「不動産投資をワンルームで行うのはやめておいた方がいいの？」「ワンルームのメリットって何？」
不動産投資を行うことを考えている方の中には「ワンルーム投資」という言葉を聞いたことがある方もいるのではないでしょうか。
本記事では「ワンルーム投資はやめておけといわれている理由」や「ワンルーム投資のメリット」などについて解説します。
不動産投資をワンルームで行うかどうかを判断することができるような内容になっているので、ぜひ参考にしてください。
ワンルーム投資とは何か
不動産投資における「ワンルーム投資」とは、マンションごと購入するのではなく、マンションの1室のみを購入して不動産投資を行う方法のことです。
購入したマンションの1室に入居した人が家賃を支払うことで、家賃収入が発生するという仕組みになっています。
価格が安いときに購入して、価格が高くなったら売却するという売買差益を得ることも可能です。
一般的にワンルーム投資で利用する部屋のタイプは、1Rや1K、1DK、1LDKなどが多いという特徴があります。
マンションを購入するよりも少ない資金で始められることから、不動産投資の中でも人気のある投資方法です。
一方で、リスクの割りにリターンが少ないなどの否定的な意見も多く出回っているという特徴もあります。
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ワンルーム投資が人気の理由
ワンルーム投資は否定的な意見も多く出回っている投資方法ですが、一定の人気がある投資方法でもあります。
ワンルーム投資が人気である理由は、次の通りです。
- 資産運用ができるから
- 税金対策になるから
ワンルーム投資を行うことで、資産運用ができるということや、税金対策になるということが人気である理由として考えられます。
それぞれの理由について解説するので、ぜひ参考にしてください。
資産運用ができるから
ワンルーム投資が人気のある投資方法である理由として「資産運用ができる」ということがあげられます。
ワンルーム投資はマンションを購入する不動産投資よりも、少額で始められる資産運用の方法として人気なのです。
ワンルーム投資の収益化の方法は主に「インカム型」と「キャピタル型」の2種類があります。
インカム型は、毎月入居者が家賃を払うことで発生する家賃収入が主な収入源です。
インカム型の場合、不動産を販売してくれる会社の家賃保証という制度を利用することができます。
家賃保証は、入居者が現れず空室になってしまったときでも一定期間、オーナーの方に家賃の支払いを保証してくれるというものです。
キャピタル型は、不動産を売却したときに得られる利益が主な収入源となります。
不動産を価格が安いときに購入しておくことで、価格が上昇したときに売却し、売買差益を得られるのです。
このように、ワンルーム投資には主に2種類の資産運用の方法があります。
税金対策になるから
不動産投資は、節税効果を得られる場合があるので、税金対策にもなる投資方法です。
これには、不動産の取得費用を何年かにわたって経費計上する「減価償却費用」というものが関係しています。
不動産投資では、不動産投資で得られた総収入金額から必要経費を差し引いた「不動産所得」によって、税金の金額が決まります。
不動産所得は「給与所得」と合算することができるので、不動産投資で赤字が出れば、所得税や住民税を節税することができるのです。
不動産投資で赤字が出てしまっては元も子もないと思った方も多いでしょう。ここで重要なのが「減価償却費用」です。
減価償却費用は、不動産を取得した費用を何年かにわたって経費計上してくれるので、会計上は赤字になりやすいという仕組みになっています。
つまり、不動産投資で利益は出ているものの、不動産所得を赤字にできるので、給与所得を減らすことができ、所得税や住民税を減らすことができるのです。
不動産投資でワンルームはやめておけといわれている理由
一見、普通の不動産投資よりもメリットが多いように見えるワンルーム投資ですが、なぜやめておけといわれているのでしょうか。
ワンルーム投資がやめておけといわれている理由は、次の通りです。
- 利回りが低い
- 想定外の支出が発生する
- 不動産管理会社や物件を選ぶのが難しい
- サブリース契約を勘違いしている
- 節税効果を過大評価している
- ランニングコストがかかる
上記のように、ワンルーム投資には様々なデメリットや知識不足によるリスクが存在します。
それぞれの理由について解説するので、ぜひ参考にしてください。
利回りが低い
ワンルーム投資がやめておけといわれている理由の1つとして「利回りが低い」ということがあげられます。
ワンルーム投資は、マンションの内の1室しか購入しない投資方法なので、空室の場合は家賃収入が全く入りません。
家賃収入が入らない場合、ローンの返済や経費もかかるので、利回りが低下していってしまうのです。
もし自身も住宅ローンを抱えている場合、住宅ローンと不動産投資ローンの2つを自腹で返済しなくてはいけなくなります。
