不動産投資の節税対策！経費計上できる項目とできない項目を解説

「不動産投資で経費計上できるのはどの項目？」「節税の方法を知りたい」とお困りの方もいるのではないでしょうか。

不動産投資は投資金額が大きいため、節税のために経費を上手く利用することが大切です。

この記事では不動産投資で節税を行う仕組みや経費計上できるもの、注意点などを解説していきます。ぜひご覧いただき、よりよい不動産投資ライフを送ってください。

不動産投資の節税対策のやり方とは？

不動産投資の効果を最大化するために節税を考えている人も多いのではないでしょうか。結論として、不動産投資で節税はできます。

ここからは、不動産投資の節税対策について解説していきます。

不動産投資とは

不動産投資とは、マンションやアパート、戸建てなどの不動産を購入して家賃収入を得たり、不動産の売却で利益を得たりする投資です。

簡単に言うと大家になるということです。

上手く活用できれば、不労所得や大きな利益を得られる可能性があります。また、老後の2,000万円問題を解決する方法として注目されています。

一方で不動産投資にかかる費用は大きいため、注意が必要です。

不動産所得の計算方法とは

不動産所得とは国税庁で以下の用に定められています。

参考：国税庁「No.1370 不動産収入を受け取ったとき(不動産所得)」

不動産所得はこれらに当てはまる所得に対し、以下のように計算されます。

• 不動産所得　=　総収入金額 – 必要経費

つまり、不動産収入を得るために発生した経費を引いた金額が不動産所得となります。

不動産投資の節税対策とは

算出された不動産所得に対して所得税がかかります。この所得税を減らすために節税を行います。

節税は、必要経費をうまく利用することが大切です。経費として計上できるにも関わらず計上しなかった場合は、損してしまう可能性があります。

たとえば、総収入500万、必要経費100万円とした場合、

• 不動産所得 = 500万円(総収入) – 100万円(必要経費) = 400万円

所得税は330万円～600万円までは税率が20%のため、

• 納めるべき所得金額 = 不動産所得 × 所得税率 = 400万円 × 20% = 80万円

支払う金額は他にないため、

• 支払う金額 =  納めるべき所得金額 + 必要経費 = 80万円 + 0円 = 80万円

一方で、総収入500万円、必要経費100万円を経費計上しない場合、

• 不動産所得 = 500万円(総収入) – 0円(必要経費) = 500万円

所得税は330万円～600万円までは税率が20%のため、

• 納めるべき所得金額 = 不動産所得 × 所得税率 = 500万円 × 20% = 100万円

ここから経費計上しなかった100万円を支払うため、

• 支払う金額 = 納めるべき所得金額 + 必要経費 = 100万円 + 100万円 = 200万円

このように経費計上するとしないとでは、支払う金額に大きな差が出てしまいます。以上より、経費を正しく利用することが節税のポイントといえます。

不動産投資で経費として計上できる14の項目

不動産投資で節税対策として経費が重要だと解説していきました。ここからは、経費として認められる14の項目を紹介していきます。

ローン金利

不動産購入のために組んだローンの金利は、経費として計上可能です。

ローン金利とは、金融機関から借り入れた金額に対して付与される利子です。この金額は借り入れる金融機関によって異なります。

実際の金額は、返済予定表や売買契約書の中に記載されていることが多いため、確認して経費計上してください。

他にも、土地や建物以外の設備にかかる金利も経費計上が可能です。しかし、ローン金利ではなく、ローンの元金は経費計上できないため注意してください。

火災・地震保険料

住宅の火災や地震による損害を補償してくれる火災や地震保険料は、経費計上が可能です。

火災保険は、火災や台風、水漏れ、窓ガラスの破損で生じた損害を補償する保険です。地震保険は地震や噴火、津波などが原因で生じた損害を補償する保険で、単体では加入できず火災保険に付帯しています。

それぞれの金額は加入している保険会社に問い合わせるか、引き落とし口座の履歴から確認できます。

管理会社へ支払う管理委託料

管理会社へ支払う管理委託料は、経費計上できます。

自身で不動産を管理されている方の場合、管理委託料は発生しませんが、管理会社へ委託している人もいるでしょう。家賃の集金や入居者対応など管理会社が行う業務に対して支払う管理委託料は、経費として認められています。

