益を生み出すことも可能です。

今後の土地構想や生活スタイルを加味した方法を選択できると、無理なく経営を続けられるでしょう。

土地を持っていなくてもコインパーキング投資ができる！

土地を所有していなくても「コインパーキング投資家」という立ち位置で駐車場経営に携わることができます。

土地オーナーと同様に経営に必要な業務を行わず収益を得られるため、副業としてはもちろんのこと、投資ポートフォリオに組み込むことも可能です。

駐車場市場は年々成長を見せており、主要4社の売上高は約2,800億円と増加傾向にあります。

弊社のコインパーキング投資も18％〜20％程度の高い想定利回りに期待できるため、土地は所有していないが成長著しい駐車場市場に投資してみたい方にもおすすめです。

関心をお寄せいただけた際には、公式LINEから詳細についてお問い合わせください。

駐車場経営では土地の立地条件が重要

駐車場経営を成功させる最大のポイントは、土地の立地条件です。

土地の形や広さ以上に、どんな場所で経営しているかが収益を左右します。

特にコインパーキングは駅前や観光地、商業施設の近くといった車利用者が多い場所での経営が有効的です。

上記の場所のように、人が集まりやすいが駐車スペースは限られているような場所で経営を行うと駐車需要を満たすことができ、結果的に稼働率・収益がアップします。

逆に駐車スペースが十分存在していたり、すでに競合パーキングによって飽和状態になっている土地では、よほど攻めた経営をしない限り稼働率を上げるのは難しいでしょう。

狭小地でも人々のニーズを満たせる場所であれば、黒字経営の継続も実現可能です。

駐車場経営の収支について！経営に必要な資金はどのくらい？

投資額に対する収益の割合を表す「利回り」。

利回りを把握することは投資先の収益性を確認して戦略を練ることや、投資額の回収に要する時間を予測するための目安を把握するのに欠かせません。

駐車場経営に必要な初期費用や管理費用と一緒に利回りについて解説するので、投資計画を立てる際の参考にしてみてください。

• 表面利回りと実質利回りを把握すると経営シミュレーションしやすい
• 駐車場経営の初期費用は安い！初めての不動産投資にもおすすめ
• 駐車場経営のランニングコストについて！経営方法によって額が変わる
• 駐車場経営は税金対策になる？固定資産税などの優遇は？

