不動産投資詐欺を見抜くには？悪質業者の特徴や広告・物件の見方を解説

不動産投資を始めたいけど、詐欺の被害に遭うのが怖くて一歩が踏み出せない。

そんな不安を抱えている方は少なくないのではないでしょうか。

今回の記事では、悪質業者の特徴や見極め方や、不動産投資詐欺にひっかからないためのポイントを詳しく解説していきます。

実際に行政などのツールを使った業者の調査方法や、広告のチェックポイントについても触れているので、少しでも安心して投資したい方にもうってつけです。

悪質な不動産業者と取引したり、収益を生まない物件に投資しないためにも、ぜひこの記事をご覧になってみてください。

不動産投資詐欺をしてくる可能性が高い業者の特徴は？

不動産投資に投じる資金は非常に高額なため、一度でも詐欺に遭って投資金を失うと人生が大きく狂ってしまう可能性があります。

今の生活や将来のライフプランがすべて崩れ去るような被害に遭わないためにも、詐欺をしてくる可能性が高い業者の特徴を事前に知っておきましょう。

ここではそのような業者の特徴を4つ解説するので、今後不動産業者と取引される方は詐欺業者を見抜く参考にしてみてください。

強引に契約を勧めてくる

以下のようなセリフで不動産投資の契約を強引に勧めてきたり、勧誘してきたりする業者は疑ってかかるようにしましょう。

「今がチャンスです。この物件は将来確実に値上がりします。」

「この物件に投資すれば絶対失敗しません。リスクゼロです。」

「確実」「絶対」など、魅力的に聞こえる言葉を並べて強気にセールスしてきても、すぐに話に乗っかってはいけません。

なぜなら、不動産投資には空室リスクや災害リスク、修繕リスク、地域ごとの需給バランスなど、様々な不確定要素があるからです。

事前の調査であ る程度の収益性は予測できたとしても、実際は運用してみないと収益が発生するかわからないため、「絶対」や「失敗しない」などと断言するのは不可能なのです。

また、一度断った客に対して再度勧誘をすることや、深夜など客が迷惑に感じる時間帯に電話や訪問をすることは、宅地建物取引業法で禁止されています。

まともな取引ができる業者はこのような違法行為をしてこないので、悪質業者を見分けるポイントの一つとして参考にしてください。

物件のメリットしか教えてくれない

物件の良い点ばかりを強調し、デメリットについては一切触れない業者も避けるべきでしょう。

メリットしか教えてくれないということは、デメリットを知られると投資を敬遠されてしまうような重大な欠点を隠している可能性が高いです。

また、業者側が適当な調査しかしておらず、そもそもデメリットを把握していないケースも考えられます。

メリット・デメリットを含め、物件の全体像を知らないと入居者が集まる健全な不動産投資は行えません。

不都合な情報は隠し、投資家にだけ損失を押し付けるような業者とは取引しないことをおすすめします。

担当者の対応が悪い

対応が悪い担当者がいる不動産業者も信用に値しません。

もし担当者の受け答えが横柄で雑だった場合、それは会社として社員教育がきちんとなされていないサインと言えるでしょう。

社員教育が不十分だと、そもそも不動産投資について十分な情報を見に付けてなかったり、その後のやり取りがスムーズに運ばなかったりと、契約の過程で様々な問題が生じる恐れがあります。