金額は管理会社から送られてくる明細や管理会社への連絡で確認できます。

共用部のメンテナンスなどの管理費

マンションなどの共用部分を維持管理するための管理費用は、経費計上できます。

管理費は建物共用部の管理などに必要な費用で、毎月発生します。

たとえば、階段の照明や共用部分の水道代、清掃費用が管理費に含まれます。不動産管理会社に連絡すれば、金額の確認が可能です。

入居付けの費用

仲介手数料や広告宣伝費は入居付けの費用として、経費計上が可能です。

入居者を募集する際、仲介業者を介して契約すると仲介手数料が発生します。また、不動産管理会社を特別に宣伝する場合は広告宣伝費を支払う場合があります。

それぞれ入居にかかる必要な費用となるため、経費計上ができます。

修繕費

建物を修理、回収するために発生する修繕費は、経費計上可能です。原状回復にかかる費用や設備故障に対する費用も修繕費となります。

ただし、修繕の程度や種類により経費計上できないものもあるため、注意してください。

固定資産税などの税金

不動産投資で発生する税金は、経費計上できるものが多いですが、出来ないものもあるため注意が必要です。

経費計上できる税金

• 固定資産税
• 都市計画税
• 登録免許税
• 不動産取得税
• 印紙税
• 自動車税、重量税（不動産投資に利用している部分のみ）
• 利子税
• 法人事業税

