不動産投資のサブリース契約｜メリットからトラブル回避方法まで詳しく解説！

不動産投資、特にアパート経営をしているとよく聞くサブリースという用語。

建物の管理を丸ごと任せることから管理業務の手間や家賃保証などのメリットはあるものの、契約をめぐるトラブルも多く危険というイメージを持つ人も少なからずいるでしょう。

この記事ではサブリース契約について、メリット・デメリット双方に触れつつ、うまく不動産投資で活用する方法についてお伝えします。

不動産投資におけるサブリース契約とは

サブリース契約は、持っている賃貸物件を不動産管理会社にまるごと貸し出す契約で、オーナーが全ての管理を行う自主管理や管理業務のみを不動産管理会社に委託する方法と並び、アパート経営などを行う際の一般的な運用手法となっています。

サブリース契約には管理業務や入居者募集などの不動産投資における手間を省ける、空き部屋の有無に関わらずオーナーに賃料を保証するなどのメリットが存在します。

そのため経営ノウハウがわからない初心者や現地にいって管理を行うことが難しい海外在住者を中心によく利用されています。

一方サブリース契約をめぐってはずさんな計画から管理会社が破綻しオーナーが痛手を被ったことが全国的なニュースとなるなど、契約をめぐるトラブルも少なくありません。

そのため、管理会社の選択や契約内容については慎重な判断が必要になります。

次章以降で、サブリース契約についてメリット・デメリットそれぞれの観点から簡単に説明します。

なお、サブリース契約においてはこちらの記事にも詳しく紹介されているので、興味のある方は確認してみてはいかがでしょうか？

サブリース契約の6つのメリット

サブリース契約は管理会社に自分が持つ不動産物件の管理を丸ごと依頼する仕組みであるため、以下のような業務についてリスクを負わずに済むというのが大きなメリットです。

また契約によっては広告や原状回復などに関する費用が安くなったり、相続税が有利になったり、確定申告の手間が省けるといった点も強みとなります。

これらのメリットについて以下の6つの観点から詳細をお伝えいたします。

管理業務を行わなくて良い

不動産管理については、契約の更新やメンテナンスなど様々な管理業務が存在します。

アパート経営の場合は入居者の募集や退去、集金などの業務もあります。

これらの業務は専門知識でもない限りオーナー自身で行うには難しく、時間制約もあいまってかなり厳しいといえるでしょう。

ただサブリース契約であれば専門の会社がこれらの業務を全て行うため、手間がかからずに済みます。

海外在住の方が行う場合など遠方での不動産投資を行う場合は欠かせないといえるでしょう。

空室リスクを回避できる

アパートなどを経営する形の不動産投資であれば、空き部屋が発生した途端オーナーの収入は減少してしまいます。

一軒家の場合は収入を全て失うことになってしまうかもしれません。

しかしサブリース契約を結べば、不動産管理会社が空室数に限らず、一定の家賃収入（満室時の家賃収入の8割〜9割ほど）を保証することが多いため、そのような空室リスクを負うことがありません。

ただし一部の不動産会社や契約プランにおいては空室保証の制度がないこともあるため、情報を見逃さないようにしましょう。

住民の問題（家賃滞納など）に関わる必要がない

不動産投資、特にアパート経営においては、入居者間でのトラブルや家賃滞納などが発生します。

オーナー自身で管理する場合は、これらの問題にも時間を割く必要があり、本業が忙しい人が対応するのは難しいかもしれません。

ただサブリース契約を結べばこれらの住民の管理も契約した会社の業務となるため、オーナー側の手間を省くことができます。

時間のないサラリーマン大家の方には見逃せないメリットと言えるでしょう。

なおサラリーマンの方が不動産経営を行う際のメリットやデメリットについては、こちらの記事をご覧ください。

広告料負担や原状回復費用を支払う必要がない場合もある

不動産投資を行った後に行うのが、入居者を募集するための広告です。

インターネット広告やチラシなどを用意する必要がありますが、これらの制作費用や運用費用は多いと数百万円ほどかかることもあり、大きな負担となってしまうかもしれません。