表面利回りと実質利回りを把握すると経営シミュレーションしやすい

駐車場経営での収支を見積もる際に利用する主な「利回り」が以下の2つです。

• 表面利回り
• 実質利回り

表面利回り

表面利回りはある程度大まかな収益性を把握するのに役立ちます。

計算式に細かなコストを入れないため、満車時賃料や土地価格、初期費用などがわかっていれば個人でも簡単に算出可能です。

実際の経営で必要な経費や税金、管理費用といった各コストを省いているため、表面利回りはあくまでも目安の数値として扱うようにしましょう。

表面利回りの計算式

表面利回り＝年間収入÷（土地価格＋初期費用）×100

1台あたり12,000円で12台駐車可能。（1年間満車想定）
土地価格2,000万円で初期費用が150万円の場合。

144万円（年間）÷2,150万円（土地、初期費用）×100（％）＝6.6%

大よその収益性を知りたいときには、事前に判明する項目を計算式に入れて表面利回りを算出してみてください。

実質利回り

実質利回りは表面利回りより更に現実的な収益性を表します。

計算式に管理費用や税金、手数料といったランニングコストを組み込むことで具体的な数値を編み出すことができるのです。

この実質利回りを活用すると、理想と現実の乖離が少ない経営計画を立てることが可能となります。

細かな状況を想定したうえで算出したコストを計算式に入れ、リアルな利回りを知ることでリスクなども正しく把握できるようにしましょう。

実質利回りの計算式

実質利回り＝（年間収入-ランニングコスト）÷（土地価格＋初期費用）×100％

1台あたり12,000円で12台駐車可能。（1年間満車想定）
1ヶ月あたりのランニングコスト3万円

土地価格2,000万円で初期費用が150万円の場合

108万円（年間収入-ランニングコスト）÷2,150万円（土地、初期費用）×100（％）＝5％

表面利回りを計算した際の条件にランニングコストを追加すると、利回りは1％ほど低下します。

経営によってどのくらいのキャッシュが手元に残るかを想定し、綿密な計画を立てるためにも実質利回りの計算は欠かせません。

コインパーキング経営の利回り計算には稼働率を加えよう

実質利回りの計算式に「稼働率」を含めると、さらにリアルなコインパーキング経営の利回りを算出できます。

コインパーキング経営では、稼働率100％をキープすることは現実的ではありません。

そのため、稼働率が50％〜70％程度であることを想定して計算すると、シビアながらも精度の高い見積もりが可能です。

稼働率を含めた利回り計算式

（年間収入×稼働率−ランニングコスト）÷（土地価格＋初期費用）×100

1台あたり12,000円で12台駐車可能。（稼働率60％）
1ヶ月あたりのランニングコスト3万円

土地価格2,000万円で初期費用が150万円の場合

50万4千円÷2,150万円×100（％）＝2.3％

稼働率を入れて計算すると実質利回りが大きく変化します。

より実際の利回りに近い数値を出して計画を立てるためにも稼働率を含めた計算も行うと良いでしょう。

駐車場経営の初期費用は安い！初めての不動産投資にもおすすめ

駐車場経営に必要な初期費用について紹介します。

数ある土地活用と比べても、駐車場経営の初期費用は比較的安いのが特徴的です。

少ない資金でも導入しやすい駐車場経営は、アパートやマンション建設は無理でも何らかの形で土地を使いたいという方に特におすすめしたい土地活用手段となっています。

月極駐車場経営

月極駐車場経営を開始するにあたって必要な主な初期費用は、設備・工事費用です。

月極駐車場は更地に屋根などを設置せず、そのまま駐車する「青空駐車場」というスタイルが一般的です。

駐車時の安全性や利便性を確保するためにも、地面は砂利、アスファルト、コンクリートのどれかによって舗装を行います。

施行法	メリット	デメリット
砂利	・費用が安い・音が鳴ることで防犯性がある	・水はけが悪い・車やタイヤに傷をつける可能性がある・雑草が生える・除雪しにくい
アスファルト	・工期が早い・水はけが良い・走りやすい・静音性が良い	・メンテナンスが多い・耐久性が良くない・熱がこもる
コンクリート	・耐久性が高い・熱がこもりにくい・メンテナンスが少ない	・工期に時間がかかる・費用が高い

それぞれの施行法に特徴があるため、資金や土地の環境を加味して集客に繋がる方法を選びましょう。

費用は1㎡あたり、もしくは1台分あたりの請求となります。

掘削や残土処分、砕石や転圧にも費用が発生するので事前に見積もりを行っておくことをおすすめします。

コインパーキング経営

コインパーキング経営では精算機やロック板、照明や看板といった機材を設置する必要があるため、初期費用は月極駐車場経営よりも高くなります。

さらに機材利用のための配線が必要なので、地面はアスファルト舗装となることが一般的です。

コインパーキングを始める際は数百万円の初期費用が必要なので、回収スピードを高めるためにもより高い稼働率を保てる場所で経営することが重要です。

なお、コインパーキング経営の初期費用を抑えたい場合には中古機材を購入することも一つの手段となります。

業者に管理を依頼する場合は許可が必要なので、見積もりの際などに事前に相談しておくと良いでしょう。

機材	おおよその費用
精算機	50万円程度
ロック板（1台分）	15万円程度
照明・看板	15万円程度
電気引き込み代	15万円程度
アスファルト舗装（1㎡あたり）	5,000円
設置・施工費	約50万円