ただし、会社自体に問題がなく担当者だけに問題があるケースもあるので、違和感を覚えた際にはまず担当者の変更を申し出てみるのがよいでしょう。

それでも改善されない場合は、その会社の利用は避けるのが吉です。

おとり物件を掲載している

すでに成約済みの物件をあたかも募集中であるかのように載せ、問い合わせてきた客を別の物件に誘導する「おとり広告」を行う業者にも注意してください。

おとり広告は、物件情報の更新を怠ったミスから生じる場合もありますが、いずれにしろそのような業者は情報管理がずさんだと判断できます。

 一度おとり広告に引っかかった時点でその業者との取引は控えないと、大金を投じる不動産投資において、後々重大なミスやトラブルが生じる可能性もあります。

取引する業者選びは慎重に行いたいもの。

上記の特徴を踏まえて冷静に見極め、信頼できる業者を見つけてみてください。

不安な点があれば、複数の業者に相談するのもおすすめです。

悪質な不動産投資業者を見分ける4つの方法

不動産投資を始めるにあたって、悪質な業者に騙されないことが何より大切です。

しかし、不動産投資初心者の方は、業者の特徴だけで悪質かどうかを見抜くのは難しいかもしれません。

そこで、業者の善し悪しを判断するためのより確実性の高い4つの方法をご紹介します。

公的機関の情報や取り決め、すでにその業者と接触した人たちの意見を活用する方法なので、信憑性はかなり高いと言えるでしょう。

国土交通省から行政処分を受けていないかチェックする

過去に監督処分を受けていないかチェックすると、気になる不動産業者が本当に信頼できるか判断できます。

監督処分とは、法令に違反した業者に対して、県などの行政機関が業務に関する命令を下すことです。

県や行政による監督処分の記録は、国土交通省の「国土交通省ネガティブ情報等検索サイト」で調べられるのでぜひ活用してください。

ちなみに、宅地建物取引業法に違反した業者には以下のどれかの処分が下されます。

・指示：取引相手に損害を与えるような特定行為の禁止を命じること

・業務停止処分：1年以内の期間、全業務もしくは一部業務の停止を命じること

・免許取り消し処分：宅地建物取引業を営むのに必要な「宅地建物取引業免許」を取り消すこと

過去に処分を受けた業者が今現在も悪質な行為をしているとは限りませんが、仮に上記サイトで過去の処分情報がチェックできた場合には警戒しながら取引するか、取引自体をやめるようにしましょう。

怪しさを感じなくても、業者と接触した時点で一度チェックしておくと、心理的に安心して取引できますよ。

不動産広告で制限されているワードを使っていないかチェックする

不動産広告には、消費者を守るために誇大表現や根拠のない表現を使用してはいけないというルールが設けられています。

このような表現を不動産広告に根拠なく使っている業者は、取引を進めるなかでさらに悪質な手段で話を持ちかけてくる可能性があるため注意しましょう。

たとえば、「完璧」「絶対」「日本一」「最高級」といった言葉は、客観的な調査によってそれが実証されていない限り使用してはいけません。

これらの言葉は消費者の購買意欲を高めるために使われがちですが、実際には根拠がないケースが少なくないのです。

不動産会社が「この物件は絶対に値上がりします！」と断言したとしても、将来の価格変動が保証されているとは思わないようにしましょう。

また、「特選」「厳選」といった言葉は、その物件が他と比べて優れているという印象を持ちますが、実際は選定基準が明確じゃないにも関わらず利用されている可能性があります。