また入居者が退去した場合は、壁紙の張り替えや清掃など新しい入居者を募集するための原状回復活動を行う必要がありますが、これにも多額の修繕費がかかることがあります。

サブリース契約の場合、多くの会社やプランが広告や修繕に関する費用を保証してくれるため、これらの負担を考えずに経営を行うことができます。

ただしこれらの広告料や原状回復費用も空室保証同様、契約する会社やプランにおいては保証されていないこともあります。

契約時には詳細の項目チェックを必ず行うようにしてください。

相続税対策になる

不動産投資を行っていた投資家の方が亡くなり相続が発生すると、経営していたアパートなどには相続税が発生します。

アパートなど集合住宅の経営に関しては、相続税の税率はその入居率が高いほど低い税率が適用されます。

しかしサブリース契約の場合は入居率100%、つまり満室と計算されます。

そのため、相続税は一番安い設定となります。

現在自身でアパートを経営している場合などには、サブリース契約は相続対策として有効なものになると言えるでしょう。

確定申告業務が簡素化される

投資を行う場合に利益確定や節税のために、欠かせないことが多い確定申告。

不動産投資の場合修繕費や広告費用などの経費項目が多く、仕分けの手間が大きくなりがちで、自分で行うのは困難、という方も珍しくありません。

しかしサブリース契約を利用する場合はこれら経費項目の一部や全部を支払うため、投資家が支出しない項目となっています。

結果として仕分け業務は簡素化され、確定申告にかかる手間を減らすことができます。

本業が忙しい方が不動産投資を行う場合、このメリットは大きいと言えるでしょう。

なお、確定申告についてはこちらの記事にも詳しく掲載されています。

興味のある方は参考にしてください。

サブリース契約の5つのデメリット

サブリース契約は不動産所有者の手間と費用を削減できる多くのメリットがある一方で、以下のようなデメリットも存在します。

これら5つの点について、詳細を説明します。

住民を選ぶことができない

不動産投資、特にアパートなど集合住宅の経営を行う場合、以下のようなトラブルに対応する可能性があります。

• 入居者の方が亡くなり、後片付けを行う必要がでてくる
• 騒音やゴミ出しなどのマナーをめぐる問題が発生する
• 家賃滞納が続いてしまう

このようなトラブルが起きないようにするには、入居希望者が実際に問題を起こすような人でないかを事前にチェックする必要があります。

しかしサブリース契約の場合、入居に関する手続きは不動産管理会社で行うため、物件の所有者自身が住民を選ぶことはできません。

この場合管理会社が希望者を厳密に審査し、オーナーにその結果を共有することが重要になりますが、会社によってはその内容を経営者に全く伝えてくれないケースが見られます。