7台程度駐車できる30坪の土地でのコインパーキング経営に必要な初期費用を上記表から求めると約280万円ほどになります。

地面舗装代が初期費用の多くを占める月極駐車場とは差があるので、持っている土地の特徴や周辺環境を踏まえて資金回収できる活用方法を選択しましょう。

駐車場経営のランニングコストについて！経営方法によって額が変わる

駐車場経営におけるランニングコストは毎月発生します。

経営方法によって項目や額が変わるため、それぞれどういったコストが発生するか事前に知ったうえで経営方法を検討するようにしましょう。

月極駐車場経営

月極駐車場経営で発生するランニングコストは設置した設備によって大きく変動します。

地面舗装のみの青空駐車場を個人経営している場合は、基本的にランニングコストは少額で抑えることが可能です。

しかし、照明を設置していたり、多層式の大型駐車場を経営している場合は機械メンテナンス代や電気代などが発生するためランニングコストも相応の費用となるでしょう。

業者に管理委託するとさらに委託料なども発生するので、前もって実質利回りを計算したうえで無理のない投資に抑えることが大切です。

コインパーキング経営

コインパーキング経営では機材に関するランニングコストが必ず発生します。

そのうちメインとなるのは毎月の機材メンテナンス代や電気代、業者委託料です。

費用のなかには稼働率によって変動するものもあり、業者に支払う委託料もそのうちの1つとなっています。

業者委託料は毎月の賃貸収入の5％〜10％程度であることが多いので、事前に確認しておくようにしましょう。

他にも機材トラブルや駐車場内の事故によって機材修理・再設置が必要になり、多額の出費が急遽発生することも考えられます。

土地活用のなかでは低資金で始められる駐車場経営ですが、ギリギリの資金状況で開始するとトラブル対応によってキャッシュフローが悪化するかもしれません。

一括借り上げなら初期費用をさらに抑えられる

コインパーキングに多い「一括借り上げ」スタイル。

駐車場業者に土地を貸し出して毎月賃料を得る「土地オーナー」として駐車場経営に携わる場合は、ほぼ初期費用なしで経営が始められます。

土地を貸し出した後は業者が機材設置や管理・経営を行うため、オーナーは負担を抱えずに土地活用が可能です。

時間や資金に余裕がない場合は、土地を貸し出すことによる土地活用も選択肢に入れてみてはいかがでしょうか。

土地の扱いに困っている方がいればぜひ公式LINEからご相談ください。

一人ひとりのオーナー様に最適な土地活用プランを提案いたします。

駐車場経営は税金対策になる？固定資産税などの優遇は？

残念ながら駐車場経営は優れた税金対策とは言えません。

例えば住宅敷地として使用されている「住宅用地」は固定資産税が土地評価額の6分の1、もしくは3分の1に軽減されます。

しかし駐車場経営を行う土地は「雑種地」に該当するため、上記のように固定資産税の軽減措置を受けられません。

都市計画区域内の土地に課税される「都市計画税」にも軽減措置が存在しますが、雑種地は軽減対象地になっていません。