「どのような基準で厳選されたのか」「なぜ特選としておすすめするのか」といった理由が合理的かつ明確に示されていない場合は鵜呑みにしてはいけません。

他にも、分譲マンションの期分け販売で第1期分の販売分に売れ残りがあるのに「完売」と表示するのもNGとなっています。

このように、不動産広告において消費者に誤認を与えかねないワードを使う場合は、それらを実証する根拠を提示できる状態である必要があります。

消費者を惹きつけるようなワードを根拠なく使っている業者は、最初から消費者を欺くために事業を行っている可能性があるため警戒しましょう。

業者ホームページで保有資格をチェックする

不動産投資を行う際は、業者だけじゃなく担当者の保有資格もしっかりチェックしておきましょう。

特にチェックしておきたいのが「宅地建物取引士」の資格保有状況です。

宅建士の資格を持っていると、不動産の売買、もしくは賃貸契約を行う際に、重要事項を説明したり、重要事項説明書や売買契約書に記名できるようになります。

すなわち、公的書類に名前が記載されるため、悪質な行為を堂々とできなくなるのです。

中には宅建士の資格を持っていても詐欺行為をはたらく人もいるかもしれませんが、宅建士の資格を持っている担当者なら一定の信頼性は担保されます。

また、担当者だけではなく不動産業者も正規の宅建業者であるか事前にチェックするのを忘れないようにしましょう、

気になる業者がある場合は、国土交通省が提供する「建設業者・宅建業者等企業情報検索システム」を利用して、免許を持っている業者か調べてみてください。

口コミサイトで実態をチェックする

不動産業者を選ぶにあたって、口コミサイトは強力な味方となってくれます。

すでに業者と取引をした方や、勧誘を受けた方たちの率直な意見を知ることは、業者の本当の姿を知ることにも繋がるのです。

ただし、鵜呑みにしすぎるのは良くありません。

極端に良い口コミがたくさん並んでいたり、同じ日時や時間帯に口コミが投稿されていたりする場合は業者の自作自演の可能性も考えられます。

このようなサイトにひっかからないためには、会員登録しなくても口コミ投稿できるようなサイトは参考にしないことが大切です。

不動産投資詐欺にひっかからないための5つの注意点

不動産投資詐欺に遭わないためには、業者選びから現地調査に至るまで、投資に必要なあらゆる事について自分で責任を持って取り組むことが肝心です。

万が一投資で損失が出ても、それをカバーできるのは自分しかいません。

これから紹介する、詐欺被害を防ぐために特に重要な5つの注意点を参考に、詐欺にしっかりNOを突きつけられるようにしましょう。

必ず自分で現地調査をする

投資したい物件がある場合、必ず自分で現地調査を行うようにしましょう。

現地調査とは、投資候補の物件周辺に足を運び、ネットや資料・写真からは得られないリアルな情報を収集することです。

物件の近隣にどのような店舗があるか、競合物件の状態はどうか、最寄り駅からのアクセスは良いかなど、具体的な情報を集めると投資のしがいがある物件か判断しやすくなります。