経費計上できない税金

• 所得税
• 住民税
• 法人税

発生した税金が経費計上できるか、しっかりと確認するようにしてください。

司法書士・税理士への報酬金

司法書士や税理士のような専門家への報酬金は、経費計上が可能です。

不動産登記を司法書士に依頼したり、確定申告を行うため税理士と契約したりなど専門家に業務依頼を行うケースがあります。

これらは不動産投資を行うための必要な費用なので経費に含めることができます。

通信費

不動産投資で発生した通信量は、経費計上できます。

経費計上できる主な通信費

• パソコンやスマートフォンの本体代金
• 携帯キャリアに支払う費用
• 不動産投資で利用するソフトやアプリの費用

ただし、不動産投資に関することだけでなく、プライベートでも使用している場合は、按分しなければなりません。

経費計上できるのは、不動産投資で使った分のみです。

旅費・交通費

不動産投資で必要な旅費・交通費は経費計上が可能です。

主に不動産購入のための現地訪問で発生した旅費や契約のための不動産会社訪問で発生した交通費を経費に含められます。

経費計上できる主な旅費・交通費

• 公共交通機関の費用
• 自家用車のガソリン代
• 駐車場代
• ホテルの宿泊費など

自動車関連費用

不動産投資のために使用した自動車の関連費用は、経費として計上できます。

主な経費計上できる自動車関連費用

• 車両の購入代金
• 車検代
• 自動車税
• 保険料
• レッカー代など

経費計上できない自動車関連費用

• 反則金
• 罰金など

プライベートでも車を利用する場合は、按分して不動産投資に利用する分だけ経費計上できます。

情報収集・勉強のための費用

不動産投資で必要な情報収集や勉強のための費用は、経費計上が可能です。

主な経費計上できる学習費用

• 書籍代
• セミナー代
• コンサルティング費

ただし、不動産投資に関係のあるものでも資格取得費用は経費計上できないため、注意してください。

交際費

不動産関係者との飲食代は交際費として、経費計上が可能です。

たとえば、不動産投資の相談で税理士と会食した場合や不動産投資家との会食などが交際費にあたります。

しかし、毎月の収入に対して交際費の金額が多い場合、不動産関係で発生した費用であっても交際費として認められない場合があり、注意が必要です。

もちろん、不動産に関係のないものや1人での食事、家族との食事は認められません。

減価償却費

不動産は建物の減価償却費を経費として計上できます。減価償却費とは、建物に対して購入額を耐用年数で分割した金額をさします。

建物の価値は毎年下がっていき、毎年一定額の減価償却費を減らした金額がその年の建物の価値となります。しかし、土地の価格は減らないため、減価償却費は発生しません。

建物の減価償却費のみ経費計上できるため、その点は注意が必要です。

不動産投資で経費として計上できない7つの項目

不動産投資で経費計上できる項目を紹介していきましたが、できない項目もあります。ここからはできない項目を7つ紹介していきます。

ローン元金

不動産を購入して組んだ住宅ローンの支払いで元金にあたる費用は、経費計上はできません。あくまでも経費計上できるのは、ローン金利部分のみのため注意してください。

スーツ・コンタクト代などの日用品代

スーツやコンタクト代などの日用品にかかる費用は経費計上できません。もちろん、不動産関係者に会うためでも認められないため注意が必要です。

また、ビジネスバックや腕時計などのファッションアイテムも、経費として計上できません。

スポーツジムなどの福利厚生費

スポーツジムなどの福利厚生にかかった費用は原則経費計上できません。

会社の福利厚生としてスポーツジムに通っている方もいるかと思いますが、個人事業主には福利厚生は認められていません。

ただし、個人事業主以外で家族以外の従業員がいる場合は、福利厚生費としてスポーツジムの費用を経費計上できるケースもあります。

所得税・住民税

不動産投資に関係なく発生する税金は、経費計上ができません。

経費計上できない主な税金

• 所得税
• 住民税
• 法人税

投資に関係ないもの

不動産投資に関係のない費用は、経費計上はできません。

あくまでも経費計上できるのは、不動産投資に関わる費用のみです。プライベートで発生する費用は経費計上できません。

資格取得費用

不動産投資に関係のある資格取得費用でも経費として計上できません。

主な資格

• 宅建士
• マンション経営管理士
• 賃貸不動産経営管理士など

これらはあくまでも個人のスキルアップになるものと判断されているため、経費として認められていません。

反則金・罰金

スピード違反や駐車違反などの反則金や罰金は経費計上できません。

不動産投資に関係のある場面でも経費計上できないため気をつけましょう。

不動産投資で経費計算の注意すべきポイント3つ

不動産投資で経費にできる項目とできない項目を紹介していきました。ここからは、経費として計算する場合に注意すべきポイントを3つ紹介していきます。

一定金額を計算するもの

不動産投資で発生する経費には、ほぼ一定の金額となる項目があります。

ほぼ一定になる金額

• 外注管理費
• 損害保険料
• 減価償却費など

これらの費用は一度金額か決まってしまえば、金額に変化はあまりないため計算しやすいといえます。

使用した分だけ計算するもの

必ず発生するわけでなく、使った分だけ発生する項目があります。

使った分だけ発生する金額

• 火災保険料
• 地震保険料など

これらの金額は発生する期間が決められています。

減少を考慮して計算するもの

支払いが進むにつれて金額が減少する項目があります。

たとえば、ローン利息は、元金残高によって決まります。元金残高は支払いが進むごとに減っていくため、ローン利息も減少してきます。

そのため、減少を考慮して計算してください。

不動産投資の節税効果を最大化する経費の扱い方

不動産投資は経費を上手く使うことで節税効果が期待できます。以下では、実際に経費をどのように扱えばいいのかを解説します。

最大限利用すべき経費

不動産投資における節税で最大限利用した方がよい経費があります。その経費とは、減価償却費です。

減価償却費は、築年数に応じて劣化する建物の価値を法定耐用年数に応じて分割した金額をさします。この減価償却費は建物の価値が下がるのみで、毎年支払いが発生しない金額です。

さらに、不動産投資の経費として計上できるため、減価償却費は最大限利用すべき経費といえます。

最小限に抑えるべき経費

最小限に抑えるべき経費は、減価償却費以外の経費です。

不動産投資で認められる分の経費を使うのは節税効果がありますが、上限まで経費を使う必要はありません。経費を使いすぎてしまうと、出費がかさみ、手残りが少なくなってしまうためです。

