不動産投資には、
- 安定した収入がある人に向いている
- 副業扱いになりにくい
といった特徴があるためサラリーマンが持つ強みが発揮できるため、現在不動産投資がサラリーマンから人気を集めています。
さらに親などから相続した不動産の運用を検討している人も少なくありません。
この記事では今サラリーマンから注目を集めている不動産投資の魅力や潜んでいるリスク等について解説します。
不動産投資とはどのような投資？
アパートやマンション、一戸建て、空き地などの不動産を経営・運用することで利益を得ることを不動産投資と呼びます。
例えばアパートやマンションの運用で得られる家賃収入や、空き地でコインパーキング経営をすることで得られる売り上げなどが不動産投資による収入にあたります。
金融商品での投資と異なるのは、不動産投資は運営する不動産に利用者が集まれば安定した収入が得られるという点です。相場をリアルタイムで追う必要がないため不動産投資は忙しい人に向いている面もあります。
逆に言えば利益をあげるためには広告を出すなど利用者を集める工夫をしなければなりません。清掃や外壁塗装など所有する不動産の管理も重要です。
近年相続などによって手に入った不動産を運用したいと考えている人も増加傾向にあることから、サラリーマンを中心に不動産投資は注目を集めています。
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今不動産投資がサラリーマンから人気を集めている理由
なぜ今、不動産投資がサラリーマンからの人気を集めているのでしょうか？
以下ではその理由を5つ紹介します。
1.忙しい人でも続けやすい
株式やFXなどの金融商品での投資の場合、相場をリアルタイムで追っていく必要があります。常に情報収集をしなければならないため、成功させるには相応の時間を取らなければなりません。従って忙しい人には向いていない傾向があります。
一方不動産投資は購入時の物件選びが最も重要であり、購入後の運用段階では適宜関連する情報や知識を習得できればよく、常に最新の情報を追う必要はありません。
従って不動産は日中は仕事などで忙しい人でも続けやすい投資先と言えます。
もちろん将来性のある物件の購入や、運用、売却時に備えて正しい知識を身につけるための勉強は必要です。
また、物件によっては清掃などの管理に手間がかかることもあります。管理会社を利用することでこうした手間を省くことができるため、コストバランスを考えた上で利用を検討するのもおすすめです。
2.ローンが組みやすい
会社などに勤めているため、サラリーマンは個人事業主などよりも銀行などから「安定した収入がある人」と認められやすいです。従ってサラリーマンは投資対象の不動産購入のためのローンが組みやすいという特徴があります。
ローンは「35年」など長期間に渡って返済しなければならない金融商品です。そのため金融機関としては個人事業主など収入が不安定な人よりも、毎月収入を得ているサラリーマンの方が安心できます。
日々サラリーマンとして生活していると気づけないものですが、実は不動産投資では「サラリーマンである」ということそのものが強みになります。
現在会社勤めの人が将来のための資産形成やFIRE目的で投資をするのであれば、不動産投資も選択肢の一つとしておすすめです。
3.節税効果が得られる
サラリーマンの場合不動産投資によって節税効果が得られることが期待できます。
不動産投資で家賃収入を得る場合、相応の経費が必要になります。得られる家賃収入よりも物件の運用経費が上回ると赤字になりますが、確定申告の際に給与所得から赤字分を引くことで所得金額とすることができます。
これによって支払わなければならない税金が減るため、「節税」になるのです。
4.不動産投資によって収入を得ることは「副業」にはならない
近年副業を解禁している企業は増加傾向にあるものの、副業を禁止している企業は依然として存在しています。就業規則等で禁止されていなかったとしても副業をすることに対し心理的抵抗を抱いている人も少なくありません。
やらなければならない業務が所有する不動産の管理のみである不動産投資は、日中の業務への影響が少ないことから「不労所得」と見なされる傾向があります。
さらに親などから相続したといったケースも考えられるため、会社が従業員に対し不動産投資による収入を規制することは非常に難しいです。