トラブル対応に費用と時間を取られないようにするためにも、審査と結果の共有をしっかり行ってくれる会社を、管理者として指定するようにしましょう。

またサブリース契約が途中で終了するケースについては、契約期間中に入居付けされた住民とオーナーは付き合いをしなければならなくなることにも注意してください。

不動産オーナーの取り分が少なくなる

サブリース契約では、不動産管理会社が所有者と入居者の間に入り、80〜90%の家賃を保証する契約になるため、オーナーは家賃全てを手に入れることができません。

空室率が少なくなることが想定される場合は、収益率は自身で管理するより10〜20%少なくなることに注意して投資を行うようにしてください。

特に駅に近い、日当たりが良好など好条件の物件を持つ場合は要注意です。

家賃の見直しにより将来の収益性が下がる

不動産管理会社は家賃保証を維持するため、建物の老朽化や周辺環境の変化に合わせて物件の価値が低下していくことを見越して入居率を維持していく必要があります。

そのため多くの場合、2年おきに保証家賃が見直され、賃料が下がることが多いです。

アパートなどに投資を行う場合は、時間とともに収益性が低下する、という点も踏まえた上で、数十年単位のシュミレーションを行うようにしてください。

場合によってはリフォームなど家賃を落とさないための投資も行うことも、管理会社と相談の上で検討してみるといいでしょう。

礼金や更新料を受け取ることができない場合がある

不動産投資において家賃収入と同様、重要な収入源となる礼金や更新料。

しかしサブリース契約においては、物件をまるごと委託する契約のため、管理会社の方に礼金や更新料が払われるケースが多いです。

集合住宅への投資、経営を行う場合には、このことを理解した上で収益計画をたててください。

なお、契約内容によってはサブリース契約でもオーナーが受け取れるケースが存在します。

条件を事前にきちんと確認するようにしましょう。

免責期間中は家賃収入を受け取れない

アパートなどの集合住宅のサブリース契約には、入居づけを行うための期間として新築後や入居者の退去後に半年から1年ほどの免責期間が設けられているケースがあります。

免責期間中は家賃保証の対象外となるため、オーナーは家賃収入を受け取ることができません。

そのため、この期間の売上がないということを考慮した投資計画・収益シュミレーションをたてるようにしましょう。

特に物件を新築した場合など多額の費用をかけて投資を行った場合は、免責期間中の家賃がないことに息苦しさを覚えないよう、注意してください。

不動産サブリース契約をめぐるトラブルについて

上述したように不動産のサブリース契約には多数のメリット・デメリットが存在し、りようする場合は慎重に考える必要があります。

特に会社や契約プランによっては以下のようなトラブルに巻き込まれることが珍しくありません。

また、サブリース契約をめぐっては貸出を行った金融機関も絡んで、過去日本全国を巻き込んだ大騒動になった事例もあり、トラブルをしっかりと理解することが重要です。

当社では3つのトラブルと過去に発生した大事件であるかぼちゃの馬車事件について、まとめました。

以下に詳しく説明します。

定期的な賃料減額に関するトラブル

定期的な家賃減額はサブリースをめぐるトラブルの中でも代表的なもので、実際最も多いと指摘するメディアも少なくありません。

前章で述べたように不動産管理会社はサブリース契約を結ぶ際に、オーナーと定期的な賃料見直しを行い、多くの場合賃料は減額されます。

しかしこの見直し期間が長い場合や家賃減額の金額が多くない場合などは、不動産管理会社の収益を圧迫することが多々あります。

そのため過去にはある大手不動産会社が、土地所有者に対し「最大30年間家賃は変わらない」と説明したが、家賃収入が振るわず土地を借りたオーナーに賃料の減額を迫ったこともありました。

サブリース契約を結ぶ管理会社は借地借家法の借主として家賃の減額を請求でき、また実際にオーナーと結んだ契約でも家賃の定期的な見直しができる記載があるため、この会社が違法行為を行っているわけではありません。

しかしこのトラブルは不動産業界では有名な話になっており、影響力が大きい問題と言えます。

途中解約ができないトラブル

不動産投資家がキャッシュフローの改善や余剰資金の確保のため不動産を売却したい時に頻発するのが、サブリース会社との解約をめぐるトラブルです。

実際「サブリース契約を解除したいが管理会社が応じてくれない」、「途中解約を申し出たら高額な違約金を請求された」というケースがあとを絶ちません。

この不動産管理会社側の行為は一見すると違法行為に見えますが、実は合法です。

サブリース契約元である不動産管理会社は借地借家法の借主としての権利を保つため、貸主であるオーナーからの解除は原則として行うことが不可能です。

サブリース会社との契約においては、アパートの入居者を大家が一方的に追い出せないことと同じ仕組みが成り立っていることには注意するようにしましょう。

サブリース会社倒産に関するトラブル

入居率の低迷や賃料の極端な安さにより家賃収入が低迷すると、サブリース契約を結んだ不動産管理会社が倒産してしまうことがあります。

こうなるとオーナーは家賃収入を得ることができず、大きな損失を抱えてしまいます。

しかし日本の場合、上述したようにサブリース契約の途中解約が困難なため経営危機が起きたからといって、すぐに契約解除に動くことはできません。

そのため不動産管理会社がずさんな管理をした際のリスクは非常に大きく、実際大きな社会問題となっています。

事例：「かぼちゃの馬車」問題（2018）

不動産サブリースをめぐる問題の中でも特に有名なのが、2018年に発生した「かぼちゃの馬車」問題です。

「かぼちゃの馬車」は株式会社スマートデイズが展開していた東京都内にも関わらず月額4~6万円程度という安さが売りの女性専用シェアハウスのブランド名でした。

このシェアハウス、ベッドや冷蔵庫などの設備がつき、インターネット通信料や光熱費も月額費用に含んでいるという破格のもの。

しかも敷金・礼金・仲介料なしという入居者にとっては金銭的な大変メリットがあるように見えるサービスでした。

また「かぼちゃの馬車」は入居者だけでなく、不動産投資家にも以下の要素から注目されていました。

そのため当初は大きな注目を集めました。

しかし実際に「かぼちゃの馬車」ブランドで提供されていた物件は1部屋5~6平方メートルという狭い部屋の集合住宅で、これをシェアハウスにしては月額4~6万円ほどで貸し出しても、非常に高い家賃設定になってしまうものでした。

このため入居率は伸びず、30年間という長期間にわたる一定額の家賃保証ができるかどうかも不安定な状況に陥りました。

そして「かぼちゃの馬車」をめぐっては入居者に対してより高い家賃設定にした架空の賃貸借契約が結ばれていたり、上京したての女性に仕事を斡旋して高額な家賃を払わせるなどの問題が発覚。

一大社会問題となりました。

その結果、株式会社スマートデイズは2018年に経営破綻。

同社とサブリース契約を結んでいたオーナーは家賃を一円も受け取れなくなってしまいました。

しかもほとんどのオーナーはスルガ銀行から借り入れて投資物件を購入していたため、毎月数十万円という大金を無収入で返済する義務まで発生。

これも返済の猶予及び解除を求めて裁判に発展する事態にまでなりました。

「かぼちゃの馬車」問題は有力地方銀行が絡む案件であったため注目度の高い事件でしたが、よく中身を見ると長期の家賃保証や家賃設定の高さなどサブリース契約を考える際に注目しなければならない点をオーナーも運営会社も無視していたことが問題の大きさにつながったといえます。