たとえば、不動産収入が500万円、減価償却以外の経費を上限まで使い100万円とした場合、

• 不動産所得　=　総収入金額 – 必要経費 = 500万円 – 100万円 = 400万円

ここから20%が所得税として引かれるため、

• 納めるべき所得金額 = 不動産所得 × 所得税率 = 400万円 × 20% = 80万円

• 手元に残る金額 = 不動産収入 – 納めるべき所得金額 – 支出= 500万円 – 80万円 – 100万円 = 320万円

一方で、不動産収入が500万円、減価償却以外の経費をあまり使わず20万円とした場合

• 不動産所得　=　総収入金額 – 必要経費 = 500万円 – 20万円 = 480万円

ここから20%が所得税として引かれるため、

• 納めるべき所得金額 = 不動産所得 × 所得税率 = 480万円 × 20% =96万円

• 手元に残る金額 = 不動産収入 – 納めるべき所得金額 – 支出 = 500万円 – 96万円 – 20万円 = 384万円

このように減価償却費以外の経費は最小限にした方がよいといえます。

不動産投資を行う前に経費のシミュレーションを行う

不動産投資はあらかじめ経費を予想しなければ、節税効果が期待できない場合があります。ここからは経費シミュレーションの注意点を解説していきます。

シミュレーションの重要さ

不動産投資で得られる不動産所得は給与所得などと損益通算ができます。

節税効果を期待して不動産投資に取り組む場合は、不動産投資で赤字を出し、給与所得を減らすことが有効です。その結果、所得税・住民税の支払いを減らせます。

したがって、不動産投資では赤字を出す必要がありますが、赤字金額が多すぎても家計を圧迫してしまいます。

また、設備故障や修繕などで出費が発生する場合があるため、いつ何が起こっても対応できるように経費を予想する必要があります。

自分の生活に合っている不動産投資の経費を事前に計算しておくことをおすすめします。

シミュレーションに必要な情報

実際に経費をシミュレーションするために何が必要でしょうか。不動産会社に聞けばある程度シミュレーションしてくれますが、自分で金額を計算すべきものもあります。

不動産会社で確認できる金額

• ローン金利
• 保険料
• 管理委託料
• 管理費
• 入居付けの費用
• 修繕費
• 固定資産税
• 司法書士や税理士への報酬
• 減価償却費

自分で計算が必要な金額

• 通信費
• 旅費、交通費
• 自動車関係費
• 情報収集、勉強のための費用
• 交際費

プライベートと不動産関係の両方で利用した分については按分が必要です。

これらすべての金額を集計後、シミュレーションをして、自分に合った不動産投資が実現できるのかを事前にしっかり確認することをおすすめします。

不動産投資で経費以外の節税方法3つ

不動産投資で節税効果が期待できるのは経費の扱い方だけではありません。それ以外の方法もあるため、ここから解説していきます。

課税所得が900万円を超える

課税所得が900万円を超える場合、譲渡所得税を上手く使うことで節税が可能です。課税所得が900万円を超える人は、所得税・住民税の税率が33%以上になります。

参照：国税庁「所得税額の計算」

また、譲渡所得税率は5年以内での売却で約40%、6年以上保有してからの売却で約20%となります。6年以上保有してから売却することで、発生する税率を33%から20%に減らせるため、節税効果が見込めます。

青色確定申告を行う

確定申告の方法で青色申告を行うことで節税が期待できます。確定申告は白色申告と青色申告の2種類ありますが、青色申告の方が控除できる金額が多いため、おすすめです。

青色申告は、不動産投資として5棟10室以上保有している場合に申告ができ、最大65万円の特別控除を受けられるため、節税効果が期待できます。

最大の特別控除を受けるためには、複雑な帳簿管理や電子申告(e-Tax)を行う必要があるため、申告には注意してください。

事業的規模を適用できる不動産を選ぶ

不動産投資では事業的規模とみなされる制度を活用することで節税が可能です。

アパートやマンションは5棟10室以上保有していると事業的規模として認められます。事業的規模として認められると先に紹介した青色申告ができる以外に、家族への給与を経費として計上できます。

最大38万円の配偶者控除や38万円～63万円の扶養控除以上の支払いがある場合には、その金額を経費として計上するのがおすすめです。

発生している金額に応じて、経費計上するか、配偶者控除や扶養控除にするか検討してください。

不動産投資の節税はプロに相談するのがおすすめ

不動産投資の節税の方法を解説していきましたが、経費の計算は慣れないと非常に時間がかかってしまいます。

忙しくて経費の計算ができない、何をすればいいのかわからないなど、悩みがある人も多いでしょう。

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【まとめ】不動産投資の節税は経費を正しく計算すること

不動産投資は経費を正しく扱うことで大きな節税効果が見込めることを紹介しました。

経費には「最大限計上すべき経費」と「最小限に計上する経費」の2種類があり、不動産投資の節税ではこの性質を理解したうえでシミュレーションすることが大切です。

これから不動産投資に取り組む方は、この記事の内容を参考にしつつ、ぜひ上手く経費を活用してください。

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