こうした理由から不動産投資による収入は「副業」と見なされることはほとんどありません。
副業に対して抵抗がある人でも不動産投資は始められます。
5.生命保険の代わりとして機能する
不動産投資を始めた理由として、
「投資のために購入した不動産が生命保険の代わりになる可能性があるから」
と考える人も多いです。
投資用マンションの購入に際して融資を受ける場合、多くの金融機関では融資条件に団体信用生命保険への加入をあげています。
団体信用生命保険とは、被保険者（融資を受けた人本人）が死亡または高度障害となった場合に残りのローンを保険会社が支払うというものです。
最近ではガンなどの病気にかかった際の保障にも対応した団体信用生命保険も存在します。
これによって不動産の所有者である被保険者が死亡した場合、遺族は残りのローンが0となった状態で不動産を相続することになることから「生命保険の代わりに不動産投資」が成立すると考えられています。
不動産投資を成功させるためのコツをさらに知りたい人はこちらの記事もチェック！
不動産投資に潜むリスク
金融商品などとは異なり、不動産は比較的安定的に資産形成ができる投資先です。
しかしリスクが全くないというわけではありません。
以下では不動産投資には具体的にどのようなリスクが潜んでいるのかを解説します。
空室リスク
不動産投資をする上で最も警戒しなければならないのは空室リスクです。
アパート・マンションなどでの不動産投資は、入居者がいてはじめて賃貸収入が得られます。逆になかなか入居者があらわれず、空室が目立つ物件では当初見込んでいた家賃収入が得られないということです。
空室になる原因としては、
- 宣伝が不十分である。
- 駅から遠いなど利便性が低い。
- 周辺の治安が悪い。
- 物件の汚れ・劣化等が目立つ。
などがあげられます。
宣伝が不十分である場合や汚れ・劣化等への対策は努力次第ではありますが、利便性や周辺の治安については自分一人ではどうしようもない面もあります。
投資先の不動産を選ぶ際には、その不動産及び周辺地域の治安や将来性についてもしっかりとシミュレーションするようにしましょう。
入居者とのトラブルリスク
アパート・マンション経営をする場合、マナーの悪い入居者や家賃を滞納する入居者が絶対にいないとは言い切れない面があります。
不動産投資で物件の賃貸経営をする場合は、こうした入居者とのトラブルリスクに対応しなければならないということをあらかじめ理解するようにしましょう。
マナーの悪い入居者は他の入居者の退去につながる恐れもあります。また、家賃を滞納されてしまうと物件のオーナーは収入を得られません。
物件の管理や家賃の徴収等を管理会社に委託することでこうしたトラブルに対応するコスト・リスクを下げることができます。必要な場合は管理会社を利用することも検討しましょう。
不動産価格の下落リスク
さまざまな投資案件がある中で不動産は比較的安定度が高い分野ではあります。しかし価格下落のリスクが決してないわけではありません。
不動産価値は道路の建設や駅の開業などで人の流れが変わったことによって大きく変わる可能性があります。さらに近隣の企業の経営不振や倒産などによる影響や、犯罪事件などによって価格が下落する恐れもあります。
ローンなどの影響で損切りが難しいため、不動産投資は購入前の物件選びおよび将来のシミュレーションが重要です。この段階での見通しの甘さが失敗の原因になるため、物件や周辺地域の将来性についてはしっかりと考えるようにしましょう。
近隣での駅や商業施設が開発される可能性や、企業誘致に関する情報、地域の年代別人口比率など、さまざまな情報をチェックした上で適切な物件を選ぶことで不動産投資は成功できます。
火災や天災などのリスク
入居者がそこで生活している以上、所有している不動産で火災が起こる可能性は決して0にはなりません。アパート・マンション経営ではなんらかの不注意で入居者が火災を起こしてしまうリスクがあります。
さらに所有している不動産が地震や洪水等天災による被害を受ける恐れもあります。
不動産を購入する前に、将来のその地域での地震による被害予測や、浸水地域等は必ずチェックするようにしましょう。