また、入居者目線に立って物件に立つことで、物件の見え方が変わる場合もあります。

人が住む場所としてふさわしいかは、実際にその環境に身をおいてみないとわかりません。

一回は一人で、もう一回は担当者と一緒に現地調査をすると、両者の視点を照らし合わせることができて、物件の実態をさらに把握できますよ。

確かな実績がある不動産会社を選ぶ

頼りになるパートナーの証とも言えるのが、これまでの実績です。

多くの顧客を満足させ、良い評判を実際に確かめられる業者は豊富な知識やノウハウを蓄積しており、スムーズな取引に繋がる可能性が高いでしょう。

たとえば、賃貸アパートへの投資を検討している場合には、賃貸アパートの紹介実績が多い業者を選ぶのがおすすめです。

業者ごとの得意な領域について知っておくことも、自分のベストパートナー探しに繋がりますよ。

不動産投資詐欺のパターンを知っておく

不動産投資詐欺に遭わないためには、詐欺の手口を知っておくことが重要です。

どのような流れで、どんな言葉を使って騙してくるのか知っておけば、詐欺を見抜く能力が身につきます。

インターネットで調べても良いですし、専門家から実際の詐欺の事例を聞いてみるのも良いでしょう。

以下の記事でも不動産投資の具体的な手口について解説しています。

詐欺の仕組みがよくわかる記事なので、ぜひ一緒にご覧ください。

【不動産投資関連のトラブルに要注意！代表的な手口と回避するポイントを解説】

不動産投資の利回り相場を知っておく 

詐欺に騙されないためには、利回りの相場を大まかにでも知っておきましょう。

利回りとは、不動産投資で得られる収益の割合のことです。

たとえば、年間の賃料収入が100万円で、物件の購入価格が2,000万円の場合、利回りは5％（100万円÷2,000万円×100）となります。

健美家が2024年3月に発表した「収益物件 市場動向マンスリーレポート 2024年2月期」を参考に、今現在の利回り相場について見てみましょう。

収益物件	利回り（％）	価格（万円）
区分マンション	6.83	1,935
一棟アパート	8.05	7,901
一棟マンション	7.72	17,478

このように、利回りの平均的な相場はだいたい6％〜8％程度です。

地域や物件によっては倍ほどになるケースもありますが、それはごくわずかと言えるでしょう。

平均的な相場を知っておけば、「利回り20％保証」といった文言がどれだけ普通の感覚からかけ離れているか理解できるはずです。

投資を急かしてきても乗っからない

不動産投資を始めたばかりの初心者にとって、一番気をつけなければならないのが、「今すぐ投資しないと損をする」と急かしてくる勧誘方法です。

行動経済学の「プロスペクト理論」では、人間は利益を得ることより損失を被るほうが大きな苦痛を感じやすいことがわかっています。

先程のようなセリフを言われると、プロスペクト理論によって発生してもいない損失を取り返そうと感じ、投資話に乗ってしまう人も少なくありません。

しかし、利益を得るための不動産投資には入念な準備が必要であり、どれだけ良い物件でも急いで運用を開始していては利益は上げられないのです。

「今決めないとこの物件は他の人に買われちゃいます」などと心理的に追い込んできても、冷静に対処するようにしましょう。

将来的に利益を上げる不動産投資を実現するには、はじめの一歩に慎重になることが何よりも重要です。

こんな物件を勧められたら要注意！

不動産投資で利益を上げるには、慎重に物件を選ぶことが欠かせません。

しかし、物件選びというのは、不動産投資初心者はもちろんのこと、すでに何軒も保有しているような経験者にとっても難易度の高い作業です。

そこで、ここでは初心者が本当は利益を上げにくい物件を見抜くための、最低限のポイントについて解説します。

以下の特徴に当てはまる物件を勧められた場合には、投資するかはより慎重に決めるようにしてください。

土地のニーズに合っていない間取りの物件

不動産投資で収益を上げるためには、その地域に住む人々のニーズに合った物件を選ぶ・建設することが重要です。

たとえば、学生や独身サラリーマン向けからのニーズが高いワンルーム物件を、家族で住んでいる方が多い住宅地に建てても、なかなか入居者は集まりません。

不動産投資の収益は家賃であり、それを確保するには入居者を集めることが何よりも重要です。

ニーズに合わない物件は誰からも選ばれず、空室率が高くなったり、当初の想定より大幅に家賃を下げたりする必要性が生まれ、収益も伸びづらくなるでしょう。

心理的瑕疵・物理的瑕疵がある物件

不動産投資で失敗しないためには、瑕疵（かし）物件の存在に注意しましょう。

瑕疵物件とは、何らかの欠陥や問題点を持つ物件のことで、入居者に心理的な抵抗を与える「心理的瑕疵」と、安全かつ便利な生活を損なう問題点を抱えた「物理的瑕疵」が存在します。

心理的瑕疵物件は過去に事件や事故、自殺などがあった物件を指し、物理的瑕疵物件は雨漏りやシロアリ問題など、建物自体に欠陥がある物件を指します。

このような物件は入居者が集まりにくく、賃料も下がりやすい傾向にあるため、投資をしても理想通りの収益を上げるのが難しいのです。

投資先として瑕疵物件を選んでしまうと、将来的な修繕費用がかさむだけでなく、入居者も満足に集まらなくなってしまいます。

担当者から物件をおすすめされた際には、入居を拒まれるような特徴がないか、物件について自分でもしっかり調査するようにしましょう。

建築基準法に違反している物件

建築基準法に違反している物件を「違法建築物件」と呼びます。

すぐさま取り締まりを受けるわけではありませんが、将来的に損失に繋がるリスクがあるため、特に投資初心者は手を出さないことが重要です。

たとえば、無許可で増改築をしていたり、建築基準を満たしているかをチェックする「完了検査」を受けていない物件が違法建築物件の一例となります。

このような物件を保有していると行政から是正勧告を受け、自費での改築が必要になったり、売却が難しくなったりします。

すなわち、当初の投資計画から大きく逸れることで、大きな損失が発生する可能性があるのが違法建築物件なのです。

登記記録や、法令に適合していることを証明する確認済証の有無を調べ、問題ないと判断できた物件にだけ投資すると、後々のリスクを大幅に下げられます。

周辺の物件よりもあからさまに家賃が安い物件

不動産投資は、現在も入居者がいる物件をオーナーから購入して投資を開始するケースもあります。

こういった形で投資を始める時に、投資候補物件の家賃がなぜか周辺の物件より安かった場合は要注意です。

家賃が安いということは、それだけ入居者を集めにくい何かしらの原因が隠れている可能性があります。

不自然にリフォームされている物件

見るからに不自然にリフォームされている物件は、物件の表面だけを綺麗にし、後ろめたい問題を隠そうとしている可能性があります。

壁や床の一部だけが新しかったり、部分的に塗装がされていたりする場合は、瑕疵物件ではないか疑ってかかるのが良いでしょう。

「表面だけでも綺麗なら良い」と思う方もいるかもしれませんが、そのリフォームの質が低い場合、数年後にその部分を新たに修繕する必要が出てくるかもしれません。

却ってお金がかかり、損失に繋がる可能性もあるため、不自然な部分がある物件への投資は慎重に行いましょう。

まとめ：不動産投資の詐欺は身近にある！投資の基本を理解してしっかり回避しよう

巧妙な手口を使って詐欺物件を買わせようとしてくる悪質業者は大変多いです。

詐欺というのは、「初心者だから騙される・経験者だから騙されない」というわけではなく、自分は騙されないと思って何も対策をしていなかった人が騙されるものです。

不動産投資は投じる資金が大きいだけに、一回でも詐欺に遭えば人生を立て直すことは非常に難しくなります。

そのため、次に騙されるのは自分なんだと意識し、自ら情報収集を欠かさないようにしないと、あっという間に大切なお金を失ってしまいます。

詐欺の手口や一般的な相場利回りなど、不動産投資の常識を理解してから投資を開始すれば、あからさまな嘘に騙されることはなくなるでしょう。

この記事や、別の記事もご覧いただき、悪質な儲け話にひっかからないようにしてください。

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