不動産の始め方をプロセスに沿って解説！初心者は何から行うべき？

資産形成の方法としてメジャーな不動産投資ですが、諸々の手続きが複雑で始め方がわかりにくいのがデメリットです。

しかし、始め方さえわかってしまえば、新たな収入源を作る手段として絶大な効果が期待できます。

この記事では、一つひとつのプロセスに沿って不動産投資の始め方について解説していきます。

何から行うべきかわからない初心者の方でも、当記事を読めば物件購入までの流れを把握できます。ぜひ最後までご覧ください。

不動産投資の始め方について　一連の流れを解説

不動産投資で継続的に収益を発生させるためには、誤った認識のまま投資を始めないことが肝心です。

投資するにあたって、焦りは損失を生み出します。

実際に物件を購入するまでに複数のプロセスが存在するため、一つずつゆっくり確認していきましょう。

不動産投資で達成したい目標・目的を設定する

目標・目的設定が不動産投資を始めるにあたって最初に行うべきことです。

不動産投資で達成したい目標や目的によって、購入する物件選びや、保有物件の運用方法は大きく変わります。

投資によって達成できる目標としては、以下のような例が挙げられます。

副収入目的であれば入居率が安定する運用、資産形成やFIRE目的であれば高利回りになる運用など、目標目的によって投資の形や費用が変わります。

最初は大まかでもいいので、指針を決めたうえで不動産投資について学習していきましょう。

不動産業者・物件探し

不動産投資による目的・目標を立てたら、続いて行うのは不動産業者・物件探しです。

目的・目標を達成できる条件の物件、またそれらをサポートしてくれる不動産会社のチョイスが投資を成功に導きます。

物件の売買自体は個人間でも行えますが、不動産投資が初めての場合は仲介業務を担ってくれる不動産業者を利用したほうが便利です。

口コミなども参考にしつつ、悪徳業者に注意して業者探しを行いましょう。

また、物件探しに際して「不動産コンサルティングサービス」を利用するのもおすすめです。

不動産コンサルティングサービスでは、相談者の条件に沿った物件探しをサポートしてくれます。

メールやLINEによる無料相談で疑問を解決してから、店舗に足を運んでみるのも良いでしょう。

気になった業者・物件があったら資料請求

気になる業者や物件を見つけたら、資料請求を行ってみましょう。

インターネットでも業者や物件の情報は閲覧できますが、掲載されている情報は一部のみです。

その点、業者が用意している資料には投資家などに向けたより詳しい情報が多く載せられています。

物件の細かな情報を把握して具体的な投資イメージを膨らませるには、業者が用意している資料を請求してじっくり考えを巡らすことが重要です。

また、詳細を把握してから店舗に足を運ぶほうが、時間を要さないスムーズな取引を実現できる可能性も高まります。

当社では不動産投資を始めたい方に最適なアドバイスを行っております。LINE登録にて資料を無料でお渡ししているので、ぜひこの機会にご登録の上資料を手に入れてください。

内見申し込み・周辺調査

気になった投資物件を見つけたら、内見を申し込んで実際の状態を確認しましょう。

内見することで、資料等で得た情報をもとにした自分の考えと、物件の現状とのギャップをなくせます。

物件の状態によっては、貸し出しを行うまでに多額の修繕費などが発生することもあるので、自分の目で確認してから購入を検討しましょう。

また、入居者が物件選びの際に重要視する周辺環境の調査も必要です。

駅からのアクセスや商業施設の有無など、高い入居率を維持できる種々の条件が揃っているのかを事前に判断しておきましょう。

購入申し込み・金融機関への融資申し込み

内見や周辺調査を行い、最終的に物件の購入を決めたら買付申込書を提出します。

これは売主に物件購入の意志を伝える書類ですが、提出したからといって購入が確定するわけではありません。

買付申込書を提出したら、金融機関へ融資の申し込みを行います。

自分で金融機関を探して融資を受ける場合と、不動産業者と提携している金融機関から融資を受ける2パターンがあるので、必要な方を選択してください。

売買契約と金融機関への本審査申し込み

購入申し込みと融資申し込みを終えたら、ついに物件の売買契約を行います。

売買契約の前には、重要事項説明書や売買契約書などについて宅地建物取引士と打ち合わせを行います。

投資を続けるにあたって不備や不利な面がないか、契約内容は細部までしっかり確認するようにしてください。

売買契約を締結した後は、再度金融機関による本審査を受けます。

金融機関からすると物件を本当に購入したか不明な状態で融資はできないため、売買契約後に契約書類などをもとに改めて審査を実施し、融資が可能か判断する必要があるのです。