駐車場はいわゆる「更地扱い」されてしまうため、アパートやマンションによる土地活用方法よりも高い税金を払う必要があります。

住宅を解体した後の土地で駐車場経営を始める場合は固定資産税等が高くなるので、事前におおまかな支払い額を把握しておくと良いでしょう。

駐車場固定資産税の計算式（税率は都道府県によって変動する可能性有）

固定資産税評価額×1.4％（税率）

ちなみに固定資産税評価額は不動産所有者に送付される「固定資産税課税明細書」や役所窓口で取得できる「固定資産税評価明細書」などで確認可能です。

駐車場経営の利回りは高い？見込みの年収は？

駐車場経営の利回りは残念ながら高いとは言えません。

アパート・マンション経営と比較して契約者1人あたりの賃料が安く、土地の活用効率も良くないため、高い利回りに期待するのは難しいでしょう。

少ない初期費用で始められることからリスクは抑えられますが、税金の優遇措置を受けられないこともあり、手元に残るキャッシュは少なくなりがちです。

立地条件が収益を大きく左右することから、所有中の土地が駐車場経営にそぐわない場所だと早々に経営が成り立たなくなることも十分考えられます。

安定した経営を実現するためにも、シビアな利回り計算による計画立てを行うことが大切です。

駐車場経営の最高・最低年収や月収は事前にわかる？

経営を始める前に徹底した事前調査を行えばある程度予測することは可能です。

総務省統計局が行った「小売物価統計調査（動向）」によると、2021年東京23区内の月極駐車場1台あたりの利用料金は「26,494円」でした。

仮に東京23区内で5台止められる駐車場を経営するとなると、月収は「26万4,940円」となります。

年収は「317万9,280円」となり、駐車場経営のみで20代の平均年収に近い額を稼げることがわかります。

もちろんランニングコストによって手取りは少なくなりますが、東京であれば狭小地でもそれなりの収益性に期待できるでしょう。

しかし立地によっては駐車場に向いていない場所も多く、事前計算によって月収や年収を予想することが難しい場合もあります。

工夫次第で稼働率向上の余地がある土地で経営を開始し、運用を続けながら月収を高める施策を導入していくと良いでしょう。

駐車場経営における利回り事例をケース別に紹介

駐車場経営の利回り事例をケース別に紹介します。

実際に経営を開始するとイレギュラーな事態が多々発生するので、あくまでも参考程度に御覧ください。

駐車台数、土地価格、初期費用は一定とし、他項目を事例ごとに変動させて実質利回りを算出していきます。

駐車台数：10台

土地価格：3,000万円

初期費用：300万円

• ケース1：平均程度の利回りとなった事例
• ケース2：所有している土地の駐車場需要が高く想定より利回りが高くなった
• ケース3：利用者が少ない土地で経営を開始し利回りが低くなった
• ケース4：競合よりも価格を下げたことで利回りが途中から高くなった
• ケース5：周辺環境の変化によって稼働率が向上し利回りが途中から高くなった
• ケース6：競合が増えたことで途中から利回りが悪化した
• ケース7：賃料を値上げしすぎたことで稼働率が低下し利回りが途中から悪化した