少ない資金でも始められるという理由でワンルーム投資を始めた方は、かなり返済に苦労することになるでしょう。
このように、ワンルーム投資は空室リスクが高いことによって、利回りが低くなってしまうのです。
空室リスクだけで見ると、複数戸あるマンションを購入したほうが、空室リスクが分散されるのでワンルーム投資よりも良いといえます。
想定外の支出が発生する
ワンルーム投資に限ったことではありませんが「想定外の支出が発生する」ということも、ワンルーム投資はやめておけといわれる理由の1つです。
不動産投資では、設備などが故障すると修理をする必要があり、修理費を支払う必要があります。
設備が故障することは、事前に予測することは難しく、古い物件であればあるほど故障の確率が高まるのが一般的です。
ワンルーム投資の場合、家賃収入が少ないので、このような突然の支出によるリスクがかなり大きいといえます。
家賃収入よりも修理にかかる費用の方が多くなってしまうということも珍しくありません。
新築の場合、設備の修理にかかる費用は少なくてすむかもしれませんが、そうでない場合は想定外の支出が発生する可能性があるので、注意しましょう。
不動産管理会社や物件を選ぶのが難しい
ワンルーム投資だけでなく、不動産投資を行うときに問題になるのが「不動産管理会社や物件を選ぶのが難しい」ということです。
ワンルーム投資では、良い条件の物件を購入するということや、信頼できる不動産管理会社を選ぶということが非常に大切になります。
ここでいう良い条件の物件というのは、交通の便が良いなどの理由から人気の高いエリアにある物件のことです。
しかし、人気の高い物件が売りに出ることはなかなかありません。
また、ワンルーム投資に利用するような物件は、不動産管理会社の利益になるということが少ないので、熱心に対応してれる不動産管理会社も少ないのです。
このようにワンルーム投資は、条件の良い物件を見つけることだけでなく、不動産管理会社を選ぶのも難しいということから、やめておけといわれています。
不動産投資での物件選びについて詳しく知りたい方は、こちらの記事を参考にしてください。
サブリース契約を勘違いしている
ワンルーム投資はやめておけといわれている理由の中には「サブリース契約を勘違いしている」という知識不足によるものもあります。
サブリース契約とは、先ほども解説したような、不動産管理会社が家賃収入を一定期間保証してくれるというものです。
これは一定期間家賃収入を保証してくれるだけなので、契約期間が過ぎると定期的に家賃の見直しが行われます。
家賃の見直しによって家賃が値下げされると、家賃収入よりも経費の方が多くなってしまうという恐れがあるのです。
この場合、もう利益が出ることは考えづらいので、その物件は売却せざるを得ません。
サブリース契約は、家賃収入を永遠に保証してくれるものではないということを覚えておきましょう。
また、礼金や更新料も不動産管理会社に入るという契約もあるので、契約の内容はしっかりと確認し、理解しておくようにしてください。
節税効果を過大評価している
「節税効果を過大評価していた」というのもワンルーム投資はやめておけといわれている理由の1つです。
不動産投資では、減価償却費用を利用して所得税や住民税を節税する効果を期待することができます。
しかし、この節税効果を過大評価してはいけません。
不動産投資での節税効果は、不動産を取得するときの購入費用を経費計上して節税効果を狙うというものですが、購入費用をそのまま経費計上できるわけではないのです。
不動産投資で経費計上できるのは建物部分のみ。また、法定耐用年数の長い不動産は、毎年償却できる金額が少なくなってしまいます。
年々償却できる金額が少なくなってくると、数年後に不動産所得を赤字にすることができなくなり、節税効果が得られなくなるのです。
そのため、期待していたような節税効果は、最初の数年しか得られない可能性が高いといえます。
節税目的で不動産投資を始める方もいますが、実際のところ節税効果は思っているほど得られないと考えておいた方がいいでしょう。
ランニングコストがかかる
ワンルーム投資ではランニングコストがかかるので、しっかりと見積もりを立てておくことが必要です。
ランニングコストの見積もりが甘いと、思っているような利益を得ることが難しくなり、結果的に失敗する恐れがあります。
ワンルーム投資でかかるランニングコストは、所得税や固定資産税などの税金、管理費、修繕費、保険料などです。
これらのランニングコストが、どのくらいかかるのかしっかりと計算し、利益を出すことができるか確認してから行うようにしましょう。
不動産管理会社に相談するのもいいですが、念のため自分でも勉強し、それぞれのコストについて理解しておいてください。
不動産投資での失敗事例について知りたい方は、こちらの記事がおすすめです。
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不動産投資をワンルームで行うメリット