物件引き渡し・物件メンテナンス

本審査に通ったあとは、晴れて物件の引き渡しとなります。

ここまでのプロセスを経ることでやっと自分名義の物件を保有でき、実際に人に貸し出しが行えるようになります。

とはいえ、中古物件などの状態によっては入居希望者が集まらない場合もあるため、必要に応じてメンテナンスなどを行わなければなりません。

また、自身で管理することが難しい場合には、賃貸管理会社と契約を行う必要もあります。

保有物件の設備管理や入居者対応を委託することで、不動産投資を副業として行いやすくなります。

不動産投資を始めると得られる収入について

ここでは不動産投資によって得られる収入について解説します。

家賃収入

不動産投資で得られる1つ目の収入は、家賃収入です。

オーナーとして入居者へ物件を貸し出すことで、毎月の家賃が収入として得られます。

入居者から家賃が支払われている限り得られる不労所得であり、投資用語では「インカムゲイン」とも呼ばれる継続的な収入の形です。

ただし、実際には家賃すべてを毎月の収入として受け取れるとは限りません。たとえば、管理費用などの経費やローン返済がある場合は、手元に残る額は少なくなります。

入居率を高められないと、毎月の支払い額だけが増えてキャッシュフロー悪化の原因にもなりかねません。家賃収入を安定させるためには物件探しの工程から計画的に進めていく必要があるでしょう。

不動産売却益

不動産投資で得られる2つ目の収入は、不動産売却益です。

タイミングは人それぞれですが、購入した物件をいずれ手放すタイミングがくることも考えられるでしょう。

購入価格よりも高い価格で物件を売却できた場合は不動産売却益が発生し、投資としては利益を出せたことになります。

資産を売却した際に得た利益を「キャピタルゲイン」と呼び、一気に多額の現金を得られる可能性があるため、キャッシュフローの改善に期待できる収入形態です。

不動産投資を始めると発生する支出について

不動産投資によって発生する支出を紹介します。

不動産投資ではさまざまなタイミングで以下のような支出が発生します。

【初期費用】物件購入費用

初期費用としてかかるのが物件購入費用です。

融資を受けながら不動産投資を行う場合はこの費用を抑えられますが、それでも物件価格の数％を頭金として支払うケースがあるので、自己資金は用意しておくほうが良いでしょう。