ケース1：平均程度の利回りとなった事例

駐車場経営の平均利回りとして一般的なのが「約4％」程度とされています。

駐車台数：10台

1台あたり賃料：3万円

稼働率：60％

毎月のランニングコスト：3万円

土地価格：3,900万円

初期費用：300万円

実質利回り：4.2%

（360万円×60%−36万円）÷4,200万円×100＝4.2%

ケース2：所有している土地の駐車場需要が高く想定より利回りが高くなった

元々所有していた土地の駐車場需要が高かった場合は、もちろん利回りも高くなります。

さらには土地購入費も発生しないため、経営で必要になる主な費用は初期費用とランニングコストとなります。

駐車台数：10台

1台あたり賃料：1.3万円（満車時 13万円/月　156万円/年）

稼働率：70％

毎月のランニングコスト：4万円（年間48万円）

初期費用：300万円

実質利回り：20.4%

（156万円×70%−48万円）÷300万円×100＝24.4%

ケース3：利用者が少ない土地で経営を開始し利回りが低くなった

所有している土地で経営を開始した場合でも、駐車場需要が低い環境だと利回りは当然低くなってしまいます。

駐車台数：10台

1台あたり賃料：1.3万円（満車時 13万円/月　156万円/年）

稼働率：45％

毎月のランニングコスト：3万円（年間36万円）

初期費用：300万円

実質利回り：11.4%

（156万円×45%−36万円）÷300万円×100＝11.4%

1台あたりの賃料や初期費用が同じでも、駐車需要が少なく稼働率を上げられないと利回りは大きく減少します。

ケース4：競合よりも賃料を下げたことで利回りが途中から高くなった

利回りを高めるのに有効な手段の一つとして挙げられるのが、賃料の値下げです。

すでに競合がひしめき合っている場合に有効で、賃料を下げることで稼働率を高め、利回りを向上させます。

ケース3の条件で、賃料を1.1万円にして稼働率が10％

駐車台数：10台

1台あたり賃料：1.1万円（満車時 11万円/月　132万円/年）

稼働率：55％

毎月のランニングコスト：3万円（年間36万円）

初期費用：300万円

実質利回り：12.2%

（132万円×55%−36万円）÷300万円×100＝12.2%

ケース5：周辺環境の変化によって稼働率が向上し利回りが途中から高くなった

土地の周辺環境の変化によって駐車需要が増えると稼働率もアップします。

車を停めたい人たちが集まるようになったため、ケース4とは逆に賃料をアップしても稼働率が低くならないのが特徴です。

駐車台数：10台

1台あたり賃料：2万円（満車時 20万円/月　240万円/年）

稼働率：60％

毎月のランニングコスト：5万円（年間60万円）

初期費用：300万円

実質利回り：28%

（240万円×65%−60万円）÷300万円×100＝28%

ケース6：競合が増えたことで途中から利回りが悪化した

周辺の土地に競合相手が増加した際、対策を取らずにいると利回りは低下していきます。

ある程度駐車需要が満たされると賃料を下げても稼働率が戻らず、最終的に経営を断念せざるを得ない場合も考えられるでしょう。

駐車台数：10台

1台あたり賃料：1万円（満車時 10万円/月　120万円/年）

稼働率：40％

毎月のランニングコスト：3万円（年間36万円）

初期費用：300万円

実質利回り：4%

（120万円×40%−36万円）÷300万円×100＝4%

ケース7：賃料を値上げしすぎたことで稼働率が低下し利回りが途中から悪化した

やむを得ず賃料を値上げした結果、稼働率・利回り共に低下するケースも少なくありません。

ケース2のように元々駐車場需要が高い土地で駐車場経営を始めた場合、最初のうちは高い稼働率・利回りを保つことが可能です。

しかし需要が高いと他社も参入し始めるため、条件で劣ると利用者が一気に離れていくことが考えられます。

途中での値上げによって利回りを低下させないためにも、準備時点から支出計画をしっかり立てておくことが大切です。

駐車台数：10台

1台あたり賃料：1.6万円（満車時 16万円/月　156万円/年）

稼働率：50％

毎月のランニングコスト：4万円（年間48万円）

初期費用：300万円

実質利回り：16%

（156万円×70%−48万円）÷300万円×100＝16%

コインパーキング経営に関するお問い合わせは公式LINEから承っています。

駐車場による土地活用・運用について更に詳しく知りたい方はお気軽にご連絡ください。

駐車場経営成功・失敗の理由を把握して手堅い経営を行おう

駐車場経営の利回りを計算することは、経営の成功・失敗理由を把握するためにも重要です。

利回りが高くなるケースでは総じて稼働率が高く、駐車場需要のある立地で正しく経営を行っていることがわかります。

逆に稼働率が低いままだと、料金設定や管理がどれだけ適切でも収益性は高くならず、年収アップにも繋がりません。

計画段階から多くのケースを想定し、利回り計算を行うことで堅実な経営へと近づいていきます。

年収自体はそこまで高くないとされる駐車場経営ですが、事前調査と経営開始後の工夫によって利回りを伸ばすことも不可能ではありません。

低資金で始められる土地活用として駐車場経営は優秀なので、良い結果を出し続けるためにも入念なリサーチを行ってから経営を始めるようにしましょう。

駐車場経営や弊社のコインパーキング投資に関するご相談は公式LINEでも承っています。

当記事で紹介しきれなかった内容にもお答えいたしますので、「駐車場投資に興味がある」「土地を駐車場用に貸し出して賃料を得たい」とお考えの方は気軽にお問い合わせいただけますと幸いです。