不動産投資でワンルームはやめておけといわれている理由について解説しましたが、もちろんメリットも存在します。
不動産投資をワンルームで行うメリットは、次の通りです。
- 投資総額が少なくて済む
- 需要が高い
- 売却がしやすい
ワンルームで不動産投資を行うと、投資総額が少なくて済んだり、売却がしやすかったり様々なメリットが得られます。
それぞれのメリットについて解説するので、ぜひ参考にしてください。
投資総額が少なくて済む
不動産投資をワンルームで行うメリットとしてまずあげられるのが「投資総額が少なくて済む」ということです。
一般的に不動産投資では、マンションなどの不動産を購入することが多いので、投資にかかる費用が高額になるという特徴があります。
しかし、ワンルーム投資は1室だけ購入する投資方法なので、投資にかかる費用が高額になるということはほとんどありません。
そのため失敗したときのリスクを最小限に抑えることができるのです。
不動産投資を初めて行う場合、多くの方が何らかの失敗をすることが予想されます。
失敗したことによって、不動産投資にかかった費用が全て無駄になったとしても、かかった費用が少なければ少ないほどダメージも少なくて済むでしょう。
初めて不動産投資を行う方にとって、投資総額が少なくて済むというのは、非常に大きなメリットだといえます。
需要が高い
ワンルーム投資で利用する部屋のタイプは、賃貸需要が比較的高いというメリットがあります。
ワンルーム投資では、1Rや1K、1DK、1LDKを利用することが多く、これらはファミリータイプのマンションよりも賃貸需要が高いのです。
先ほども解説したように、空室になった時のリスクは高いですが、空室になるリスクが低いので、空室対策に頭を悩ませることはほとんどありません。
また、ワンルームは購入するよりも賃貸する方の方が多く、空室が発生したとしても次の入居者が決まるまでが早いという特徴もあります。
そのため、賃貸経営も安定しやすく、安定した家賃収入を得られる可能性が高いのです。
売却がしやすい
不動産投資をワンルームで行うと、売却がしやすいというメリットもあります。
ワンルームは不動産投資を行っている方々の中でも人気の高い商品なので、売買市場が成立しているのです。
ワンルームを専門に取り扱っている不動産管理会社やワンルームを中心に紹介している不動産サイトもあり、ワンルームは取引がしやすい状態となっています。
さらに、ワンルームは賃貸需要が高いということから家賃が下がりづらいというのが特徴です。
そのため、売却しようと思ったときに、購入したときよりも価格が大幅に安くなっているということがかなり少ないといえます。
このように売却するときの損失が少ないということが、売却をしやすくなっている要因となっているのです。
不動産投資をワンルームで行うときは、売却するときのことも視野に入れておくといいでしょう。
不動産投資をワンルームでも成功させる方法
不動産投資をワンルームで行うことには様々なメリットが存在するということを解説しました。
ここでは、やめておけといわれているワンルームの不動産投資を成功させる方法について解説します。
不動産投資をワンルームでも成功させる方法は、次の通りです。
- ランニングコストをしっかりと把握する
- 表面利回りを過信しない
- エリアの分析をする
- 信頼できる不動産管理会社を探す
先ほども解説したように、ワンルームで不動産投資を行う場合はランニングコストを意識することが非常に大切です。
他にも、表面利回りを過信しないということや、エリアの分析を行うなど、意識すべきポイントがいくつかあります。
それぞれについて解説するので、ぜひ参考にしてください。
ランニングコストをしっかりと把握する
ワンルーム投資では、様々なランニングコストがかかるので、それぞれしっかりと把握しておく必要があります。
ランニングコストを把握しておかないと、ランニングコストが家賃収入を上回り、思っていたような利益を得られないかもしれません。
このようなことを避けるためには、固定資産税などの税金や修繕費、管理費、保険料などにどれくらいの費用がかかるのか把握する必要があります。
自分で調べるのもいいですが、不動産管理会社に相談して把握するのがおすすめです。
不動産管理会社に相談する際も、任せっきりにするのではなく、何にどれくらいどうしてかかるのかなど、理解しておくと安心です。
表面利回りを過信しない
ワンルーム投資では、記載されている表面利回りを過信しないということも成功させるためには大切です。
表面利回りは、年間の家賃収入を不動産の購入価格で割ったものであり、そこにコストは含まれていません。
そのため、表面利回りは実際に出る利益よりも多く見えるように算出されているのです。
できる限り見込める利益と近い数値を知りたいときは、表面利回りではなく実質利回りを見る必要があります。
実質利回りは、年間にかかるコストや不動産の購入時にかかるコストを加味して算出されるものです。
そのため実質利回りの方が、実際に出る利益と近い数値を出すことができるようになっています。