また、頭金を支払うことで金融機関からの融資が受けやすくなる場合もあるため、状況に応じて多少多めの額を用意しておくのがおすすめです。

【初期費用】各種手数料

不動産物件の購入を進める際には、以下のような手数料が発生します。

これら4つが不動産購入時に発生する主な手数料です。

頭金以外にも多くの初期費用が発生するので、資金には余裕を持って購入物件を検討してください。

【運用コスト】管理費

1つ目の運用コストとして、管理費が発生します。

物件管理を委託する場合は管理業者への支払いが発生し、個人管理の場合でも設備管理やメンテナンスに管理費が必要です。

【運用コスト】修繕費・原状回復費

2つ目の運用コストとして、修繕費や原状回復費が発生します。

入居者が退去する際、汚れや傷がついている壁や床を清掃したり、場合によっては交換する必要があります。

一部は入居者負担となりますが、その時々で費用が変動することもあるため急遽キャッシュフローが悪化する原因にもなりかねません。

各種税金

初期費用として発生する税金と、不動産投資で得た収入にかかる税金などが存在します。

初期費用として発生するのは以下の通りです。

これら以外にも所得税や都市計画税、固定資産税など、継続して発生する税金などもあります。

不動産投資で得られるメリットと抱えるリスクとは

次に不動産投資で得られるメリットと、抱えうるリスクについて解説します。

メリット：収入源の増加

不動産投資で得られる1つ目のメリットは、収入源の増加です。

物件の人気が出て入居率が高まれば、その分投資収入も増えます。

不労所得なので、これまでと生活スタイルを変えずとも収入源を増やすことができ、生活の質を高めたり、安定を図れる可能性も高まります。

メリット：インフレ対策

不動産投資で得られる2つ目のメリットは、インフレ対策になることです。

物やサービスの価値が上がり、お金の価値が相対的に下がるインフレ時には、不動産物件の価格が上昇します。

インフレ時には価値が下がりにくい資産へ投資してお金の価値を守ることが有効と言えますが、不動産物件もインフレ時の投資先としておすすめと言えるでしょう。

経済の影響を受けにくいうえに、家賃収入を得ながら資産を守り抜ける可能性が高いのが不動産投資の特徴でもあります。

メリット：節税対策

不動産投資で得られる3つ目のメリットは、節税対策ができることです。

不動産物件は減価償却の仕組みが適用されるため、仮に支出がなくても経費が発生することで所得額が減り、節税効果が発生します。

また、本業と不動産投資の収益は「損益通算」によって合算できるため、例えば不動産投資で発生した損失額が本業の所得から引かれ、所得額も減ることで減税されます。

ケースによって節税効果が出ない場合もあるため、高い節税効果を得られるよう事前に不動産にまつわる税について理解を深めておきましょう。

リスク：入居者が集まらず収入が発生しない

不動産投資による1つ目のリスクは、入居者が集まらず収入が発生しないことです。

物件を購入しても、入居者が集まらない可能性は十分考えられます。

入居者が集まらなければ当然家賃収入も発生せず、ローン返済によって赤字が膨らんでいきます。

このようなリスクを抑えるためには事前の物件・周辺調査が大きな力を発揮するので、リスク回避のためにも怠らないようにしましょう。

リスク：物件の価格変動が発生する可能性

不動産投資による2つ目のリスクは、物件の価格変動が発生する可能性です。

不動産物件は基本的に築年数が経過すればするほど、価格は下がっていきます。

売り時を逃すと損失を抱える可能性もあるので、タイミングを逃さないよう常に調査をしておくことが大切です。

リスク：災害により物件を失う可能性

不動産投資による3つ目のリスクは、災害によって物件を失う可能性があることです。

どれだけ入居率が高く、物件の状態を綺麗に保っていても、災害などによって全損することで今後の計画が不透明になることは大いに考えられます。

保証を受けるためにも、できる限り保険へ加入しておくことをおすすめします。

リスク：悪徳な不動産業者も存在する

不動産投資による4つ目のリスクは、悪徳な不動産業者も存在することです。

まともに調査をしていない物件を押し売りし、購入後のアフターフォローも行わないというような悪徳不動産業者は、残念ながら多数存在します。

不動産業者は仲介料を主な収入源としており、できるだけ多くの物件を売ることで、利益拡大を目指します。

こういったシステムであることが、上記のような悪徳業者を生み出す大きな要因となっているのです。

一方、不動産コンサルティングサービスでは、不動産の管理費をメインの収入源としています。そのため、わざわざ劣悪な物件を販売することに旨味はありません。

条件の良い物件を紹介すればするほど自社も、そして投資家の方々も儲かる仕組みとなっています。

当社では不動産投資を始めたい方に最適なアドバイスを行っております。LINE登録にて資料を無料でお渡ししているので、ぜひこの機会にご登録の上資料を手に入れてください。

不動産投資について学ぶ方法とは

最後に不動産投資について学ぶ方法を紹介します。

投資で収益を発生させるには、適切な知識が不可欠です。

適切な知識を身につけるためには、信頼のおける経験者や不動産業者の担当者などと繋がりを作る必要があります。

以下の方法などを参考に、疑問解決に役立つネットワーク作りを行えると、実際に不動産投資を始めた際に役立つでしょう。

不動産投資に関してネットで情報収集

多くの不動産業者が自社ホームページで不動産投資について多くの情報を発信しています。

基礎知識を身に着ける場合も役立ちますが、特に現場に近い情報を得たいなら宅建士などが監修している記事などを中心に読み漁ってみるのもおすすめです。

不動産業者のセミナーや講演に参加する

不動産業者などが不動産投資についてのセミナーや講演を開催していることがあります。

特にコロナ禍になってからはインターネット上で開催されることも多く、参加費が無料な場合もあるため、気軽にプロの声を聞ける場所として人気があります。

不動産投資に限らず、資産形成についての話を聞ける場合もあるので、主催者の経歴などを確認したうえで参加してみるのも良いでしょう。

SNSでリアルな声を集める

意外に耳寄りな情報を集められるのがSNSです。

物件の詳細までは公開されませんが、例えば投資でのテクニックや、不動産投資を行っている人たちの現状などを多く見つけられます。

不動産業者とやり取りするだけではわからないリアルな声も聞こえてくるので、定期的に確認してみると物事をよりシビアに考えるきっかけになるかもしれません。

不動産投資は始め方が肝心！目標達成にはプロセス遵守が必須

今回は不動産投資の始め方について解説しました。

不動産投資で収益を継続的に発生させるためには、正しい認識のうえで不動産投資を始める必要があります。そのためには事前学習は欠かせません。プロセスを飛ばさず1つひとつ確実に知識をつけることで目標・目的の達成につながるでしょう。

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