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マイナンバーで不動産投資をしていることが会社にバレる？
「マイナンバー制度のために不動産投資をしていることが会社にバレるのではないか？」
と不安を覚える人は少なくありません。
実際にはマイナンバーによって勤めている会社に不動産投資収入を得ていることがバレることはありません。
会社は社会保障や税金に関する手続きをする際にのみ従業員のマイナンバーを使用することはできますが、それ以外の理由でマイナンバーに記載されている情報を使用することはできません。
会社は従業員にあらかじめマイナンバーの利用範囲を周知することが義務付けられています。もし会社が事前に従業員に通知した用途以外でマイナンバーでの情報収集をした場合、不正利用と見なされ罰則の対象となる恐れがあります。
従ってマイナンバーを通して会社に不動産投資をしていることがバレるということは絶対にありえません。
また、不動産投資で得られる家賃収入は一般的に副業とは見なされません。
理由は、
- 不労所得であるため会社での業務に影響がない。
- 相続等の理由で不動産を所有する可能性がある人はたくさんいる。
- 社内業務での情報が外部に流れるリスクがほとんどない。
ことがあげられます。
相続や贈与によって不動産を得る人も少なくない現在、会社等が不動産投資での収入を得ることを禁止することは非常に難しいです。
こうした点も不動産投資は会社にバレない・バレても問題にならないと考えられる理由です。
不動産投資での失敗を防ぐ方法5つ
以下では不動産投資で失敗を防ぐための方法を5つ紹介します。
キャッシュフローのシミュレーションはしっかりと行う
アパート・マンションを経営する上では、例えば水道光熱費やインターネット料金などの支出が必要となります。また、清掃等の管理費、外壁や内装などの修繕費といったものについても考えなければなりません。
もちろんローンを組んでいる場合はローンの返済費用も支出に含まれます。
こうした支出と収入についてのシミュレーションは事前にしっかりと行うようにしましょう。シミュレーションを怠ったり、「稼げる」などの都合のいい面ばかりを考えてしまうことは失敗の原因になります。
相場との比較
不動産会社などから勧められた物件の価格が相場に見合ったものかどうかは必ず確認しましょう。中には実際の相場よりも高い販売価格を提示する不動産会社も存在します。
正確に相場を把握するために、例えばポータルサイト等で同じエリア内の似たような条件の物件と価格を比較するのもおすすめです。さらに国土交通省が運営している「土地総合情報システム」をチェックすることで、過去の不動産取引価格の事例と比較することもできます。
相場よりも価格が高かったからといって物件を紹介した不動産会社が必ずしも悪徳というわけではありません。駅や商業施設の近くであったり、周辺の物件より敷地の地型がいいため土地価格が高い場合は相場よりも高値で案内される傾向があります。
さらに建物の設備や躯体のグレードが高い、築年数が長くてもリノベーション済みである場合も相場よりも価格が高くなる理由として考えられます。
自身の目で相場と比較しつつも、価格について気になることがあれば不動産会社に問い合わせるようにしましょう。
なるべく購入する物件は自分の目で確認する
購入を検討している物件はなるべく自分の目で確認するようにしましょう。写真などで見た時の印象と、実際に見た時の印象が大きく異なるといったケースは非常に多いです。
「写真がとてもきれいだったから購入したものの、購入後実際に見に行ったところ外壁がぼろぼろだった」
といったトラブルも実際に起こっています。
こうしたトラブルを防ぐためにも不動産投資では「百聞は一見にしかず」を肝に銘じるようにしましょう。
不動産を経営する上での経費の把握の徹底
不労所得の一種である家賃収入が得られる反面、不動産投資では水道光熱費や通信費、建物のメンテナンス等の経費がかかります。
経費の中には毎月必要となるものと、数年に一度など定期的に必要になるものが存在します。こうした必要経費と見込まれる家賃収入についての事前のシミュレーションの精度が成功できるかどうかの鍵になるため、必要経費は徹底的に把握しましょう。
周辺地域のチェック