ワンルーム投資を行う際は、表面利回りを過信せず、実質利回りを計算してどのくらいの利益が出るか計算してみるようにしましょう。
エリアの分析をする
ワンルーム投資を成功させるためには、購入するエリアを選ぶことが非常に大切です。
ワンルームは交通の便がいいことや駅から近いなどの条件のものは、非常に需要が高いという特徴があります。
そのため、好条件のワンルームは入居者がいなくて家賃収入が得られない空室リスクがかなり低くなるのです。
どれだけ新しい不動産を購入したとしても、交通の便が悪いと仕事などに行きづらいので、入居してくれる人はほとんどいません。
そのため、交通の便が良いことや駅から近いなどの条件は、ワンルーム投資を成功させるためには非常に重要なポイントだといえます。
ワンルームを購入する場合は、そのエリアは交通の便が良いかどうか、駅から近いかなどをしっかりと分析するようにしましょう。
信頼できる不動産管理会社を探す
ワンルーム投資を成功させるために、エリアの分析と同じくらい大切なのが「信頼できる不動産管理会社を探す」ということです。
不動産管理会社は、主に入居者の案内や契約、集金、クレーム対応、退去の立ち合いなどを行ってくれます。
これらは入居者が現れるかどうかに繋がる大切な仕事なので、安心して任せられる不動産管理会社が行わなくてはなりません。
また、これらの仕事をしっかりとこなしてくれるような不動産管理会社であれば、オーナーの方も余計な神経をすり減らすことが無くなるでしょう。
ワンルーム投資を成功させるためだけでなく、オーナーの負担を減らすためにも、信頼できる不動産管理会社を探すことは非常に大切なことなのです。
不動産投資をワンルームで行うときによくある質問
ここでは、不動産投資をワンルームで行うときによくある質問について解説します。
よくある質問は次の通りです。
- ワンルームで投資をするとなぜ失敗する？
- ワンルームで投資をしても成功する？
- ワンルームを複数持つのはどうなの？
それぞれの質問について解説するので、ぜひ参考にしてください。
ワンルームで投資をするとなぜ失敗する？
ワンルームで投資をして失敗してしまう理由として考えられるのは、新築のワンルームを購入したことによる家賃の低下です。
ワンルームに限らず新築の不動産を購入すると、築年数が新しいうちは家賃が高いという特徴があります。
しかし、築年数が古くなっていくうちに家賃が大幅に低下してしまい、当初想定していた利益を得られなくなってしまうのです。
新築の場合、中古と比べて家賃の低下率が大きいので、それを想定したうえでキャッシュフローを計算する必要があります。
新築は入居率が高いですが、それだけに惑わされないように注意しましょう。
ワンルームで投資をしても成功する？
本記事でも解説したように、ワンルームでも不動産投資は成功させられる可能性は十分あります。
家賃の低下率やランニングコスト、実質利回りなどをしっかりと把握することによって、成功の確率をあげることが可能です。
知識不足による失敗を少しでも無くし、売却のタイミングや方法などについても考えておくようにしましょう。
営業力の高い不動産管理会社と契約をすることで空室リスクを抑えることもできます。
ただし、不動産管理会社に任せっきりにするのではなく、自身も知識を付けるなどして、失敗する確率をできるだけ減らせるように努力してください。
ワンルームを複数持つのはどうなの？
ワンルームを複数持つというのは、空室リスクを抑える方法として非常に有効です。
1つのワンルームから入居者がいなくなったとしても、もう1つのワンルームに入居者がいれば、ある程度の収入は得られることが予想されます。
そのため、ワンルームを複数持つということは、空室リスクを抑える方法として有効なのです。
また、複数のエリアにワンルームを所有することで、災害によるリスクも抑えることができます。
地震などの災害によって、マンションが倒壊してしまうと、ワンルームを複数持っていたとしても家賃収入が途絶えてしまいます。
しかし、複数のエリアにワンルームを所有することで、1つのマンションが倒壊してももう1つのマンションが無事であれば、家賃収入が途絶えることはありません。
ワンルームを複数持つことは様々なリスクを抑える方法として有効なので、ぜひ取り組むことをおすすめします。
まとめ｜不動産投資をワンルームで行うのは初心者におすすめ！
本記事では「ワンルーム投資はやめておけといわれている理由」や「ワンルーム投資のメリット」などについて解説しました。
なぜワンルームで投資を行うのはやめておけといわれているのか、ワンルーム投資をするメリットなど理解していただくことはできたでしょうか。
ワンルームで不動産投資を行うのは、投資総額が少なくて済むということ、それがリスクを抑えることにつながるということもあり、初心者におすすめです。
不動産投資を考えている方は、まずはワンルームから始めてみてはいかがでしょうか。
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