この事件はサブリース契約を結ぶ際には、不動産経営において確認するべきと言われていることは確実におさえなければならない、ということを今日に伝える事件といえるでしょう。

不動産管理のトラブルを回避する5つのチェックポイント

不動産管理、中でもサブリース契約は上述したようなトラブルが絶えず、頻繁にニュースになります。

特にかぼちゃの馬車問題発覚後は、インターネットで検索しても「サブリース　やばい」などの検索候補が出てくるほど、悪い評判をいう人が目立つようになっています。

ただサブリース契約は自身で管理業務を行わなくて済むなど不動産投資家によっては活用するべき、状況によっては欠かせないメリットも多数あるのも事実です。

そこで重要なのがトラブルを回避するためのポイントを抑えることです。

弊社が考えるポイントを5つ、以下にご紹介いたします。

信用できる不動産管理会社か

不動産取引でサブリース契約を結ぶ際には、信用できる管理会社であるかが最も重要な要素となります。

上述したようにサブリース会社は借主でもあるため途中解約はかなり厳しく、信頼できない会社を選ぶと数十年にもわたって損失を被る事態にもなりかねません。

かぼちゃの馬車問題のような事態を防ぐためにも、以下のような点は確認し、信用できると確信を持てる会社を選ぶようにしましょう。

1. 物件周辺のエリアに精通し、賃貸需要を深く理解しているか
2. 賃貸の収益計画は実現可能なものか
3. 不動産管理会社の経営は安定し、倒産リスクが低いか
4. 実際にサブリース契約を行っているオーナーの評判は良好か
5. スタッフの態度はオーナーに寄り添ったものになっているか

保証賃料や免責期間は適正か

サブリース契約において保証される賃料は、一般的に家賃収入に対しておよそ80~90%程度とされていますが、その利率は業者や不動産の立地条件によって異なります。

そのため、サブリース契約を検討する際には家賃保証率80%だからよくない、と早合点するのはあまり良い判断とは言えません。

管理会社から保証率が提示されたら、以下のような点をチェックし、適正な水準であるかを調べるようにしましょう。

また家賃収入が入らない免責期間についても、経営を安定化させる上では重要です。

この期間が長すぎないかも、確実にチェックするようにしましょう。

広告料や原状回復費用などのコストは誰が支払うか

上述したように広告や原状回復など住民の入れ替えや募集に関するコストについては、サブリース契約の場合、管理会社持ちになることが多いです。

ただ業者やプランによってはオーナー持ちであったり、毎月ごと定額で費用を積み立てる必要があったりすることもあります。

サブリース契約だから諸経費がかからない、と決めつけると思わぬ費用の負担に苦しむことになるかもしれません。

そうならないよう、費用負担の詳細は必ず確認してください。

賃料の見直し期間はいつかをチェックする

サブリース契約は一定期間ごとに見直され、そのタイミングで賃料が下がっていくという傾向にあります。

通常2年おきに見直されるケースが多いですが、中には10年保証などの条件を出すケースも存在します。

長い保証期間であるほど不動産オーナーにはおトク感はあるものの、サブリースの家賃保証期間の長さで管理会社の経営が圧迫され倒産してしまうというケースが跡を立ちません。

そのためあまりに長い見直し期間は危ないとみていいでしょう。

サブリースは基本的に長期の契約となり、管理会社から提案された家賃減額は通常拒否することはできません。

事前の情報把握不足によるトラブルを避けるためにも。契約前に必ず契約条項を確認し、建物の老朽化による家賃の減少を考慮に入れて数十年以上での長期にわたる収支額の推測を行うようにしてください。

途中解約についての条件をチェックする

サブリース契約においては途中解約に厳しい条件が課されていることが珍しくありません。

場合によっては家賃1年分の金額を支払うケースもあります。

契約途中での解約条件についてはサービスや管理会社によって大きく異なるため、契約前に条件を必ず確認するようにしましょう。

まとめ

サブリース契約は過去に重大な社会問題になっただけに、聞いただけで不安に思う方もいらっしゃるかもしれません。

ただ、本来であればサブリース契約は管理業務の負担を軽減してくれる、不動産投資家には欠かせない契約です。

管理業者選びや事業計画などを慎重に立て、うまく活かせるようにしましょう。

またサブリース契約に限らず不動産投資は大きな損失を出さないためにも正しい知識が必要となります。

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