家賃や物件の価値は周辺地域の経済環境や治安によって決まります。従って不動産投資をする場合は購入する前に物件そのものだけでなく、周辺地域のチェックも事前にしっかりと行うようにしましょう。
例えば将来駅や商業施設が建設される可能性がある地域は、価格の上昇が期待できます。
逆に今は若い人がたくさん住んでいる地域であっても、将来他の地域よりも著しく少子高齢化が進むリスクが潜んでいる地域も存在します。
周辺地域に関する情報は物件の将来の価値を見通す材料となるため、不動産投資を成功させるためにも情報収集を怠らないようにしましょう。
年収別購入不動産の例
統計データによると実際に不動産投資を行っている人の平均年収は1,064万円と言われています。
そして最多年収ゾーンは700万円となっており、年齢層としては43歳が平均です。
以下では具体的な年収と購入物件の目安を紹介します。
年収1000万円
不動産価格：7,000万〜1億円
具体的な物件の例：新築・中古区分マンション、木造・鉄骨の新築1棟アパート等
年収700万円
不動産価格：4,000万〜5,000万円
具体的な物件の例：新築・中古区分マンション、新築・中古木造1棟アパート等
年収500万円
不動産価格：3,000万〜4,000万円
具体的な物件の例：新築・中古区分マンション、中古木造・鉄骨一棟アパート等
不動産投資に向いている人の特徴3つ
家賃収入が期待できる反面、購入する前に正確に将来の価値の予測ができなければならないという特徴を持つ不動産投資には向き・不向きがあります。
以下では不動産投資で比較的成功しやすい人の特徴を3つ紹介します。
すでに安定した収入を得ている人
物件を購入する際ローンを組むことが多い不動産投資は、個人事業主などよりも毎月の収入が安定しているサラリーマンや公務員の方が向いている傾向があります。
収入が安定している人は金融機関からの印象もいいためローンが組みやすいです。
特に、
- 勤続年数が長い。
- 大企業に勤めている。
- 収入が高い。
- すでに多くの資産を保有している。
といった特徴がある人は金融機関からの評価がさらに高くなる可能性があり、より多くのお金を借りられるかもしれません。
自分ではなかなか気づかないメリットかもしれませんが、「サラリーマンであること」「安定した収入があること」は不動産投資の上では武器になります。
不動産投資に限らず投資について勉強することはこうした自分の強みに気づくことにつながります。
行動力・決断力・判断力がある人
ある種の経営である不動産投資は、経営者としての行動力や決断力、判断力が求められます。
投資先の不動産の選定、利用する金融機関選びは慎重に行わなければならない反面、慎重になりすぎると他の人に先を越されてしまうリスクもあります。
さらに安定度が高いとされる不動産投資であっても常に相応のリスクが潜んでいるため、いい面だけを見た勢いで購入することは失敗の原因となりかねません。
さまざまな情報を客観的に分析できる冷静さも重要です。
不動産投資の勉強を楽しめる人
正しい物件を選ぶためには相応の知識を身につけなければなりません。特に不動産投資は購入時のシミュレーションの精度が成功するかどうかを左右するため、知識・情報を集めるための勉強が必要になってきます。
さらに購入後、実際の運用段階でも賃貸経営についてのノウハウを身につけ続ける必要があります。
実際に運用段階に入ったら、利用者とのトラブル対策等について学ぶだけでなく常にアップデートされていく火災・災害についての情報に対しても常にアンテナを張るようにしましょう。
「買ったら終わり」というものではないからこそ、不動産投資も勉強し続けなければなりません。
不動産業界に興味があり、関連する分野についての勉強を楽しめる人は、成功しやすいです。
不動産投資について勉強したい人はこちらの記事も参照してください。
まとめ：不動産投資は安定した収入がある人におすすめ
サラリーマンのように安定した収入がある人ほど、不動産はおすすめの投資先です。
サラリーマンは、
- ローンを組みやすい
- 収支計画が立てやすい
といった効果が不動産投資で得られます。
将来の資産形成や、相続した不動産の有効活用などを考えている人は、不動産投資について検討してみることをおすすめします。
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